杭州写字楼市场面临挑战，空置率上升、租金下跌

界面新闻记者 | 杨冰柯

在全国房地产市场的调整周期中，2023年的杭州楼市承受住了压力，仍保持着相对平稳的态势，但写字楼市场却面临空置率上升、租金降低的压力。

根据仲量联行1月17日发布的报告，2023年第四季度，杭州甲级办公楼平均空置率为25.2%，下降0.4个百分点。第四季度有一个乙级办公楼新增供应入市，乙级办公楼空置率为25.9%，环比上升了0.7个百分点。纵观2023年全年，杭州甲、乙级办公楼的空置率仍保持在高位。

随着甲、乙级办公楼空置率高企，租金随之下降。

根据仲量联行统计，截至2023年12月底，杭州甲级办公楼平均净租金为136.9元/平方米/月，季度环比下降0.8%。全年杭州整体租金表现不及预期，市场正面临持续性的挑战，甲级办公楼平均净租金同比下降3.0%，乙级办公楼同比下降1.8%。重点板块如阿里总部所在地的未来科技城、黄龙等区域的平均净租金在年内跌幅较为明显。

从办公楼需求端看，第四季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为56851平方米。从行业需求表现来看，科技互联网公司的需求占比24%，其中以互联网平台和IT软件业为主；金融企业的需求占比为19%，整体需求保持稳健增长。

另外，随着国际商旅往来的成本回落，以及杭州营商环境的持续改善，外资企业的信心正在恢复，进出口贸易类企业的需求呈现正增长。

2023年，杭州零售物业市场的空置率跟办公楼市场趋势一致。

仲量联行数据显示，第四季度，杭州优质零售物业的空置率为9.7%，较上季度上升了0.9个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.8%，同比上升0.9个百分点。

租金方面，全市零售物业租金继续下降，整体市场首层平均净有效租金环比下降了1.2%，新开业项目竞争加剧，零售物业招商压力增长。

其中核心商圈零售市场首层平均净有效租金降幅较大，环比下降了2.8%；非核心商圈的首层平均净有效租金环比亦下降2.2%。

对于接下来的杭州商业办公楼和零售物业市场，仲量联行认为，空置率上升、租金下降的趋势仍然不变。

从写字楼市场的供应量来看，2024年全年，杭州将有11个新增供应项目交付入市，其中，杭州恒隆广场部分办公楼有望在2024年年底交付；杭州嘉里城、新鸿基IFC等项目办公楼将会在2025年前后陆续交付；钱江新城二期也将逐步迎来第一批办公楼项目。

零售物业市场方面，2024年还将迎来4个新项目入市，总体量达到36.5万平方米。2025年，武林、钱江新城等商圈的恒隆广场、IFC等项目也将陆续开业亮相。

随着这些新项目的入市，杭州办公楼平均净租金的未来预期将有所下调。预计未来一年，甲乙级办公楼的平均净租金仍将处于下行周期。

而零售物业市场，随着2023年杭州商业用地出让更少，预计到2027年杭州的零售市场供应量将会明显回落。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示，回顾2023年，杭州办公楼整体市场经历挑战，全年累计迎来了近77万平方米的办公楼新增供应，是一个实打实的供应大年。而市场的租赁需求正从以增量为主向存量更新转变，为应对供应高峰，业主多以价格换空间，整体市场租金持续进入缓慢下行周期。