以时间换空间 粤系千亿房企加速推进债务重组

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

进入2024年，昔日“宇宙第一房企”碧桂园（2007.HK）寻求境外债务重组有了新消息。

1月16日，碧桂园总裁莫斌通过公告披露，公司已委聘毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问，碧桂园将在各财务、法律顾问的协助下继续评估公司的流动资金状况，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案以全面解决其当前境外债务风险。

同是千亿规模房企，在碧桂园之前出险的中国奥园（3883.HK）历经24个月的艰难谈判，其境外债务重组计划于近日获得相关法院批准，正式成为首家成功完成境内外债务重组流程的粤系房企。无独有偶，龙光集团（3380.HK）近期与债权人小组达成协议，公司境外债务整体展期迎来曙光。

中国奥园方面对《中国经营报》记者表示，公司未来两三年内在境外公开市场没有刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦在保交付、保兑付、保经营上，为后续经营转型发展创造有利条件。龙光集团方面表示，公司境外债整体管理方案展现出较大诚意，这是获得债权人小组支持的重要原因，后续将与其他债权人就条款进行接洽，并寻求他们对境外债重组条款的支持。

据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组，监管部门近年来也密集出台房地产风险化解相关政策。近日，住房城乡建设部和金融监管总局发布通知，明确建立城市房地产融资协调机制，精准满足合理融资需求。

“以股抵债”减负

在中国房地产发展历史长河中，粤系房企从深耕珠三角到北上布局全国，以其具有示范效应的发展模式迅速崛起，成为行业标杆。但近年来，房地产市场持续处于低位调整状态，部分房企陷入流动性困境，其中包括销售额在千亿级别的粤系开发商。

2023年8月，此前已连续6年稳坐房企销售业绩全国第一位置的碧桂园宣布遭遇流动性危机，公司为守住生存底线展开自救，首先推进9笔境内债展期，继而启动境外债务管理工作。截至目前，碧桂园尚未披露债务重组方案，外界拭目以待。

回溯过往，从融创中国（1918.HK）开始，房企债务重组方案思路从展期、资产抵押延伸到债转股、发行强制可转换债及永续债、新旧债券置换等多种方式。

2023年9月，中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部通过整体展期。2024年1月12日，中国奥园公告披露，其境外债务重组计划已经获得相关法院批准，在1月10日召开的中国奥园股东特别大会上表决通过了发行强制可转换债等相关议案。中国奥园方面对此表示，“获得了相关政府部门的大力支持，也得到了境外债权人的理解包容。”

根据此次获批生效的重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

中国奥园推进的境外债务重组方案主要路径是“债转股”形式。据港交所披露，目前中国奥园总股本约29.66亿股，其中郭梓文家族合计持有约16.61亿股，占比达56.01%。重组计划完成后，郭梓文家族的持股比例将降至31.8%。到2028年9月，1.43亿美元无息强制可转换债券转换为公司普通股份后，郭梓文家族的持股比例将进一步稀释至约22.3%。

近期与债权人达成协议的龙光集团，其给出的重组方案也包括了债转股的方式，公司寻求通过去杠杆化目标约26亿美元至30亿美元，以降低境外债务，优化资产负债结构。据公告，龙光集团债权人按其偏好及需求可选择现金支付和债转股两种方式，债转股方式包括全部转股、强制可转债分别与优先票据或普通票据组合。

截至2023年6月30日，龙光集团待重组的境外债务本金总额为66.49亿美元（不包括应计利息），其中美元优先票据为33.69亿美元，占比约51%。

尽快恢复正常经营

抓住窗口期，中国奥园是为数不多完成所有债务重组的大型房企之一，包括龙光集团在内的多家房企也在境外债务重组方面取得阶段性进展，在一定程度上提振了出险房企化债的信心，也提供相关案例借鉴。

不过，对于出险房企来说，完成境内外债务重组并非风险化解的重点。

中国奥园方面对记者表示，重组后8年，公司预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元，近两三年内暂不必耗费紧缺资金应对境外债务清偿压力，可以腾出更多精力将有限的现金资源投入到恢复公司的正常经营运作上。

出险之前，中国奥园在2019年首次跻身千亿房企阵营，曾与佳兆业（1638.HK）、龙光集团、合景泰富（1813.HK）并称为“粤港澳四小龙”。2021年，中国奥园销售额约1210亿元，到2022年跌至202亿元。截至2023年6月末，公司已经资不抵债。

公司官网披露，中国奥园2023年实现约3.54万套房源交付，交付面积约413万平方米，交付总量超2022年全年。在2024年新年开工部署会上，公司董事会明确保交楼保兑付是重中之重的工作，同时也将积极探索新的发展模式，确保公司可持续稳定经营。

同为“粤港澳四小龙”之一的龙光集团，其在2020年销售额突破千亿元，但好景不长，公司于2022年正式官宣出现债务危机。龙光集团方面表示，自出现阶段性流动性压力以来，公司通过加快销售回款、缩减运营开支、开展资产盘活等多种方式，全力应对困难挑战，做好“稳经营、保交付”工作，以保护所有持份者的利益。2023年，公司生产经营正常，全年累计完成交付超5.3万套，展现出企业的责任担当。“自公司上市以来，大股东累计已向公司提供股东无息借款 13.46 亿美元，长期支持公司业务发展。”

2024年1月18日，龙光集团公告称，已委聘安迈融资顾问有限公司加入龙光集团境外债务重组的联合财务顾问团队，公司及财务顾问将继续与债权人进行积极且具有建设性的磋商，以尽快达成一致意见。

融资端支持力度加大

自2021年下半年以来，伴随市场下行且持续在底部运行，房企密集出险。

据中指研究院发布的报告，从大型房企出险伊始，相关部门和地方政府督促企业积极化解债务风险；2021年12月至2022年上半年，政策重点以鼓励优质的房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目为主；2022年三季度，政策重点发力保交楼工作；自2022年四季度以来，政策逐步转向改善行业融资环境，防止风险蔓延。总体而言，监管部门对房企风险化解政策坚持法治化、市场化、一司一策原则。

事实上，房地产供给侧政策支持力度近年来持续加大。2023年11月和12月，中央金融工作会议、中央经济工作会议中提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；推动行业并购重组。

进入2024年，化解房地产风险仍是政策主线。

近日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。通知要求，金融机构要按照市场化、法治化原则做好评估，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

中国银河证券发布研报指出，城市房地产融资协调机制的建立表现出目前房地产行业融资端支持力度的加大。“我们认为，融资端的改善或将助力楼市逐步企稳，头部房企的资金优势或将凸显，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。”

根据国家统计局发布的数据，2023年，全国开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，同比下降9.9%；利用外资47亿元，同比下降39.1%；自筹资金41989亿元，同比下降19.1%；定金及预收款43202亿元，同比下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，同比下降9.1%。