粤系爆雷房企境外债重组新进展：奥园重组成功，龙光同意率51%，“债转股”成化债主流

同一天内，两家爆雷的千亿房企同时宣布境外债重组的重要成果。

1月12日，中国奥园61亿美元境外债务重组计划获得法院批准，意味着其成为第一家债务重组成功的粤系房企。在此之前，奥园的两个境外债务重组方案分别获得占表决权金额79.11%、88.31%的投票赞成。

另一家同为“粤港澳四小龙”之一的龙光集团则宣布已与持有债权51%的债权人小组签署有条款的债权人支持协议，接下来将向75%的同意门槛推进。

这两家房企一个在广州，一个在深圳，前后脚发家。奥园在千禧年赶上了全国申奥热，在广州连续开发数个奥林匹克概念楼盘成功打响。龙光在之后的两年，从汕头老家迁往深圳，以稳准狠的手笔连拿地王并迅速扩张。爆雷前夕，它们是“粤港澳四小龙”的其中两条，又逢大湾区的历史机遇，可谓前途无量。

到爆雷时，两家房企躺下的姿势出奇的一致，成“摆烂式”爆雷的典范。奥园于2022年1月19日爆雷，提前宣布不偿还即将到期的美元债。7个月后，龙光宣布一口气违约5笔美元债的利息。此后双双开启自救之路。

“让出控股权”成制胜法宝

奥园和龙光两家的重组计划中都包含“债转股”的方案，奥园也由此成为融创之后又一个用股权换取同意率的爆雷房企。据奥园的最新公告，1月10日，中国奥园股东特别大会表决已经通过了发行强制可转换债等相关议案。

根据奥园的计划，其将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

目前郭梓文家族的持股比例是56.01%，在重组计划完成后，郭梓文家族的持股量将降低至31.8%。待2028年9月，1.43亿美元无息强制可转换债券转换为公司普通股份后，郭梓文家族的比例将继续稀释至22.3%。

奥园方面在债转股方案披露时表示过：“郭梓文仍将是奥园第一大股东，不会出现郭主席失去奥园控制权的局面。”

确实，22.3%仍然是奥园的最大股东，不过郭梓文家族失去了绝对控制权。也就是说，郭梓文和孙宏斌、王健林一样，祭出了公司控股权这个最后的底牌。

龙光给境外债债权人4个可选择的方案，其中有3个方案的组合里包含了“债转股”，“强制可转债”可以分别与优先票据、普通票据组合，也可选择全部转股。

其中全部转股的条件最为优厚，每100美元的现有票据本金额转换为强制可转债，并免除应计利息。可按持有人的选择于选项三强制可转债原定发行日期以转股价4.25港元/股转为股份，并将于发行日期的第一周年强制按转股价3港元/股进行转换。

按照龙光的重组方案粗略计算，如果股价能回升至1港元/股，债权人能拿回25%以上的本金。截至2024年1月15日收盘，龙光集团的股价为0.63港元/股，上涨5%。

“‘以股抵债’可以有效地减少债务偿还的金额，减轻企业后续的资金压力，使得企业将更多的资金应用到复工复产等环节，是当前房企债务重组的主流解决方案。必要时也将拿出旗下资产作为增信措施或者以项目作为质押担保，以表现承担债务的诚意。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄曾称。

在融创之前，债务重组成功的富力和华夏幸福，仍是展期、资产质押等传统的思路，融创成为了一个分水岭，目前佳兆业、世茂、宝龙等多家房企的方案中均有“债转股”的选项。

未完成的工作

奥园的境外债重组之路一直有一个强硬的反对方，就是平安海外。此前曾有多次报道称，平安海外在听证会上明确反对奥园的重组方案，即使在1月10日，也就是奥园宣布重组成功的前两天的聆讯中，平安海外仍然提出了异议。

据报道，平安海外最新异议的点依然是奥园对债权人区别对待，在对债权人的分类上存在不合理的处理。

奥园的重组方案里有一个特殊的安排，其将重组选项分成了两个方案，分别是“ADD HERO

协议安排方案”和“奥园协议安排方案”，有的新发融资工具只有在ADD HERO协议安排下才能取得，例如18亿美元的新发债券。这样的安排下，债权人收回投资的额度会出现不同的上限。

据报道，奥园的律师在债权人会议中承认了在中资地产美元债中，奥园这样的操作确实是独一份。

不过，平安海外的坚持已经意义不大。奥园的重组方案已获批准，1月10日的聆讯只是最后走一次形式。

“奥园的境外重组流程已经走完了，平安反对的态度也确实没有改变。”一名奥园的知情人士对《凤凰WEEKLY地产》称。

龙光离胜利还剩大概24%的同意率。

据龙光的公告，公司已经与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组(“AHG”)及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并于2024年1月12日与AHG签署了附有该等条款的债权人支持协议。签署协议的债权人持有金额占总的本金金额的约51%，按照惯例，75%是境外债重组成功的门槛。

截至2023年6月30日，龙光待重组境外债务的本金总额为66.49亿美元。

“公司将与境外重组的其他债权人就条款进行接洽，并寻求他们对境外重组条款的支持。”龙光集团方面称。