2023年租赁住房运营商在营规模20强研究成果发布

引言：

2023年，是租赁住房行业快速发展的一年。

政策环境不断优化，金融扶持持续加强，国央企比重不断增加，新品牌不断发布，大型租赁社区突飞猛进，资本重新青睐长租公寓，REITs成为行业口头禅。

在政府对租赁住房行业的持续关注下，越来越多的房企、租赁住房运营商，甚至资产管理公司选择加大租赁住房赛道的投入，2023年，行业发展势头凶猛，租赁住房企业规模稳步提升，叠加住房租赁政策的持续支持，住房租赁市场规模进一步扩大。

亿翰智库通过长期走访大量租赁住房企业并持续对行业及企业深入研究，推出“2023年租赁住房运营商在营规模TOP20”及“2023年租赁住房运营商新开业规模TOP20”力图从企业规模实力、运营能力及发展势头等多方面解读各租赁住房运营商在2023年的运营表现。

2023年租赁住房运营在营规模

TOP20榜单解读

从2023年全年在运营房间数来看，集中式长租公寓TOP20企业累计在营房间数约95万间，其中累计在营规模位于前三的运营商为万科泊寓、龙湖冠寓及魔方公寓，分别为18万间、12.4万间和7.6万间。

头部运营商中，万科泊寓和龙湖冠寓累计在营房间数量均超过十万间，超过榜单企业在营房间数量30%，房源优势明显，头部位置牢固。综合榜单前十企业来看，累计开业规模数量达到70万间，占榜单开业规模近八成，行业头部企业优势明显。

从排名变化来看，TOP20公寓企业排名相对稳定，行业头部企业市场布局基本完成，行业地位基本稳定，目前正处于增量阶段，持续深耕市场建设，提升品牌影响力。

2023年TOP20租赁住房运营商全年新开业规模约19.4万间。2023年，成为保租房供应大年，以大型租赁社区为主的保租房项目接连入市，国央企成为市场供应主力。

2023年，国家队长租公寓运营商担任新房源供应主力，新开业规模榜单中，半数企业为央企及地方国企，开业规模超过9.7万间，占据新开业规模榜单近50%。国家队运营商中，地方国企担任了新房源供应主力，上海城投宽庭、上海地产城方、首创和园、郑州城发美寓等各地地方国企公寓品牌在2023年均有大型租赁社区项目入市。

从2023年新开业房间数来看，TOP20企业新开业规模门槛约为3500间。瓴寓、恒泰星寓、郑州城发美寓、自如、万科泊寓、城方、城家公寓、抱家公寓以超过10000间的新开业规模占据第一梯队。其中恒泰星寓新项目东延四季公寓2023年入市，共提供2980套房源，城方2023年多项目入市，地产城方·耀华国际社区供应2212套房源，地产城方·龙阳璟芳社区供应771套房源；郑州城发美寓2023年新开14大项目，覆盖郑州市主要城区。

另外，城投宽庭、龙湖冠寓、首创和园、金地草莓社区、百瑞纪窝趣、华润有巢、乐乎公寓以超过5000间的新开业规模占据第二梯队。其中，城投宽庭张江社区一期入市，作为上海最大规模租赁社区，共提供4455套房源，同时，城投宽庭以江湾社区及光华社区作为底层资产发行的上海城投保障房REIT也于年末上市；另外，由首创和园建设运营的北京最大规模租赁社区首创和园·繁星社区也于2023年上市，共提供6500套房源。

2023年，保利和寓、安歆公寓、招商伊敦公寓、合房股份承寓、碧家以超过2700间的开业规模占据新开业规模榜的第三梯队。其中，招商伊顿公寓年内多城市布局，北京华商壹棠服务公寓供应479套房源，厦门壹间公寓·海沧花园城提供572套房源。

2023年租赁住房行业观察

保租房筹集进程加快，多省市提前完成年度目标

2023年，作为保租房供应大年，从保租房筹集任务方面来看，2023年多省市提前完成年度目标。截至10月，江苏、江西、广西、广州、杭州等地均超额完成2023年年度筹集计划。

另外，从十四五规划来看，十四五期间保租房筹集目标870万套，截至2023年，保租房3年已筹集508万套，完成十四五规划目标近60%，未来两年保租房筹集压力相对较轻。

但从租赁相关用地成交情况来看，继2021年成交高峰后，租赁用地成交持续下降，市场新增租赁用地减少，未来，保租房增量面临压力较大，存量改造将成为保租房筹集的主要途径。

2023年以来，面对增量供应减少，多省市鼓励地方国央企盘活存量房源，通过“存量土地改建、‘非改租’、城中村改造”等盘活方式扩大保租房的有效供给。2023年上半年公寓呈现集中大批量集中供应的趋势，而这些新开项目多为“非改租”公寓。“非改租”不仅是对资产再次盘活，也是对国家所倡导的“盘活存量资产、多渠道增加供给”的呼应。

保租房REITs底层资产运营稳健，朝常态化发展

截至2023年8月，已经上市发行的四单保租房REITs上市满一周年。从底层资产运营情况来看，营业收入及出租率保持稳定，并且可供分配金额完成率均超过100%，可供分配金额整体保持增长趋势，表现出保租房REITs独具穿越周期抗风险、长期持有稳收益的特性。目前保租房REITs二级市场表现稳健，在整体REITs市场中下跌幅度较小、波动率较小，同时享有强于市场整体的流动性。

另外，值得一提的是，2023年末，城投宽庭REIT上市，作为全国第5单保租房REIT，同时也是最大规模保租房REIT，上海城投保障房REIT底层资产包括上海城驰持有的江湾社区项目和上海城业持有的光华社区项目。并且，由于优质底层资产的出色表现，在一级市场配售首日即售罄，规模达30.5亿元。

同时，保租房REITs也在朝常态化发行发展，青岛、天津、北京、苏州、西安等多地也在积极筹备保租房REITs中，这意味着整个市场中保租房REITs的占比将会持续走高，整体市场规模将持续走高。

国央企加速布局长租公寓，众多新品牌涌现

随着国家对于租赁市场的不断重视，在保障性住房体系的建设以及十四五规划中保租房筹集的政策从大背景下，国央企承担了保租房筹集与建设的主要任务。因此，在租赁用地拿地企业类型上，国央企占据较大比重，大型租赁社区成为主要供给。

地方国企成了新品牌发布的中坚力量，保租房成为地方国企主要布局，中介系、资本系纷纷布局长租赛道，服务式公寓新品牌相对较少。

从品牌发布主体来看，地方国企成了新品牌发布的中坚力量，保租房成为地方国企主要布局，2023年新增品牌中，大部分品牌来自各地地方国企。

从品牌定位来看，保租房成为年度关键词，另外，中介系、资本系也纷纷布局长租公寓赛道，2023年白领公寓、服务式公寓成为社会机构品牌的主要发力方向。

但从品牌发展来看，品牌差异化仍有待提升。2023年，保租房集中供应，市场产品同质化明显，品牌在产品打造及品牌宣传上仍有待加强。

2024年租赁住房行业预判

2024保租房持续入市，预计租金持续下行

从十四五规划中保租房筹集量来看，截至2023保租房筹集已完成十四五规划的65%，未来两年保租房筹集压力相对较小，但保租房仍会进入持续供应阶段，供应量较2023年相比将大幅减少。

另外，从市场角度来看，2023年大量的项目集中入市，有效供给增多，出租率持续下降，对租金增长造成了一定的冲击。并且，随着大城市人口流出，租赁需求开始减少，未来，随着保租房的持续供应，集中式长租公寓平均租金涨幅将继续被抑制，预计未来租金将会持续降低。

因此，在租赁市场大供应与弱需求的矛盾冲突背景下，未来租赁市场行业将进入产品、运营、服务全面竞争的市场，这对于长租公寓的专业化、精细化运营能力提出了更高的要求。未来，长租公寓企业将更加专注精细化运营，保持项目的持续盈利能力。

一方面，加强资产的运营能力，主动从收入和成本两端发力，多元增加收入。如借助公共区域配套设施实现长租公寓的隐性增值，增加清洁、搬家、维修等增值服务收入。成本端加强控制，慎做加法，如增加用户粘性以减少房间空窗期。

另一方面，聚焦细分市场，对长租公寓项目差异化定位，增强抗风险能力。在项目可行的基础上，在选址、产品设计等多方面，精准定位目标客群。

绿色、环保、节能将成为租赁住房产品设计的关注重点

2020年，我国提出双碳目标，即2030年实现碳达峰，2026年实现碳中和。而建筑行业作为碳排放大户，建立绿色环保低碳体系，加速推动行业向绿色低碳化转型势在必行。

而租赁住房行业作为建筑行业中一大主要支线，越来越多的租赁住房企业开始以双碳目标为契机，加大在建设中对绿色低碳的产品实践。

随着全球对可持续发展的日益重视，企业践行 ESG 已经成为共识，租赁市场进入绿色低碳发展也成为必然趋势，将“绿色”概念引入租赁住房领域，从以往满足基本居住需求到给住户提供宜居、低碳的绿色居住环境。

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