征求意见！关于揭阳市榕城区开展农民集中式住宅建设试点工作

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关于公开征求 《揭阳市榕城区开展农民集中式住宅建设试点工作实施方案》 意见的函

目前，《揭阳市榕城区开展农民集中式住宅建设试点工作实施方案》已完成，现予以广泛征求社会各界意见。

公示时间：2024年1月11日至2024年1月20日。

公示意见反馈方式：
1.信件邮寄：揭阳市榕城区农业农村局，邮编：522000
2.电子邮箱：jy8623191@126.com
3.电话联系：0663-8623191
4.意见和建议应在公示期限内提出，逾期未反馈，视为无意见。

揭阳市榕城区农业农村局

2024年1月11日

揭阳市榕城区开展农民集中式住宅建设试点工作实施方案

（征求意见稿）

为深入贯彻落实中办、国办《深化农村改革实施方案》和《中共广东省委关于实施“百区千镇万村高质量发展工程”促进城乡区域协调发展的决定》精神，根据省委农村工作领导小组办公室《关于在粤东地区开展农民集中式住宅建设试点工作的通知》（粤委农办函〔2023〕34号）和市人民政府《揭阳市人民政府关于印发揭阳市开展农民集中式住宅建设试点工作实施方案的通知》（揭府〔2023〕49号）精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平总书记关于实施乡村振兴战略的重要论述为指引，全面落实“百区千镇万村高质量发展工程”（以下简称“百千万工程”），持续深化农村宅基地制度改革，逐步破解农民住房与土地紧缺的矛盾。按照“区别对待、程序简化、方便快捷、优质高效、舒适实用”的思路，遵循“集约用地、试点示范、合理保障”的原则，引导村民适度集中居住，保障村民户有所居，促进村庄功能布局优化，完善乡村公共基础设施，推动城乡协调发展。

二、工作原则

（一）集约用地原则。按照推进城乡融合发展的要求，结合我区人多地少的实际，引导村民由单家独户和分散居住转向集中居住。

（二）试点示范原则。按照试点先行、示范带动的要求，通过试点建设，理清农民集中式住宅建设的关键环节，简化报建审批的各项流程，明确申报手续、资料、办理时间，提高审批效率。

（三）合理保障原则。合理考虑村民生产生活实际，科学设定保障权益标准，优化“一户一宅”的认定标准，在“一户一宅”的基础上，对无房、简易房、危房或住房困难村民家庭、征地拆迁涉及住房拆迁户合理住房需求等进行保障，确保户有所居。

三、试点目标和内容

以解决无地、少地地区农村村民住房难问题，促进农村集约用地为出发点，按照因地制宜、政策扶持、试点推进的思路，通过选择3个以上行政村作为农民集中式住宅建设的试点探索，形成可复制可推广的典型经验，逐步建立联建房、集中式住宅等多元化的农民户有所居保障机制。重点在五个方面开展探索，即“两探索两健全一规范”：

（一）探索建立区级主抓、镇街主责、村级主体的农民集中式住宅建设管理机制，明确区级相关部门、镇（街）、村等的职责分工，建立区农民集中式住宅建设联审联批机制。

（二）探索在落实宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权的基础上，研究宅基地使用权流转的制度安排和具体路径，促进农村闲置宅基地和农房自愿有偿退出、有序流转和集体统筹整合，构建有利于土地节约集约利用的长效体制机制。

（三）健全配套政策，在解决用地问题、减轻税费负担、开展融资贷款、强化建设监管、建成后流转管理等方面加强研究，探索制订有关配套支持政策。

（四）健全不同区域农民户有所居的多种保障方式，根据城镇开发边界外传统农区和城镇开发边界内城镇化地区的不同特点，因地制宜健全集中统建、多户联建、建设农民公寓、农民住宅小区等不同保障方式，形成实践案例。

（五）规范农民集中式住宅建设申报流程，明确申请审查程序，建立共同审核批准机制，完善不动产权登记。

四、组织领导及职责分工

（一）区级主抓

成立揭阳市榕城区开展农民集中式住宅建设试点工作领导小组，组成人员如下：

组 长：陈宏鑫 区长
常务副组长：王晓龙 区委副书记
副 组 长：王拥新 常务副区长
吴胜涛 区委常委
林剑春 副区长
黄孟湉 副区长

成员包括区发展改革、公安、司法、财政、人力资源社会保障、自然资源、生态环境、住房城乡建设、农业农村、林业、水利、应急管理、金融、城管执法、消防、税务、人行、供电等单位主要负责同志。

领导小组负责主抓全区农民集中式住宅建设试点工作，发挥统筹协调作用，领导小组办公室设在区委区政府办公室，在区政府的统一领导下开展工作。

1.建立区农民集中式住宅建设联审联批机制。区政府组织区发展改革、自然资源、生态环境、住房城乡建设、农业农村等部门，统筹组织辖区内农民集中式住宅的建设及管理工作，制定联审联批实施方案、明确成员部门分工、出台办事指南、协调解决具体问题、进行宣传总结、推广建设经验等。

2.落实各相关部门的职责（部门及职责包括但不局限于以下内容，根据实际工作需要作相应调整）。

区发展改革部门负责项目备案、配合做好节能评审等工作。

区司法部门负责为试点方案推进提供法律政策咨询，协助推动项目开展符合试点方案要求。

区自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，办理农用地转用和规划许可、不动产权登记等相关手续。

区生态环境部门负责涉及环境敏感区的农民集中式住宅建设项目环评审批，以及建设运营期间相关环保法律法规执行情况的监督管理。

区住房城乡建设部门负责施工许可、建设工程施工质量安全监督、竣工验收备案、消防设计审查、消防验收或备案、人防工程验收等工作。

区农业农村部门负责审查申请是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、是否经过村组审核公示等，具体做好指导“一户一宅”认定；林业部门负责审查是否符合林地保护利用规划、是否符合使用林地相关规定等，指导涉及使用林地项目办理征占用林地手续；水利部门负责审查农民集中式住宅建设项目水土保持方案审批及建设期间项目水土保持工作情况的监督管理。

区气象部门负责根据气象灾害影响，开展区域气候可行论证和雷电灾害风险评估工作。

区公安、财政、人力资源社会保障、应急管理、金融工作、消防、城管执法、税务、人行、供电等部门要按职责做好相关工作。

区级部门已调整由镇（街）实施的行政职权，由镇（街）按规定实施，区有关部门做好指导、督导工作。

由于我区是市辖区，鉴于市辖区涉及规划管控、土地供应、规划报建、不动产登记等职能在市级职能部门，区自然资源分局要按照职责联合市自然资源局做好联审联批相关工作。

（二）镇街主责

镇（街道）是农民集中式住宅建设试点工作的责任主体，要相应成立工作领导小组，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的制度，一站式为群众提供便捷高效服务。对涉及镇级审核事项要及时开展审核，并将审核情况反馈给村。同时，履行好承上启下作用，及时向区政府和区级部门提交各类申请资料等。

1.负责指导村制定具体建设方案（含分配方案），并对村提交的农民集中式住宅建设申请进行初审。

2.协助村申请办理立项审批、各类许可、证书的审批、审核、备案等手续。

3.协助指导村按工程招标、采购的相关规定，通过交易平台组织实施。

（三）村级主体

村作为农民集中式住宅建设试点的主体，负责编制建设方案，落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作，在农民集中式住宅建设的筹建、报审、建设、分配等各环节中履行好组织协调作用，按时按要求提交各类真实有效的申报资料。

1.依据农村集体经济组织相关规定和要求，应将集体组织成员身份认定、分户条件、宅基地“一户一宅”等事项按程序通过村民会议决策，纳入农村集体经济组织管理章程，同时可依据需要按流程载入村民自治章程。

2.制订农民集中式住宅建设方案、分配方案（含分配原则），包括用地来源、资金筹措、成本核算、建房规模、住宅分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容，并通过村“四议两公开”民主程序表决通过。

3.向试点村所在地镇（街道）提出农民集中式住宅建设的申请资料，申请表采用《揭阳市榕城区人民政府关于印发揭阳市榕城区农村宅基地和建房审批管理实施细则（试行）的通知》（揭榕府规〔2022〕1号）（以下简称《宅基地审批实施细则》）（附件1）《揭阳市榕城区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》。申请时应同时提交村民会议的会议记录、建设方案、分配方案、分配对象“一户一宅”佐证资料（按《宅基地审批实施细则》要求提供，其中申请村民基本情况一张表格汇总，签名确认，村按要求出具意见，不单独填写《揭阳市榕城区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》）、资金证明及法律法规规章规定的其它资料。

4.农民集中式住宅建设实行专账核算，严格按相关程序进行专户管理。

五、实施步骤

（一）编制区级实施方案。2024年1月底前，区人民政府制定区级实施方案，明确总体要求、重点任务、时间及进度安排和保障措施，同时报送市政府。2024年1月15日前，各镇（街道）要聚焦实施“百千万工程”，切实履行镇级职责，组织专门工作力量，按照农民集中式住宅建设试点工作原则，全面摸查辖区范围内开展农民集中式住宅建设意愿较大、实施条件较成熟的村，报区农业农村局。由区农业农村局初审后呈区人民政府审定，确定试点村名单，切实做到高位谋划，统筹推进。

（二）选址评估。自然资源等职能部门要配合试点村，在2024年2月底前完成农民集中式住宅建设试点村选址评估工作。试点村可在村庄周边规划新增建设用地，鼓励使用农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等闲置建设用地。农民集中式住宅建设用地涉及用地用途变更的，变更前按照规定进行土壤污染调查工作。

（三）方案设计。各试点村在2024年3月底前完成集中式住宅建设方案设计。建设方案由村级设计，包括项目背景（建设必要性等）、项目基本情况（土地现状、规划情况等）、分配方案、资金预算、资金筹集、“四议两公开”等内容。暂时没有完成详细规划和村庄规划编制的，规划选址综合论证报告要明确用地规模、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率等主要控制指标，并将其作为其他类型的详细规划，报区级及以上政府批准，依据经批准的规划选址综合论证报告出具规划条件、核发规划许可证，并纳入今后片区详细规划和村庄规划中。各试点村农民集中式住宅建筑高度不超过80米，容积率不大于5，单套建筑面积不超过144平方米。建筑风格要体现潮汕特色，注重塑造乡村风貌，引导建设“舒适实用”住宅。建筑风貌参考市住房城乡建设局农民集中式住宅建筑风貌通用图集。

（四）方案审批。试点村建设方案在2024年5月底前完成镇级审核、区级审批工作。试点村建设方案经“四议两公开”及公示无异议后报镇（街道）审核，镇（街道）审查把关材料的真实性，是否符合国土空间规划（没有完成详细规划和村庄规划编制的，以规划选址综合论证报告替代）、林地保护利用规划（涉及林地的），是否经过民主表决及公示程序，房屋分配对象是否合格等，审核通过后将方案、公示材料、申请表、审核意见等材料报区人民政府审批。区人民政府收到材料后组织农业农村（宅基地审批等）、自然资源（规划、“农转用”审批等）、林业（林地保护规划等）等有关部门进行复审。复审通过的，以区政府名义给予批复。

（五）建设报批。试点村在2024年8月底前完成部门联合审批工作。获得区政府同意建设的批复文件后，由区政府组织区发展改革、自然资源、住房城乡建设等部门集中并联审批。审批通过的，准予办理规划许可，颁发《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等行政审批许可证。

（六）资金筹集。试点村在2024年8月底前基本完成资金筹集工作。试点村可采取农民自筹、整村授信向金融机构贷款、乡贤捐资等多元化资金筹集方式。探索集体建设用地不动产登记、抵押融资，完善信用村担保体系，推动金融机构为村（社区）农民集中式住宅建设试点工作提供融资业务和为村民购买农民集中式住宅开展中长期分期按揭业务。

（七）集中建设。试点村要在2025年9月底前完成集中建设。试点村作为业主要落实主体责任，加强对建设施工主体的监督，落实建设施工主体按照设计方案进行集中建设，保质保量如期完成工程建设，同时完善基础设施和配套公建。自然资源、住房城乡建设部门在施工过程要做好“五公开”“三到场”工作。

（八）竣工验收。试点村要力争在2025年11月底前完成竣工验收工作。试点村农民集中式住宅建设的竣工验收原则上应采取联合验收方式，即由建设单位组织验收，区、镇两级联合监督验收，按照各行业法律法规执行。同时，使用市住房城乡建设部门制作的竣工验收“一张表”，提高验收效率。农民集中式住宅经过联合验收合格后方可交付使用。

（九）分配颁证。试点村在2025年12月底前做好住房分配工作，农业农村部门具体做好指导“一户一宅”认定，保证住房资源的公正合理分配，避免住房闲置和浪费。试点村农民集中式住宅经首次登记后，确权登记给符合住房分配条件的村民，自然资源部门予以颁发不动产权证书。

（十）入住管理。试点村要在2025年12月底前完成入住工作。试点村农民集中式住宅建设竣工验收后，需要建立配套的入住管理机制，同时要确保房屋的卫生和环境质量。另外，要建立长效的物业管理和集体经济收入机制，在确保村级物业管理公益性的同时，增加村集体经济收入。该项工作纳入村级常态化管理。

六、工作要求

（一）加强组织领导。区开展农民集中式住宅建设试点工作领导小组发挥好统筹抓总，协调各方的作用。各镇（街道）要高度重视，建立工作机制，加强统筹协调和部门协作，指导试点村方案制定、组织协调、工作指导、推进落实等工作，确保试点工作取得实效。

（二）加强政策支持。区各相关职能部门要针对集中式住宅建设出台工作指引，按照“能简则简”的原则，区别于城市商品房审批的程序，为试点村提供政策依据和支持。职能部门审批过程中，要坚决落实“三个最”的要求，并将审批事项列为走流程的项目，做到“区别对待、程序简化、方便快捷”。同时，行政事业性收费“能免则免”、“能减则减”，结合“百千万工程”、“千企扶千村”等政策，鼓励企业优惠让利。

（三）积极稳妥推进。一是运用政策。要结合本地实际，加强国家、省、市和区相关政策、试点项目的协同联动和集成运用，进一步增强改革试点的系统性、整体性、协同性，统筹用好相关政策和资源，推动解决试点过程出现的困难和问题。二是管控风险。要加强检查督导，在保持试点灵活性的同时，要坚决防止以试点项目谋取私利的行为，发现问题将移送相关部门查处。三是守住底线。坚持把实现好、维护好、发展好农民权益作为试点工作的出发点和落脚点，始终坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，扎实推进试点各项重点任务，推动试点取得实效。

（四）注重协调联动。各地各单位要建立健全协调联动机制，强化协调配合，形成工作合力，共同推动试点工作顺利开展。在工作推进过程中碰到问题难以解决的，要及时向区农民集中式住宅建设试点领导小组报告。

（五）及时总结经验。各试点村所属镇（街道）要加强调查研究，及时总结和提炼本地在试点工作中产生的可复制、可推广的做法和经验，做好典型案例汇编、经验交流与示范推广，带动面上工作。

试点时间为本实施方案印发之日起至2025年12月底。各试点村所属镇（街道）在推进试点工作过程中要及时总结经验，形成工作情况，每半年要形成试点推进工作总结，每年年底形成年度总结报告，报送区政府。

附件：1.揭阳市榕城区农民集中式住宅建设重点工作任务清单
2.农民集中式住宅建设流程

▍来源：揭阳市榕城区农业农村局

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