深圳房价真相图鉴：3年间，有的上涨11.06%，有的下降16.33%

新房成交31621套，同比减少8.2%； 二手房成交32768套，同比增加51.0%。

这是2023年深圳楼市的成绩。

13067元

这是深圳最新平均招聘月薪。

一年到头，深圳2023年新房均价为62901元/平，二手房均价63284元/平。 （数据来源：中指云）

按照招聘月薪来算，如果买90平的房子，不吃不喝不算利息税费等，新房的话需要约433个月，二手房的话则需要436个月。

看到这一组组数据，不禁想：托没托深圳月薪的后腿先放一边，不是说没人买楼了吗？不是说价格降低了吗？降到哪里去了？

带着这些疑问，我们往下看。

01.

3年间，5区上涨，4区下降

最高涨超11%，最高下降16.33%

所有人都知道，过往行情开始不在。

但具体现在是个什么行情，其实大部分都处于一个很懵的状态。

近些年，去化困难成为常态，日光盘少之又少，开发商卷到飞起，甚至房价回到3年前、5年前等的声音也陆续开始出现。

但当有些人看到真实数据的时候还是很疑惑，所以壹地产统计了一下数据变化情况，做了类比，看看各区价格都经历了什么。

根据中指数据显示，9个大片区中，房价上涨的区域有5个，下跌的有4个。

涨幅最大的区域是龙岗，相较于2020年全年均价，龙岗区2023年整体成交均价有所上升，目前均价4.92万/平，涨幅为11.06%。

跌的最狠是罗湖区、福田区，众所周知，2020年是深圳新房市场的高光时刻，715政策出台，基于新房和二手房之间的价格剪刀差，市场开始打新潮，那一年中心区的盘正处于可与不求的状态，价格热度也高。

而到了2023年，新房整体楼市偏平静，新房市场推盘量大，价格战也是打的明明白白。虽然罗湖和福田整体推盘量不多，但也都相对集中，如福田多集中在上下沙-沙尾一带，竞争难免激烈，同比2020年价格相比下降10.42%；罗湖只有两次推盘，都在莲塘片区，价格上也相对便宜，同比2020年价格下降16.33%。

不知道2020年买房的人，看到这组数据作何感想。

不过，值得注意的是，我们说的是每个区整体的价格，仅供参考，具体到板块，核心板块和非核心板块上价格也存在一定差异。

至于我们好奇的都是哪些人买的问题，其实从各区去化上也能窥见一二。

据壹地产不完全统计，2023年深圳共拿证136次，从各区整体去化来看，前三甲为南山、福田、宝安三区。

也就是说，2023年市场上都是“有钱人”在买楼，市场分化极具加速，置换、豪宅反而会比刚需卖的要好。

而产生这类原因也在于大家戏称的“不是商品房买不起，而是人才/保障房更有性价比。”

2023年新房市场最大的竞争对手不是商品房之间，而在于同片区来势汹汹的人才/保障房源，供应力度的加强，放宽购买资格，都让不少深圳年轻的刚需人转变战场，选择为此投上一票。

而且对于2023年的新房市场，也有不少的政策加持，像降低二套首付，房贷利率的持续降低等，都能为购房人减负不少。

所以，总的来看，2023年深圳新房市场 （包括商品房、人才/保障房） 的购买力还是可以的，只是赛道不同了而已。

02.

全市低于指导价成交占比78.14%

3年时间南山区二手房成交价跌幅最大？

而二手房方面，简单总结看，价格是下降了，但买房的人不在少数。

除了新房很卷，大家感觉卖不动之外，二手房每个月的数据都在牵动大家的神经。

据乐有家数据显示，2023年1月全深圳低于指导价成交的占比为37%，到12月低于指导价成交的占比已经达到了78.14%。

也就是说，一年过去了，差不多有41.14%的楼盘都在降价。

以至于“卖不出”、“中介花式推盘 ”、“房东去线下各个门店推盘”等现象都在二手房市场上出现。

壹地产也对比了各大片区从2020年到2023年的房价变化情况，总的来看，9大区域，整体价格均下降。

其中，南山、宝安等片区，整体二手房成交价下跌幅度较大，南山区从2020年的10.07万/平下降到8.77万/平，同比下跌12.91%，宝安2023年二手房成交均价相比2020年下降10.83%；

降幅不是特别明显的反而是龙岗、光明等片区，跌幅都在5%上下浮动。

2020年买二手房的置业者估计看到这价格都要崩溃了。

当然，以上都是整体数据，细分到各个板块、各个楼盘，情况也会有所不同。

如豪宅区南山，同样在科技园片区，松坪村东区三期建面约59平的户型，与2019年成交高峰期相比下降了7.08%，而华润城润府一期建面约88平的户型，与2019年成交相比，却上涨了11.98%；

这类情况也同样出现在刚需片区中，如龙岗中心城片区，远洋新干线一期86平的户型，2023年与2019年相比，价格同比下降3.78%，而吉祥里小区建面88平的户型，最新成交价与2019年相比，最高涨幅能达到21.03%。

同一个楼盘相同的面积之间，成交变动幅度也会有所差距，如四海公园建面60平的户型，与2019年的数据相比，下降幅度在2.97%-5.46%。

图源华宇云房

从而也能看出，二手房楼市虽然整体呈下降趋势，但不同片区、不同性质的楼盘一样会产生分化。

总的来讲，2023年二手房的价格虽然下降了，但成交量相比2022年却在上升，且2023年二手房市场也出台了“双证合一”、“取消豪宅税”等不少利好购房者的政策，所以，二手房的交易量也相对有所上升。

03.

小结

回到最开头，我们按照深圳最新的房价和最新的招聘来细算，可以看的出，尽管同比往年价格有所下降，但想在深圳买房依然很难，能够买得起房的依然是少数人。

但近些年来也会发现，深圳的房产类型也开始多种多样，除开占比最大的城中村，目前全市商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。 （数据来源乐有家）

新出台的“可售性保障房”也已经开始动工，预计今年就会入市开卖，虽说目前没有价格方面的细则出现，但不少人猜测价格方面会很优惠，也算是又给了许多人扎根深圳的一个机会。

那么问题来了，你今年打算买房吗？你会买哪种类型呢？

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