品质地产的“河南现象”溯源

行业进入高质量发展时代，回顾经济下行叠加疫情和调控的三年，太多不确定性给所有从业者制造的“焦虑”，也让地产人深刻感悟：当前的行业逻辑下，品质和服务对房企立于不败至关重要。“大而不倒”的神话逐渐幻灭，“小而美”备受青睐。当对利润的追逐逐渐取代规模的时候，举目四顾人们发现，那些能被称为“小而美”的房企纷纷从河南崭露头角。其中有些是一二十年里一直在暗处发光，而有些则是借时代东风弯道超车从而进入人们视野。

除了一直有“小绿城”之称的永威之外，河南还拥有一大批对品质极致追求的房企，比如正商、正弘、绿都、冶都、金沙等等，即使如建业已经在河南遍地开花，其在三四线城市的口碑也普遍强于全国性房企。如果说粤系、闽系、川渝等传统派系房企的发展脉络具有特色鲜明大开大合的地域和时代特征，而豫系房企的发展则更加稳健平缓，更具有逆市下清流的文化气质。

归来已是王者

经历了起起落落的三年，河南尤其是大郑州区域房企竞争格局已经发生了翻天覆地的变化。今年上半年TOP20房企中，除了前三甲都是国企或有国企成分外，全国房企11家，本土房企9家，双方几乎平分秋色。对于本土房企而言，这已经是不错的成绩。在全国其他大城市上半年的榜单里，本土房企基本都不见踪影。由此可见，郑州的本土房企不容小觑。

前排本土房企座次也发生很大变化，多年来的老大哥建业已近滑出TOP20，正商排名大幅掉落，且其在售项目之多，覆盖了前两年的很多滞销盘。康桥、鑫苑中国已消失不见，昔日快速扩张时期的百强本土房企正在纷纷从河南榜单中消失。

美盛异军突起，连带此前名不见经传的谦祥置业，抢占本土房企冠亚位置。当然从成交总额上来看，今年郑州市场已经比疫情前大为缩水。但从前20座次来看，永威、正弘、绿都这些老牌豫系房企始终坐稳位置。

（2023年上半年大郑州房企全口径销售排行）

（2023年上半年大郑州本土房企全口径销售排行）

（数据来源：易居克而瑞）

行业发展至此，越来越多的同仁开始反思不同发展模式下的企业发展策略，快周转时代看头部房企如何玩转资本和金融，如何用杠杆放大规模；高质量发展时代，看品质房企如何恪守本心，如何用产品和服务征服客户。在中华腹地的中原地区，这群豫系房企不是借行业下行崛起，而是几十年一直坚守在那里。当淄博烧烤因为食材实惠好吃、服务热情周到、市民友好好客而迅速串红，人们感慨之余应该思考是：“淄博烧烤”现象因何而出？如何持久不败？

当年的老大哥们

很多年前，行业对河南房企的概念是“一哥”建业，是胡葆森招牌似的憨厚笑容。1992年老胡创立建业前，就花了十年时间出访60多个国家，学习到先进的房地产开发经验，回河南开创了一片天地。早年的建业还不是众人心目中的“下沉”市场必耕的遍地开花，相比其他开发商，建业当时最大的特点是安全、稳妥。彼时早期的正弘、鑫苑还正在创立，而永威、康桥等还都不见踪影。

1995年郑州大学物理系无线电专业毕业的张敬国从体制内下海，与人合作开发出兴联公寓，正式开启了房地产生涯。1998年创立正商，从郑州北区大盘北云鹤花园开始，相继开发了金色港湾、四月天、绿岛港湾、启航大厦、金杯家园、花都港湾、蓝钻等项目。因为布局更集中在郑州一地，慢慢坐稳“郑州一哥”交椅。正商是郑州本土坚守20年以上的房地产开发商代表之一，在当地也有“一部正商史，半部城运史”的说法。看正商的发展史，便可窥知郑州的城市演变。早期的正商有“刚需王”之称，在经济和城市发展扩张阶段，满足了大郑州城市化进程中众多人进城置业的需求。2013年正商开始进行品质升级战略，设置首席品质官，打造高端楼盘。

关于永威的创建，坊间传说很多。跟体制内的老胡和张敬国不同，李伟是一路做生意打拼出来的，并没有光鲜的学历。做房地产前，他先后通过水泥、煤炭行业积累了原始资本，2000年后能源行业下滑，李伟开始考虑转行。2005年用自有资金拍下了永威鑫城所在地块，开始了房地产生涯。这个创业，比建业、正商晚了十年。而永威的成就，多半来自于李伟的偏执。早年间行业就有“南聚龙、北永威”之说，虽然公司创立较晚，但永威确是最早在豫中大地开展精细化并且实打实落地的地产公司。也是河南品质型房企“天花板”。

虽然创立时间与永威接近，但康桥比永威更早挤上发展的快车道，也更早提出品质化发展路线。永威、康桥之于郑州，就像绿城、滨江之于杭州。永威像是一个理科生，精细化扛鼎者，康桥更像一个文科生，从产品、营销，到物业等，处处凸显人文关怀。康桥初创阶段，宋革委就成立了自己的产品研发中心。而且做服务出身的康桥，在精细化方面更加如鱼得水。除了景观，康桥在建筑、户型、物业，包括社区智能化等，都走在本土房企之前。但不久后，永威从康桥挖走几十人的团队，并且把康桥的品质化、精细化发挥到极致。无独有偶，近两年大火的金沙也曾从康桥高薪挖走营销、工程、设计等负责人。可以说康桥一定程度上成了豫系品质房企的黄埔军校。

偏执狂的胜利

建业的安全、稳妥在老大哥把布局快速下沉至河南的县城后逐渐消失不见，“蓝海战略”让建业固守河南本土收获了三四线甚至四五线城市口碑的同时，也错失了在高净值区域发展的机会。在那个偏远地区人才匮乏的时代，下沉意味着产品力的缺失，尽管如此，当时建业的房子已经是县域市场能买得到最好的房子。一路狂奔下，建业确实抢到了快周转时代下沉市场的红利。老胡的“新蓝海战略”后，又相继推出“扩大根据地，服务大中原”战略。这一次，终于走出了河南。但时值2021年，三道红线已始，叠加疫情冲击，这个战略让建业迅速陷入困境。2022年建业开始出现美债违约，暴雷箭在弦上。

和安居一隅的建业相比，正商的发展一直呈现出对规模的野心。2010年正商开始走出郑州，随后几年，在海南、青岛、北京、武汉等地开始布局。在全国化的道路上，正商并没有太多沉下心来做品质转型，无论从营销模式、品牌包装还是产品设计方面都缺乏创新，加上战略上的冒进，反而一度让正商的产品拖了后腿，这个阶段正商的维权事件不断。

反观永威，从建立初期就在李伟的偏执下勇扛“精细化”大旗。在永威，“成本遇见精细化，成本让路；速度遇到精细化，速度让路；一切问题遇到精细化，都要让路。”对细节的苛求让永威没有享受到规模化时代快周转的红利，但却赢得了业内同行和客户业主的一致口碑。很多人把永威比作绿城，李伟之于郑州，正如宋卫平之于杭州。一个理想主义的情怀的开发商，会让冰冷的地产行业多了一份温暖。

当然，永威并非不想要规模，只是这种对品质的苛求，客观上势必会造成本的抬升，开发周期的拉长会增加资金使用成本，销售价格的高溢价又遭遇限价限购。从某种意义上，小而美反而造成了永威当时的短板和困境。

2019年，永威开始试水代建，试图通过轻资产化，走绿城蹚出的成功之路。毕竟公司的核心竞争力就是开发建设，就是直接价值，永威这次转型宣告了一个新时代的到来。有了第二增长曲线，永威的抗风险能力更强一级。

无独有偶，近两年出现的另一家争相被全国房企观摩学习的现象级房企——金沙对精细化的追求也达到了近乎苛刻的程度。而且金沙的精细化，并非不计成本的精细化，而是成本可控的精细化。这在很多人眼里似乎是不可能的，而金沙做到了。首先金沙都是用自由资金开发，不用杠杆，没有高企的资金成本。其次，金沙通过横向一体化打通产业链，自建苗木基地和绿化团队，员工一专多能，人工效能极高。而且发展上足够聚焦，减少了很多因为跨区域经营带来的管理成本。

深入骨髓践行精细化

仔细盘点这些年行业的变化不难发现，房企在发展模式上的分歧，其实主要在于对品质的坚守程度不同，这本质上是文化差异。我们说快周转是一种能力，而精细化则是一种信念。所以经常会有“XXX你学不会”的说法，这里面某某所指代的任何一家企业，几乎都有除了资源、体系之外异于寻常企业的文化基因。

帕克特说：“细节是魔鬼”。而永威总是会把细节做到极致。

为了保证园林景观品质，永威自建苗木生长培育基地，种植珍稀植株上千种，全冠移植；外采建材无法满足自身对品质要求，永威自建门窗基地生产高标准建材；永威的项目交付后，不但建筑品质、景观营造超越期待，而且物业服务体验更令人称道，即便交付10年的小区历久弥新。“建材、景观和物业好”凭借着永威三宝，永威得以一年接待200多批参观学习团，创下了行业内的纪录。

围绕产品品质，永威提出六阶段、三维度的“产品生命线”精细化制度管理体系。在产品端进行严格管控。从工程策划开始，确保严谨交底、样板先行，工艺方面通过标准化体系践行工艺功法，交付前风险管控，联合验收、交付后进行后评估。针对客户关注的质保金使用、质保期内外的维修和品质检查工作，也有专门的制度进行保障。行程整个产品闭环，并且在此基础上进行周期性沉淀总结和创新。确保产品各阶段都“不跑偏”，品质管控始终有章可循。并且通过监管维度的配套措施，保证品质体系照章实施，监管得力。

（图：永威产品生命线体系保障）

【小结】

行业下行，所有房企都在负重。不管过去是否在适当时机选择了合适的模式，面对严苛的市场环境，所有对房企品质的坚守，所有对客户的责任心都值得敬佩，也必将收获来自于市场和客户的回馈。

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