老城区改善逆袭，新城产品力迭新！2023年吴中区楼市内卷升级！

在2023-2024年交替之际，克而瑞苏州房产测评推出了《承压见韧—2023年苏州房地产市场年鉴》栏目。

我们已经从土地、政策、城市、产品与新房、二手房市场等多个篇章为大家带来了2023年的总结以及未来的预判。

今年的年鉴，我们还将分区域为大家展开更为细致的市场分析。

本篇是本专题的『吴中区篇』。

吴中区，一直是个神奇的地方。

这里和姑苏区一样，拥有悠久历史和人文气息：悠悠吴地，承载着江南的记忆：天平山、灵岩山、穹窿山，山山青绿；太湖、石湖、尹山湖，湖湖风雅......

这里有着苏州六区中最广阔的面积，有着苏州最大的水域，还有着苏州大量楼市热门板块。

从木渎、尹山湖，到太湖度假区、吴中太湖新城、城南.....多个板块都占据过苏州楼市“热搜”，不少板块都拥有过辉煌的历史。

2023年的吴中区楼市又发生了怎么样的变化呢？

新建商品住宅供应量约为86.58万㎡，成交量约为123.25万㎡，成交均价为24475元/㎡，这是2023年吴中区的新房成交数据。

从全市来看，吴中区仍然处于全市的供求高位，尤其是成交量，仅次于相城区。

但是，2023年区域成交量还是同比2022年减少了24.64%，这一方面是由于二季度开始市场行情整体低迷，另一方面也是受供求结构的影响。

据克而瑞苏州统计，近五年来，吴中区新房商品住宅成交都主要集中在120㎡左右，总价段也主要集中在200-400万元。

在当前改善全面提升的行情下，2023年吴中区改善虽有提升，但由于区域面积广阔，板块众多，总体提升并不明显。

2023年吴中区供求结构与往年仍无较大差异，竞争依旧激烈，部分外围板块去化困难，只能以价换量。

细分到各板块来看就更加直观，核心板块供求走势相对更具表现力。

市场低迷行情下，吴中区各板块成交分化十分明显，2023年吴中区成交领先的板块分别是城南、吴中太湖新城、木渎板块。

值得一提的是，2023年吴中城南板块异军突起，重获高光。

前几年，除太湖新城板块，吴中区其他各板块市场梯度并不明显，内部相互竞争，如城南、木渎、尹山湖套均面积、成交均价基本重合。

作为吴中中心城区的城南板块，均价也并未与周边板块形成价差梯度，木渎是其传统竞争板块，整体户型更大，均价略低，可以说当时的城南并无明显优势。

这也是供应结构原因导致的，自2020年起，板块迎来了新房爆发式供应，绿城、中建智地、中交、万科等品牌房企陆续进驻板块，产品主要为高层与小高层，覆盖刚需到高端改善，期间竞争异常激烈。

但像刚需、刚改的房源，二手房对刚需客的吸引力更大。

据克而瑞苏州统计，吴中城南板块二手房成交长期超过新房，今年板块二手房成交共2312套，套均面积为100㎡，刚需、刚改客群持续涌入二手房，也进一步挤压新房市场空间。

同时，由于吴中区的地理位置加上高端改善产品的缺失，早些年城南板块的高端购买力往往外溢到了姑苏、园区、新区。

直到2023年，这一情况出现了转机。龙湖的两个项目龙湖云河颂与龙湖御湖境先后入市。

纯洋房高端改善项目龙湖云河项目起步户型就在178㎡，备案均价达3.45万元/㎡，项目成功吸引了一众地缘高端改善客群，在传统楼市淡季成功热销。

另一个洋房+小高层项目，龙湖御湖境起步功能户型也在114㎡，可以看出尺度也有所进阶，项目入市备案均价也达3.3万元/㎡。

这两个去年年中入市的项目，最终也成功跻身区域销售TOP10席位。

自此城南板块也站稳了“3”字头，开始与吴中太湖新城同台竞技。

当然从上图榜单可以看出，吴中区楼市王牌仍然是吴中太湖新城板块。

由于政府政策的高度倾斜、资源配套的逐渐兑现、得天独厚的太湖景观，其新房市场的品质改善属性非常明显，板块人居价值也不断提高。

2023年吴中太湖新城迎来了房价的三连涨。年初的太泽之星，备案均价33950元/㎡，到9月，近湖原筑入市，以34484元/㎡的价格破其纪录。

之后，中建太泽之星丨御湖与中信泰富玖阅又先后刷新备案均价“天花板”，半年时间涨幅约8%。

其他板块来看，木渎板块2023年也有多个项目如金地峯范、仁恒溪棠入市，板块竞争压力不小；尹山湖、太湖度假区、越溪、甪直等板块则持续以价换量，市场表现力不足。

不得不提的是，当楼市回归自住本质，产品力成为了改善客户置业的标准，从2023年吴中区楼市表现中，我们也能略微窥见未来吴中区的新房住宅的一些趋势。

低密与改善化，是吴中区未来住宅一大趋势

我们再将目光转回城南板块。

前些年，板块都是以高容积率的高层为主，龙湖云河颂、御湖境带来的洋房选择，给予了置换客户更强的动力。

同时，今年吴中城南板块出让的几宗地块，如恒邦置地城南28号地块，容积率仅1.6；梧桐街东53号地块容积率也仅1.4，接下来的城南板块产品正在由刚改、首置向改善、高端改善方向过渡。

不止城南板块，像吴中太湖新城、木渎等板块也均出让了容积率低于1.6的地块。据克而瑞苏州统计，2023年吴中区共出让了18宗涉宅用地，其中容积率1.6以下的地块就有12宗，占比达66%。

可以发现，吴中核心区域的改善化、低密化趋势也正蔓延至区域次核心、外围板块。

吴中区高端改善盘配置会所加持产品力渐为趋势

吴中区各个板块基本都不存在传统倒挂，“卷”成为了区域高端改善市场的关键词。

除了户型、社区景观等维度，会所也成为房企在吴中区产品打造方面的重要亮点和发力点。

城南板块的吴中云河颂与御湖境均打造了会所，还包含了恒温泳池等投入和运营成本都较高的功能，会所功能相对丰富齐全；

龙湖御湖境会所

吴中太湖新城的中建太泽之星丨御湖与中信泰富·玖阅，还打造了独立会所与架空层泛会所，形成了苏州少有的“双会所”小区。

中建太泽之星丨御湖会所及公区效果图

2023年，龙湖云河颂的入市，重塑了吴中城南板块房价体系，也让市场看到了吴中老城区的豪宅购买力；

2023年，吴中太湖新城板块房价连续刷新，也印证了其板块价值与宜居属性；

2023年，吴中区楼市也依旧持续着“分化”趋势，这样的分化趋势预计2024年也仍将持续。

从2023年吴中区出让的一众涉宅用地来看，2024年以及未来吴中区将有更多低密的新房产品入市。行业回归居住属性逻辑下核心板块内的产品“内卷”趋势，也或将蔓延至次核心、外围板块。

正如我们文章开头所说：吴中区一直是个神奇的地方。

这里有山有水，是除了姑苏区之外最能代表姑苏文化的区域；而从居住角度来说，这里幅员辽阔，从高端改善到刚需都有板块可供选择，总体来说仍然是值得购房者安心置业的宜居区域。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

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