盛松成：我国房地产逐渐企稳，未来可能呈现L型态势

本文为中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成在2024年中国首席经济学家论坛年会上的演讲实录。

中国现在最需要解决的是两大问题：一个是房地产风险，一个是地方政府债务。我特别讲一下房地产，因为这两个问题是相互联系在一起的。

房地产问题是我国当前经济最需要解决、相对最难解决，也一定会解决的问题。我主要讲三个方面：1.我国房地产市场逐渐企稳。2.房地产对投资的拖累可能减缓。不仅对2023年，对未来两年也是如此，最终使房地产市场不再成为经济增长的拖累项。3.经济高质量发展将限制房地产对资源的占用。这也是我们这一轮房地产调控的目的。

一、我国房地产市场逐渐企稳

目前我国房地产市场已经呈现出逐渐恢复的迹象。房地产景气度小幅提升，2023年11月房地产开发景气指数（国房景气指数）93.42较10月提升0.02。

新房销售价格微涨。中指研究院数据显示，2023年12月百城新建住宅平均价格环比上涨0.10%，涨幅比11月份扩大0.05个百分点，同比上涨0.27%。

最主要的是房地产销售正在好转。去年1-11月新建商品住宅销售面积8.6亿平方米，其中9月、10月、11月分别销售9千万、6千万、7千万平方米。因为认房不认贷是8月份开始的，9月份一下把刚需和改善性需求释放了，销售快速上升到9千万。10月份回落到6千万，但11月份又销售了7千万。这些都是新房销售的数据。实际上，决定整个房地产市场形势最重要的是新房，因为新房影响到投资，从而影响GDP。12月份全国新房销售数据尽管还没公布，但根据30个大中城市商品房成交面积高频数据测算，12月全国商品住宅销售预计可以达到9千万平方米，应该是相当不错的。全年可能达到9.5亿平方米左右。

虽然房地产市场已在逐步企稳，但可能需要较长时间，这和我们国家经济整个恢复过程也是密切相关的。房地产销售向房地产投资的传导往往需要半年左右的时间，但是由于目前库存仍然高企，所以从销售企稳到投资企稳时滞可能会比以往更长。本轮房地产调控是从2020年开始的。2020年8月出台了“三道红线”，2020年12月份出台了贷款集中度管理制度。现在市场上对这两个制度的推出和影响是有不同意见的，但是我觉得，这轮调控是必须的，如果我们调控再晚两年，调控会更难，问题会更大。当然如果我们能早一两年调控可能情况会更好一点，所以尽管在疫情期间，但是我们不得不调控，因为不能把大量资源都配置到房地产领域，我们还需要大力发展先进制造业和现代服务业。

房地产行业整个下行过程到现在已经两年半了，我预计这一轮调控到完全平稳可能需要4-5年的时间。2021年的新房销售高达15.65亿平米，到2022年只有11.46亿平米，也就是说，一年之内新房销售下降了4亿多平方米。如果2023年销售在9.5亿平方米左右，则较2022年减少2亿平米，降幅明显收窄。

接着还会下降吗？我觉得还会。现在房地产销售投资已经在底部区间，但并不等于底部。还会下降多少？我预计到2024年新房销售可能还会下降5千万左右，全年约9亿平方米，降幅继续收窄。降幅从4亿到2亿、到5千万。预计2025年会达到8.5亿，或者再少一点。整个房地产可能要4年到5年逐渐平稳下来，这么一来房地产就不再成为投资和经济的拖累项。所以我说本轮房地产调控从2020年开始，房地产行业从2021年下半年呈现下行态势，整个过程将持续4-5年的时间。

二、房地产对投资的拖累可能减缓

2023年1-11月，我国房地产开发资金来源累计同比下降13.4%，降幅比1-10月收窄0.4个百分点。房地产资金融资约束有所缓解。此外，1-11月，地方政府本级国有土地使用权出让收入同比下降17.9%，降幅较1-10月明显收窄，1-10月份是下降了20.5%。这都是国家统计局公布的数据。土地出让金降幅收窄意味着未来房地产开发投资有望改善。

我们土地市场的最低点是2022年7月份，当时地方本级国有土地使用权出让收入累计同比下降31.7%，最新数据仅下降17.9%。国有土地使用权出让收入和房地产开发投资完成额是密切相关的，但是一般总要晚半年到一年。在我国目前的土地出让金缴纳制度下，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，因此土地购置费主要与过去12个月的土地出让金高度相关。

三、经济高质量发展将限制房地产对资源的占用

中国的房地产一定会逐渐企稳。房地产还是我们的支柱产业，所谓的支柱产业就是占GDP的比重超过5%，现在房地产在GDP中的占比达到6%以上，建筑业占比接近7%。这个支柱产业不可能再大幅度扩张了，因为我们需要朝着高新技术、现代制造业、先进服务业这些方向发展，高质量发展将限制房地产对资源的占用，这也是这一轮调控的目的。

我认为，本轮房地产调整是趋势性的，而不是周期性的。有观点认为，房地产调整是周期性的。以前我们周期很短，只有一两年时间。但是我觉得这一轮调整不是周期性的，是趋势性的。所谓趋势性，就是不会出现大幅度的反弹。

从均衡发展的角度看，我国未来不可能通过房地产再来大幅拉动经济增长。国家统计局的数据，我国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而我们的人均GDP是多少？几乎是美国的六分之一。2022年美国人均GDP是7.7万美元，我们是1.27万美元，几乎是六分之一。但是我国人均居住面积已经达到美国的三分之二。也就是说，我们已经没有必要再大幅的通过房地产来拉动经济增长了，当然房地产也要高质量发展，要改变发展模式、改善人民生活。应该使资源更多地流向先进制造业和现代服务业，这也是我们这次为什么在疫情期间都坚持房地产调控不放松的原因。截至2023年三季度末，房地产贷款余额占全部信贷余额的22.7%。房地产贷款里面包括个人按揭贷款、房企开发贷款，个人按揭贷款是大部分，房企相对少一点。还有土地储备贷款，这是地方政府所需要的，规模比较小。所有这些加在一起占整个贷款信贷的22.7%，而二季度末是23.1%，占比在下降。贷款的背后是什么？大家一定知道，贷款的背后实际上就是资源。房地产占用整个社会的资源已经不少了。

所以本轮房地产调控是必要的。在这个调控下我们还采取了一系列措施，包括认房不认贷等。本轮房地产调控可以分为三个阶段。第一个阶段是房地产企业自救。第二个阶段是地方政府“保交楼”。第三个阶段是鼓励金融机构参与。金融机构参与包括需求端的认房不认贷等政策放松，也包括供给端对房地产企业资金流的支持。

但是有一点，我们金融机构参与房地产企业的贷款都遵循市场化、法治化的原则，让市场、让金融机构自己去选择。这样可以避免金融机构的风险与房地产风险相互交织。所以我国不可能出现当年日本那样的情况。

总而言之，本轮房地产调控是必要的，房地产市场在逐渐地企稳，长期可能呈L型发展态势。我个人觉得中国目前最难的是房地产问题，还有一个地方政府债务问题，但是我们已经在逐渐解决，而且一定能够解决，能够突破这个难关，使中国的经济平稳健康地发展。