北京大兴德贤华府(优点、缺点)分析,一文读懂，在售户型和价格

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项目基本信息

楼盘名称：德贤华府

开 发 商：中冶+华发+信达

楼盘位置：北京市大兴区南六环念坛收费站东侧800米处

物业类别：70年住宅

在售产品：小高层

户型朝向：南北、纯南、东西

户型面积：70㎡（两居）

89㎡（三居）

126㎡、144㎡（四居）

销售价格：指导价5.7万/㎡

得 房 率：约75%-80%

占地面积：94973.855平方米

建筑面积：192900平方米

容 积 率：2.1

绿 化 率：30%

车 位 比：1:1.2

物业公司：华发物业

物 业 费：4.98元/㎡

楼栋总数：16栋

规划户数：2030户

楼层状况：9-18层

电 梯：1梯2户、2梯3户

拿地时间：2021年5月

交房时间：2024年8月

装修状况：精装

小区图

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项目配套

区域交通：

德贤华府靠近南六环，东侧2公里处是双源桥，京开高速与南六环交汇处，从项目出发，不堵车的情况下，20分钟左右便可到达南三环，收费6元。项目在自驾方面相对来说还算方便，在轨道交通方面就要差些意思了，虽然项目距离4号线1000米左右，但距离项目最近的地铁义和庄站和生物医药基地站都在2.5公里--3公里，项目不算地铁盘，对于需要依靠地铁出行的人士来说并不友好。

（点击图片放大）

商业配套：

项目周边目前是比较荒的，在商业配套这块是不足的，附近没什么大型商业，购物需求基本得靠2.5公里外的义和庄板块和3公里外的生物医药基地板块了，这两个板块都有已经成熟的商业，在义和庄有万科、泰禾、恒大等打造的风情商业街，在生物医药基地有大型商业综合体龙湖天街。

学校教育：

项目周边目前教育资源略显不足，社区自身配建有幼儿园，附近配建有小学、中学，除此之外，1.5公里范围有北京教育学院附属大兴实验学校，2.5公里内有大兴区永华实验学校，3-5公里范围北京大兴第八小学，北京大兴第五中学、北京市大兴区第一中学、大兴区第二小学等。

医疗配套：

项目西侧2公里有北京市大兴区人民医院北臧村院区，3-5公里范围有北京大兴区人民医院，首都医科大学大兴医院、北京仁和医院等医疗资源。

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户型图

总的来说，除了A2手枪户型垃圾外，其他两居三居户型还可以，大户型四居还不错。

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探长点评

在今年5月11日的时候，中冶以62.5亿+配建公租房1000㎡竞得北京市大兴区大兴新城核心区H组团地块，该地块包含DX00-0106-001a、001b地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。建设用地面积94973.855平方米 ，建筑控制规模192900平方米，控高60米，溢价率 5.04%，房价上限5.7万/㎡！

此次竞拍有中建三局+兴创；金地+华润+保利；中冶；华发等四家房企主体参与竞拍。经过6轮竞拍，该地块便触及上限价格62.5亿元，随后转入公租房面积竞报环节，接着，中冶以配建1000平米公租房将地块收入囊中。

该配建公租房由开发商建设完成后，将来由北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司以8000一平价格回购并持有。

过了3个月，开发商中冶便宣布了项目案名：德贤华府，同时引入了信达、华发一起合作开发该地块。

“德贤系”是中冶的高端住宅产品线；以“德贤”寓意“修身笃学，厚德至贤”，力求将高品质和人文精神的元素源源不断地注入产品中。

在北京，大兴区南四环的中冶·德贤公馆，是“德贤系”的首发作品，这个盘是大户型为主，总价千万起，小区品质整体来说还算可以，不过也卖了好久，到现在都还有房在售。

近期，德贤华府的热度还不低，被各大媒体和中介铺天盖地的宣传刚需上车盘，为项目吸引了不少购房者，林探长在去售楼处的时候，前来看房的人也是络绎不绝。从项目的首付价格来看，确实能吸引人，东西向70平两居359万起，首套首付124万起，南向70平两居384万左右，首套首付134万起。对于很多刚需来说，首付本来就不多，在六环内能有普宅产品的盘对于刚需来说那肯定算是一种福音，毕竟普宅首付比例少，能更容易上车一些，那么，号称刚需上车盘的德贤华府值不值得上车呢？

拍完地没多久林探长就去了实际地块，周边那叫一个荒，除了离公园近以外，真的啥也没有，刚需的小年轻们不可能天天逛公园啊，睡觉还来不及呢！开发商也知道项目地块附近荒，都没敢把售楼处设过去，而是选择了在义和庄地铁站旁边设立。而且项目所宣称的4号线地铁旁也是最大的幌子，虽然距离4号线直线距离在1000米左右，但从项目去地铁站，都得2.5公里开外了！南边邻着6环倒也不说啥了，反而成了某些人口中的出行方便！在商业方面你要么去义和庄，要么去天宫院！我想说如果是这样那刚需买天宫院二手不香吗？单价4.5万！这个新房指导价5.7万，当然它肯定开不了这么高，但是不会低于5万！就算你想要新房的话，那离此不远的义和庄TOD的中骏金辉未来云城不是更香吗？据说首期价格4.98万/㎡起，成交均价5.5万/㎡左右！这样一来，德贤华府这个楼盘别说5.7万了，能卖到5.3万都不错！此盘也知道自己不好卖，启动了渠道，而且佣金给的相当可观啊！你要真想买，我给你介绍渠道，还能给你返点！

另外，一些大V在狂吹这楼盘，说什么开发商回归北京咯、又见“德贤”系咯，其实没什么卵用！不管你什么系，只有真正做出好产品，才是好戏！现在很多开发商都在降维自己的产品系，别被忽悠，就看房子的本身就行了！之前那些个“系”在没有利润的时候都做不出来！

最后，综后来说，德贤华府周边配套不足，且不邻地铁，以后也不会有，发展天花板也有限，即使开发商卖5.1万-5.5万/㎡，林探长依然认为是不值得的，且我觉得附近没有什么价值点或利好能支撑其站上6万+的价格，能稳住不输就算不错了。其实，好多购房者真的是自己把自己耽误了，要知道前两年邻近义和庄地铁站的金悦府87㎡也是普宅，首付才128万起，不比这香多了嘛；项目南侧约7公里的庞各庄中海云筑和和悦春风，也才卖3.8万-4.2万/㎡，而且那边相对来说居住氛围成熟，再者，同样跟德贤华府挨着南六环的通州华润橡树湾，也才卖4.5万/㎡，相对德贤华府来说，橡树湾还规划有地铁，周边配套也齐全成熟，居住氛围也浓厚。说实话，我也不知道ZF凭什么认为这个地方值5.7万/㎡的！林探长不免觉得，有时候，割你韭菜的不一定是开发商！

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