租房人口厚度预测与产业动态监测 | 投资视野

投资视野·导读

一个区域的租房人口数量，即租房人口厚度，是住房租赁企业及相关投资机构极为看重的一个指标。通常来说，该指标与该区域的企业数量和产业结构有着密切的联系。本文我们就将重点分析 “产业动态监测”对于租房人口厚度预测的影响。

区域内企业的多寡直接影响着就业机会的数量，进而决定了对租房需求的强度。此外，产业结构的特点也会影响租房人口的特征和需求，不同产业的薪资水平差异会影响该区域的租金承受力，而产业的就业稳定性则可能影响租赁市场的出租率和续约率。因此，了解和分析一个区域的产业结构和特征，对于预测和满足该区域的租房市场需求至关重要。

“产业动态”对租房人口厚度的影响

“产业动态监测”涉及对特定区域内企业的产业类别进行详细划分，并根据不同产业的发展趋势和特性，筛选出对租赁住房市场具有显著影响的产业及其相关企业。在这一监测过程中，关键的两大指标是就业稳定性和薪资稳定性。

■就业稳定性指的是在特定产业内就业机会的持续性和稳定性。产业的成熟度、市场需求、技术革新等因素都会影响就业稳定性。高就业稳定性的产业通常能够为区域带来稳定的劳动力需求，从而在一定程度上保证租房市场的稳定需求。

■薪资稳定性则关注特定产业内工资水平的稳定性和增长潜力。薪资水平直接影响租房人口的消费能力和租金承受力，从而影响租赁市场的价格水平和租赁住房的档次需求。

通过有效的“产业动态监测”，租赁住房的投资和运营企业能够更准确地判断特定区域的租赁市场趋势，从而做出更合理的投资决策、运营策略，以适应市场变化。

如何进行“产业动态监测”？

ICCRA对“产业动态监测”的方法进行了三个步骤的总结：

■首先是根据“就业稳定性”和“薪资稳定性”这两个关键指标对区域内的产业进行分类，并采用“红黄绿牌”系统进行标注。其中，“红牌产业”表示这些产业的关键指标出现明显下降，需要重点监测；“黄牌产业”指的是关键指标相对稳定的产业，无需监测；“绿牌产业”则是那些关键指标有明显增长的产业，无需监测。

■对于被标记为“红牌产业”的领域，需要制定有效的监测方案，重点跟踪“就业稳定性”和“薪资稳定性”两大指标的动态。这可以通过月度监测相关产业中重点企业的招聘规模变化来判断就业稳定性，以及通过季度监测企业招聘信息中的薪资变化情况来判断薪资稳定性。

■最后，根据产业监测的结果来制定相应的投资和运营策略。如果项目所在区域内有大量“红牌产业”相关企业，这表明租房人口厚度可能不稳定，因此需要密切关注租金水平和出租率的变化，如遇到招聘规模收缩的情况，需要提前进行销售策略预判，减少此类企业租户占比，避免短时间内出现大量退租现象。相反，如果一个区域内主要是“黄牌产业”相关企业，这表明租房人口厚度较为稳固，租房需求稳定。而对于“绿牌产业”相关企业较多的区域，这通常意味着租房人口厚度理想，租房需求较为旺盛，可以多增加这类企业租户的占比。

“红黄绿牌”产业情况

“红黄绿牌”产业分类是一个动态过程，建议可以通过大学毕业生近5年在相关行业的就业变化趋势来进行初步判断。据36氪报道显示，根据麦可思研究院最新发布的《2023年中国本科生就业报告》中的数据，各行业在2018-2022年间的就业变化如下：

表：各行业在2018-2022年间的就业变化

数据来源：麦可思研究院《2023年中国本科生就业报告》

制图：ICCRA

虽然就业变化率受到多重因素的影响，但从一定程度上可以代表“就业稳定性”和“薪资稳定性”两大指标。因此，就业变化率<0的产业列入“红牌产业”， 就业变化率=0的产业列入“黄牌产业”， 就业变化率>0的产业列入“绿牌产业”。

图:红、黄、绿牌产业分布

制图：ICCRA