90%的餐厅死于选址，小微餐饮必学的选址方法和全流程！

现在越来越多的人选择小微餐饮创业，如卤菜，小吃等，那么开实体店，首要的就是选店铺，但是最难的也是选址，90%的餐厅死于选址。

今天跟大家共同探讨一下选址的六大要素。

01■

产品定位

最先要想明白3个问题：卖什么？卖给谁？人在哪？

选址前，首先要想明白你的产品定位。

说到产品定位，顾名思义就是对我销售的产品属性进行归类：如鸭脖、黑鸭、奶茶、花甲米线之类的，这一类的产品属于休闲，年轻化一类。

我们的消费群体大多数是年轻人， 那么我们选店铺首选应该是商场周边，小吃街，步行街，大学附近。

如果是传统饭菜之类，消费群体多数为周边稳定住户或者上班族，外出租房之类，那么选址就适合在居民集中的小区中间街道，或者写字楼附近。

总结出来有三个问号：卖什么？卖给谁？人在哪？

02■

店铺分析

别急着给房东打电话，先做到三个观察

相信很多人在寻找店铺的时候，看到有转租，出租之类的信息第一时间想的就是打电话给房东。

我建议大家在看到此类的信息时候，要做到三观察：

一、观察人流经过店铺的次数（餐饮一般是饭前节点去观察）；

二、观察左右隔壁店铺或整条街道的行业差异化（如果你做餐饮左右隔壁是卖窗帘，五金等就属于行业差异化太大，不适合开店，如果左右隔壁是生鲜水果，中小型超市等是可以互补引流）；

三、观察交通便利性：

1、选址十字路口或者三叉路口，店铺有两面临街，这是最理想的位置。这样的店铺，提高了受关注度，并且可以在双面都设门，让顾客更方便进入。

2、店铺的门脸，尽量要对准客流主来向，比对准客流主返向的要好。

3、在并排而立的店铺中，选择黄金分割点的位置最佳，譬如在格局和面积都一样并排的十个店铺中，不要选址最两头的店铺，应该选择第三个、第七个，为较佳位置。

4、门口为主干道大马路，双向四车道以上的，中间有隔离带的，距离交叉路口超过五十米以上的，车流速度比较快速的，门口人行道过宽（三米以上），或者过窄的（一米以下），都会影响餐饮店的客源，交通匹配参数低（如果店铺背后有一定规模的居住群或者客流群，也可以弥补这个缺陷）

5、门口为两车道或者不设黄色线的双向一车道、中间没有隔离带、车流行驶较慢、距离交叉路口在二十米以内、门口人行道在两米左右的，为较佳的位置，交通匹配参数高。

6、公交车站台附近，是比较好的选择，可以针对乘坐公交来往的客源，设置一些快捷实惠。

03■

店面评价

选址最重要的一点就是评估这个店铺的开餐厅资格，不然大费周章装修好了，却发现有消防和资质不过关等“硬伤”，那钱财和精力都白费了！

那我们找到店面如何去评价这个店面是否符合我们开店？从这4个方面考虑。

一：店面可见度，正常一个好的店面应该是从各个方向都能一眼看到，也就是我们俗称的金角。所以要注意店面门前的隔离带，绿化等遮挡物。

二：到达便利，很容易就能到的位置，最好直接的路线就可以到达。比如，你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。

是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可达的店址，很容易发生客群在寻找的途中，被其他店拦截。

三：可用性，房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照……

有些商铺是住宅的一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有会被停业的风险。比如，餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等，这些都有特别严格的规定。一定要有房产证，这是最根本的保证。尤其是二房东转让，往往坑很多。

在选用二房东的店时，一定要和房东沟通，确认合同和房产证，防止欺诈。

如果楼上有住宅楼一定要打电话去工商局，问清楚该店铺所在位置是否能办理餐饮营业执照。还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证，才是合法的。以及，有没有租赁权，租期多久。

四：店铺的条件规格，要具备电气水 ，后厨是否可以安装排烟扇，面积的话具体看做什么类型的产品，是否有堂食还是只做外带形式，不同商品对铺面面积要求不一样。

04■

店铺类型

商场店、街边店、社区店优劣势对比

商场店、街边店、社区店等，店铺类型不一样，优劣势不同，你可要琢磨好了。

一：店中店

如万达、万象城、大洋百货等商业综合体，店面多选在该区域负一层或4-6层。

优势：人流较多，且多以饮食、娱乐为主。

劣势：1.只能作为休闲类餐饮，无法成为佐餐被选择；

2.与正餐/休闲类餐饮竞争，压力大；

3.房租较贵或营业提点过高，经营成本大。

二：街边店

如岔路口、主干道边、辅干道边等区域。

优势：车流量大，流动人群较多。

劣势：1.房租成本相对较高；

2.精准客户群比率较低；

3.到达便利性差；

4.视觉呈现如门头、落地海报、声音等要求较高。

三：社区店

小区周边、菜市场周边等。

优势：经营成本低，区域人口密集，客户群体定位精准，更易培养回头客。

劣势：1.目标客户多为固定人群，销量增幅少；

2.更多以佐餐形式售出，休闲类小吃较少；

3.竞争力强。

05■

商圈评价

选址选的就是商圈，商圈就决定了你的客群！

一：店铺如果选在商场，群体写字楼，步行街等地方，这类商圈人流量比较大，购买力强，品牌宣传力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且产品的偏向性很大。

二：店铺如果选在常住人口密集度高的地方，如老城区，入住率高的商业住宅区，菜市场附近，这类商圈消费群体相对稳定，容易积累回头客，消费主题明显，店铺租金适中。需要注意的是对品牌的宣传有局限性，同行业比较多。

三：店铺选在接近人口聚集的地方如公园，机关单位，火车站，汽车站等，这类商圈人流量大，对于品牌的宣传推广力度高，但是注意的是目标客户少，客源相对不是很稳定。

四：店铺选在交通便利的地方如公交站，菜市场必经之路，大，中型学校附近，此类商圈人流量大，便于产品搭配，客源相对稳定，购买力也比较强，但是对品牌的宣传有一点的局限性。

注意事项：现在很多店铺楼上都有住宅楼，而目前中国对环保的管理力度越来越大，加上很多城市会参选全国文明城市创建，那么这一年对餐饮办证等影响也是很大，

所以如果你选的店铺楼上有住宅，那么你在签租房合同之前一定要打电话去工商局或者自己跑一趟，把你选择的店铺位置让工商局查一下是否可以办理餐饮类营业执照，

很多人会有个误区，就是看到隔壁左右有餐饮店开业 误以为这个地方是可以做的，其实不然，因为政策年年在变，所以建议大家一定要打电话或者跑一趟，确认清楚在签合同。

06■

签合同注意事项，

这4个坑可不要踩！

签合同时是坑最多的地方了！这4个点可得擦亮眼睛了！

一：产权明确，产权，这是不是一个可以承租的房屋？（产权是否清晰，有无抵押等事项）

二：订金、定金

很多人在看过门面之后，会预付一些钱给房东俗称订金。那么很多人不知道，订金和定金法律是有区别的。

订金是预订所付的钱，是当事人的一种支付手段，只是单方行为，不具有明显的担保性质，所以双方无论谁违约，都是可以要求返还订金的定金，这是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。具有一定的法律效应。如果是承租人违约，是无权要求返还的。假如房东违约，租客可以要求房东双倍返还定金。

这两个字该如何去用，订金是在你不确定租赁这个门面的时候你可以写，后期不想租可以随时要求房东返还。

定金是在你确定这个门面非租不可的情况用。但是时候你反悔是不可以退还的，如果是房东违约，你可以要求他双倍返还。

二：是否可以转租，转让。

因为大多数房东会在合同里面规定租赁期满，是不可以对外转让的。所以大家在签合同的时候一定要看清楚，是否可以转让。因为这个涉及日后承租人的自身利益，一定要在合同上面备注清楚。

三：租期和续租的涨幅问题

很多人在签租房合同是，可能是租三年，但是房租是按一年一付，却没有明确第二年，第三年房租涨幅问题，正常情况如果你第一年生意做的好，或者门面周边商圈做起来了，房东第一件事情就是涨房租，为了避免日后这些问题出现，大家在第一次签合同的时候就要约定清楚第二年或者本次期满后续租的涨幅问题。

作者 | 苏苏

出品 | 餐饮O2O

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