北京房产律师解析一起夫妻一方将房屋赠与他人，妻子主张无效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某洁向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）归林某洁所有；2.诉讼费由被告负担。

事实和理由：原告林某洁与被告刘某旭在北京相识后相恋，2009年两人准备结婚，被告刘某旭自愿提出将自己名下个人所有的一号房屋无偿赠与原告林某洁，原告林某洁表示接受赠与。被告陈某丽与原告林某洁系母女关系。原告林某洁为解决母亲陈某丽在京住房问题，便与其母亲、刘某旭三人协商一致，将其接受赠与的上述房屋直接过户至其母亲名下，被告刘某旭同意并于2010年选择纳税较少的房屋买卖合同的方式将涉案房屋过户至陈某丽名下，由陈某丽代原告林某洁持有该房屋。

2020年10月，被告刘某旭的前妻孙某芝将本案原告林某洁、刘某旭及陈某丽三人作为被告诉至法院，以恶意串通损害夫妻共同财产为由，主张刘某旭与陈某丽签署的《存量房屋买卖合同》无效。2021年一审判决，认定《存量房屋买卖合同》无效。二审判决维持原判。在该案审理过程中，刘某旭否认将涉案房屋无偿赠与林某洁的事实，隐瞒事实真相，混淆关键情节。

原告认为，其在与被告刘某旭谈婚论嫁期间，并未知情刘某旭尚未办理完毕与孙某芝的离婚手续，且据当时的客观情况和涉案房屋的相关书面材料，原告作为具备普通认知能力的自然人是无法判断涉案房屋是否为夫妻共同财产，主观上无恶意。虽然涉案房屋是以买卖形式进行的过户登记，但并不是真实的房屋买卖关系，而是无偿的赠与关系，也即名为买卖实为赠与。况且涉案房屋已经完成过户登记手续。原告没有侵犯任何人的合法财产权益，赠与行为应属有效，应当予以物权确认。综上所述，请求法院依法裁判。

被告辩称

刘某旭辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。具体理由：1、一号房屋是我与孙某芝婚姻关系存续期间购置，虽然登记在我个人名下，但不能改变房屋属于夫妻共有财产的性质；2、我并未将房屋赠与原告。我与原告之间没有签订书面赠与合同，原告对涉案房屋也没有实际占有使用，本案不具有任何房屋赠与的法律事实；

3、原告自始至终知道我没有离婚，多次商量房屋转移事宜。我与原告母亲陈某丽的通话录音可以证实涉案房屋暂寄陈某丽名下的事实，法院判决书均判决由于我与原告、陈某丽恶意串通损害夫妻共有财产认定存量房屋买卖合同无效。另外我曾起诉陈某丽要求办理过户被法院驳回，同样理由，因涉案房屋处于查封状态，按照同案同判原则，应驳回原告诉讼请求。

陈某丽辩称，涉案房屋确实为刘某旭自愿无偿赠与原告的，因为二人当时正准备结婚。后来原告、刘某旭与我协商一致，将一号房屋以纳税较少的房屋买卖合同的方式过户至我名下，由我代原告持有该房屋。故我同意原告的诉讼请求。

孙某芝述称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1、涉案房屋属于我与刘某旭的夫妻共同财产是本案不争的事实，被告刘某旭个人没有处置权。另外，原告与刘某旭没有签订书面赠与合同，刘某旭事后也不承认将房屋赠与给了原告。原告不仅不具有房屋赠与合同的相对主体资格，对涉案房屋也没有实际占有和使用，本案不具有任何房屋赠与的法律事实。

2、我在起诉确认合同无效过程中，原告和其母亲陈某丽作为被告始终认为是合法的房屋买卖，并没有提出赠与的抗辩理由及证据。另外，从刘某旭与陈某丽二人的通话录音也可证实，陈某丽也承认房屋是寄到她名下的，只字未提涉案房屋是刘某旭赠与原告的。上述事实足以排除房屋赠与的法律关系。生效判决也认定刘某旭对涉案房屋存在恶意串通转移夫妻共同财产的情形，并作出了房屋买卖合同无效的判决。

三、陈某丽作为原告的母亲与本案有直接的利害关系，其提交的情况说明与录音证据相互矛盾，不具有任何法律证明力。四、从我方提交的证据可以看出，原告是明知刘某旭没有离婚的，与其在庭审中陈述相矛盾，其行为违反公序良俗，不应受到法律保护。

法院查明

孙某芝与刘某旭原系夫妻关系，二人于2000年4月6日登记结婚。2016年1月，孙某芝与刘某旭调解离婚。

2002年11月29日，刘某旭与北京T公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘某旭以370000元整的价格购买一号房屋，后该房屋进行了产权登记，房屋所有权人登记为刘某旭。

2010年9月13日，刘某旭与陈某丽签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某丽以379000元的价格从刘某旭处购买涉案房屋，陈某丽于同日缴纳了房屋买卖的税金3890元，二人又填写了《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋受理登记通知书》，并办理了房屋产权登记，房屋所有权人登记为陈某丽。

2020年10月，孙某芝以确认合同无效纠纷为由将刘某旭、陈某丽、林某洁诉至法院，判决：一、被告刘某旭与被告陈某丽签订的关于北京市丰台区一号房屋的买卖合同无效；二、驳回原告孙某芝的其他诉讼请求。孙某芝不服提起上诉，法院驳回上诉，维持原判。

2021年12月，刘某旭以返还原物为由将陈某丽诉至本院，要求陈某丽返还一号房屋并配合办理过户，本院经审理认为，刘某旭要求陈某丽配合办理过户登记的前提是房屋不存在过户登记的障碍，现该套房屋被其他法院查封，故对刘某旭的诉讼请求不予支持。2022年1月，本院判决驳回刘某旭的诉讼请求。

庭审中，各方确认一号房屋现为查封状态。

裁判结果

驳回林某洁的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案，林某洁要求确认一号房屋归其所有请求权基础为赠与。根据已查事实，一号房屋系刘某旭与孙某芝婚姻关系存续期间购买，应属二人夫妻共同财产。虽陈某丽与刘某旭以买卖形式将房屋过户至陈某丽名下，但已经生效法律文书确认双方之间的买卖合同无效，即使林某洁抗辩陈某丽与刘某旭之间签订的房屋买卖合同名为买卖，实为刘某旭对林某洁的赠与，此陈述与确认合同无效之诉中的庭审陈述自相矛盾。

退一步讲，即使为赠与，因房屋存在共有权利人，在赠与合同未履行之前，林某洁直接以物权确认纠纷要求确认一号房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，故对其相关诉求，法院不予支持