北京
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01
三年涨三万，是怎样刺激的体验？
在即将土拍的地块中，海淀翠湖地块，应该是备受瞩目的存在。
备受瞩目的原因，除了翠湖所在的位置是海淀之外，还有他的价格——限价8.5万/平。
而上一次该地块附近的楼盘项目，是2020年的三个限价盘， 售价为每平方米5.3万/平。
三年多的时间，这宗地块涨了3万/平。
翠湖地块为纯住宅地块，容积率1.8，限高36米，今后产品也是洋房、小高层，对比之前三个盘产品类型，没有明显优势。
有粉丝问我这个价格值不值。
坦白的说，当然不值。
为什么不值？我跟大家详细聊聊。
即将出让的翠湖地块，具体位置如下——
地铁16号线稻香湖、屯佃地铁站以南，直线距离2公里以上，所以这个地块不是地铁盘。
至于产业情况，地块南侧是中关村温泉科技园，西侧是华为北研所。产业配套跟北京其他板块比还行，但在海淀板块排序里，不太够看。
教育配套的话，学校有中关村第一小学(科学城分校)、北京一零一中(温泉校区)——这个不能说的太狠，怕被揍，只能说山后的教育配套依然有很大提升的空间。
如果位置不足够优秀，配套也没有太多优势，那么规划呢？
我们找到了 北京海淀区中关村科学城北区 HD00-0115 等街区控制性详细规划（街区层面）——相关的区域定位是
国际领先的科创中心核心区，开放活力的产城融合示范区和蓝绿交织的创新风貌典范区。
目前海淀规划重点还是依靠北清路沿线发展科研阵地的思路。该地块处于居住主导功能区。
在未来翠湖一定是海淀发展的重要区域，但目前翠湖整体发展情况刚起步，不要对比中关村、上地西二旗两个宇宙中心，哪怕是对比永丰组团，也是比不上的。
当下的市场，对这个地块价值认可吗？
目前永丰组团栖海澐颂和富华里所售期房房源都在尾盘的状态，这两个盘网签均价也不过才在8.2万/平左右。所以翠湖的价格，在整体海淀新盘的价格体系里，也是高位溢价了。
看到这里，肯定有粉丝说，猫子，你把翠湖批了一个遍，说他不值，那么他卖8.5万/平一定是有原因的，为什么？
这，其实就是我今天要说的，翠湖楼面价上调的背后逻辑。
02
卖不动不重要，但是涨价很重要
在翠湖地块土拍前，猫子拿到了一个不太靠谱的吃瓜消息。
就是这个地块，最起初打算100%现房销售，限价8.5万/平，也就是说，最起初8.5万/平可能是两年后的价格。
但是现在，翠湖只有最多10000平的现房销售，大部分还是期房，还卖8.5万/平，相当于把两年后的价格，直接定价成为现在的价格——
他不仅涨价了，还提前2年涨价了……
这么迫不及待的涨价，是为啥？
当然是为了让大家对当下的楼市有信心。
2023年下半年，北京市场二手房陷入了一场急跌，很多次新板块优质房源都在降价。
而且降价10%只是基本操作，更夸张的降价15-20%……猫子粉丝有一个2000来万的海淀改善二手房，降价300万愣是卖不出去。
大家的信心受到了前所未有的打击。
而新房的定价就变得无比重要。
因为新房大部分都是期房，都是2-3年以后交付。
新房的价格，就类似于一家公司的期权价格。
如果你对一家公司未来发展很看好，那么你给这家公司2年后的估值就会更高。
如果上面对楼市看好，那么自然也会对新房期房的价格定高。
其实不止是翠湖板块，包括朱辛庄从6.2万/平提升到6.6万/平
也代表了上面对后市，对地块价值的看好。
表面上是新房定价逻辑
实际是预期的管理工具
未来可能整体新房的定价体系都会潜移默化的产生变化。
如果你是一个二手房卖家，那么你看到新房价格不断刷新纪录，不断涨价，那么你是不是不着急降价卖房了。
你是不是在想，可以少降价一点，或者再等等市场好转。
新房的定价，是在救预期，更精确的说，是在救当下跌跌不休的二手房市场的预期。
2024年，无论真实的市场是怎样的，但有形之手总是会果断拉升优质板块的土地价格的。
所以很多粉丝问猫子，翠湖8.5万/平会不会好卖？
翠湖8.5万/平肯定不好卖。
但不好卖一点也不重要。
关注翠湖板块后续项目信息可以加微信maoduidui03进群聊，备注：翠湖。
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