上海两区调整住房限购首个周末：单身人才开始咨询看房

继临港新片区、金山之后，1月13日，上海青浦区、奉贤区先后出台人才安居新政，优化人才购房门槛。新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的五年缩短至三年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。

新政落地首个周末，澎湃新闻走访咨询多个新房项目及二手房中介门店，据反馈，人才政策在新房项目到访量、二手房线上咨询量方面已有所体现，但由于临近过年，业内预计政策有望在年后持续发力。

定向松绑外地单身住房限购，青浦新城新房出清周期14个月

此次，青浦和奉贤区根据区域发展和产业导向前提下实施人才新政。文件显示，与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才；同时，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房；并同时符合单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦、奉贤新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，从政策定调和影响来看，青浦、奉贤本次政策调整属于限购类政策的松绑，购房门槛降低，既向特定群体释放了利好信号，也是上海郊区市场政策宽松基调的延续。而且，本次新政是针对“非沪籍单身”人才购房限制的放松，有利于促进部分合理住房需求的释放，利好区域去库存、提振楼市活跃度，同时也有利于加强上海外围城区的人才吸附能力。此外，两大新城紧密发布新政，所传递出的积极信号也相对更为强烈，预计将带动市场短期迅速升温。不过，也需要注意的是，由于政策松绑主要针对人才群体，且需要进行人才认定，仍具有一定的约束力。

从市场情况来看，此次奉贤与青浦新城松绑人才限购政策与市场供需不无关系。中指研究院数据显示，青浦新城2023年新房成交面积同比下降10.9%，出清周期在14个月，奉贤新城2023年新房成交面积同比下降24.3%，出清周期在7.4个月。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，人才安居政策有利于促进各类人才流入，提速新城发展，将在一定程度上对刚需和改善性住房需求释放起到促进作用，对市场情绪将带来积极引导。

已有单身人才至售楼处咨询，二手房线上咨询量明显

从政策的市场反馈来看，新政落地的首个周末，已有单身人才前往售楼处咨询了解。

1月14日，澎湃新闻走访了位于奉贤新城核心区域的新房项目，多个销售人员表示已有接待单身人才咨询。

位于奉贤新城核心区域的上江南璟荟名庭项目第二批次房源于1月14日中午12时结束为期四天半的认筹。

澎湃新闻在售楼处现场看到，14日当天认购结束后仍有多组客户前来了解项目。据现场销售人员介绍，上江南璟荟名庭项目二批次的认购时间为1月10日9时至1月14日12时，13日（周六）一天项目到访量近百组。同时，销售人员介绍，“一批次剩余房源续销热度持续，近4天成交7套”。

上江南璟荟名庭营销负责人表示，项目售楼处于去年9月底开放，国庆加中秋假期项目来访量近3000组。此次，二批次加推379套房源，在目前市场环境下认购情况表现平稳。

对于此次落地的奉贤人才安居政策，上述负责人表示，新政落地后确实有区域内工作的人才来项目咨询，对于新政的后续落地，我们也会走访东方美谷、数字江海等园区中的一些企业，去进一步宣传政策，让更多符合条件的人才去了解。

上述负责人提到，“对项目整体销售而言，后续还是要看二手房市场的流通情况，从我们项目而言，由于客群比较聚焦奉贤本地客户，因此一部分置换客户的购房周期相对较长。不过，在政府部门利好政策的不断叠加下，有利于提振市场信心，一二手市场的购房链条也会更加通畅，相信市场也会逐步回暖。”

位于奉贤新城核心区域的另一个项目是中建御璟园，与上江南璟荟名庭项目第二批次房源同一认购时间。

据项目销售人员介绍，项目产品包括小高层、洋房、叠墅、联排，面积段涵盖约99-230平方米，房地联动价为5.5万元/平方米，首期开盘238套房源，后续项目预计还会分两个批次入市。

该项目销售人员表示，首期认购情况在预期内，从购房客群来说，以地缘客户居多，奉贤当地的客户偏向于改善需求，追求面积大、位置好、环境好的项目。

1月14日上午，是该项目集中认购的最后半天，澎湃新闻在项目现场看到，依然有不少客户前来看房咨询。

对于奉贤的人才购房新政，上述销售人员表示，由于新政落地后，恰逢周末，因此项目售楼处确实有人才客户到访和咨询，预计政策的发酵还需要一定的时间，加之已临近过年，政策的有效释放可能还需观察春节后的三四月份的市场表现。

从购房需求来看，改善和刚需客户受市场及政策变化影响较小。奉贤南桥被誉为奉贤人心目中的“宇宙中心”，在项目现场，有奉贤本地的客户接受澎湃新闻采访时表示，“政策对我们的影响较小，南桥的房子我们都想买的，这次来看房也是为了改善，买大一点，御璟园和上江南一起认购，比较纠结。”

从二手房市场而言，新政的市场效果更为明显。青浦新城太平洋房屋区域经理张经理对澎湃新闻表示，“政策落地后，周末两天接待线上、线下的一些人才客户咨询较多。以太平洋房屋的两家门店数据为例，周末两天接到了20多个相关咨询，客户以本科学历居多，同时满足3年社保，并在青浦上班，所在的企业也比较好。我们接待的20多个客户中，成功邀约可以出来看房的客户有5个，正在持续和客户沟通中。”

据上述经理介绍，政策的持续落地也增加了市场的购房信心。“今天（1月14日）我们门店成交了2套房源，原来客户入市信心还是有所不足，但在政策持续落地后，客户认为官方稳房价的决心明显。因此，虽然此次人才政策未对其购房有直接影响，一系列政策叠加后，激发起了这部分刚需客户的入市信心。”

新政有望在今年三四月份持续发力

相较于奉贤和青浦，金山区于去年10月就已出台人才安居政策。

按照政策，在金山重点转型区（包括金山滨海城区、高新社区、亭枫社区部分区域共计36.2平方公里的范围内），实施差异化的限购政策。

文件提出，结合城镇布局、产业规划和转型需求，划定重点转型区域人才购房政策实施范围。经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件之一以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

金山区的政策落地效果也给到奉贤与青浦新城一定的参考。

从澎湃新闻的走访来看，目前，金山区多个新房项目正在持续销售。多个项目销售人员介绍，去年12月中旬，上海调整多项楼市政策，对项目去化有一定的刺激作用，特别是去年12月下旬，售楼处日均到访量相较新政前有所提升，对市场信心和成交提振明显，不过1月之后市场逐步回归平稳。

位于金山亭林板块的一新房项目销售人员介绍，项目售楼处于今年1月初正式开放，售楼处日均到访量稳定，项目将于今年3月左右开盘，目前意向客户近60组。

对于人才安居政策，熟悉金山区域的业内人士指出，金山是相对比较封闭的市场，对比奉贤和松江，金山的新房价格门槛较低，因此更多是靠外区客户导入。人才政策对符合条件的人才降低了购房门槛，但对外区工作的购房需求尚未涉及。“对区域内的人才客户而言，前期是由符合条件的企业向政府部门申请白名单，再由符合个人条件的客户获得购房资格，因此政策实际落地需要一定的时间。同时，单身购房客户与成熟家庭客户不同，成熟家庭客户对市场和政策的了解已经有一定的周期，但对单身客户而言，政策出台后是从零开始了解居住型产品的，通常来看，从政策出台到对市场的影响，往往需要3个月至半年左右的时间，金山的人才政策出台后，售楼处的接访量确实有，而原来是不会有单身购房者来咨询的。总的来说，政策在春节前释放也为年后的楼市回稳做铺垫，新政有望在今年三四月份持续发力。”

可以看到，作为一线城市，上海自2023年9月初以来逐步调整了楼市政策。

2023年9月1日，上海宣布全面执行“认房不用认贷”政策，政策内容主要为居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

新政出台后，卖一买一的贷款客户及本地无房或外地有过贷款记录的客群均可按照首套房资质进行购房，购房成本明显降低。

2023年12月14日，上海再度官宣两项楼市政策，包括优化住房信贷政策和调整普通住房标准，政策调整后，普通住房标准不再看总价、首套房首付比例下降至最低三成，同时，首套、二套房利率全线下降。

在人才安居方面，临港新片区、金山、奉贤、青浦也已有条件地放开外地单身限购。

关荣雪认为，从政策传递的导向来看，出于盘活远郊区、减轻中心城区负荷等方面考虑，五大新城（临港新片区及南汇新城、嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城）是上海落实分区的差异化调控调整的优选，截至目前，仅剩嘉定、松江的购房政策未作调整，预计接下来也会跟进。同时，从上海各区映射到全国各地来看，降低限购门槛、甚至局部取消限购，是当下楼市调控政策的重点趋势之一。