大事件！配售型保障房要来了，昆明刚需市场将迎来颠覆性变化

1月12日，昆明市自规局公布了《昆明市2024年配售型保障性住房地块控规修改方案》，涉及呈贡、官渡、盘龙、西山4个区约216亩土地调整为二类居住用地（R2-保障性住房），总建面约41万平米。

配售型保障性住房是房地产市场上的新概念，昆明也是首次规划配售型保障住房，所以绝大多数市民并没有太关注这个规划方案，但如果按照其他城市的做法，配售型保障房的售价有可能非常低廉，对房地产市场将带来重大影响。

什么是配售型保障房？

去年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），也被业界称为新房改方案。

“14号文”中首次提到了配售型保障性住房，其最大特征是成本价供应、封闭流转。明确保障房由政府划拨土地，微利开发，“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。同时，保障房不得上市交易，只能在系统内流通，而且购买之后不得长期闲置。

建设保障性住房，最大的难点是土地来源。除了政府划拨，盘活存量用地是另一种方式。“14号文”提出，“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”

国常会定调后，2023年11月，住建部部长倪虹在接受媒体采访时曾提到，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

去年12月，国家开发银行在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款，据报道，该项目一共将提供700套配售型保障性住房，土地为划拨，成本极低，户型面积为50—80平米，售价预计不超过6000元/平方米，仅相当于周边普通商品房的三到四折。

昆明此次的规划调整，明确了将用于建设配售型保障房的约216亩地块，可建面积41.38万方，规模较大，来看看具体是哪些地块：

呈贡区两宗地块都位于呈贡核心半岛，一块在聚贤街以南，雨花毓秀小区西侧，面积约29亩，另一块位于云上小镇北侧，面积约30亩，为此前康美被收回的土地之一，两块地均由商业改为住宅，可建面积合计约8.9万平米。

官渡区地块位于方旺片区，官二中西侧，商业改住宅，面积19亩，容积率3.1，可建面积约3.9万方。

盘龙区配售型保障房位于北部山水新城，西边邻在建的保租房项目惠尚城，北侧为天宇澜山，原规划都是商业地块，三个地块中西侧的两个地块改为住宅，面积约64亩，可建面积约13.3万方，东侧较小的地块保留一部分商业，另外配建一所幼儿园。

西山区调规地块分为两批，一是马街片区的三个地块，位置在杭瑞高速北侧，西山区医院新院与明波立交之间，由商业和商住混合用地改为住宅用地，总面积47.7亩，可建面积约12.7万方。

另外一块在南市区金牛小区南侧，面积约12亩，可建面积2.5万方，由机关团体用地和公园用地改为住宅用地。

昆明这批配售型保障房地块有几个特点：

一是基本都是净地，这意味着只要资金到位，很快可以投入建设开发，可尽快投入市场形成供应；

二是位置都在主城较成熟区域，和一些保租房项目相比，配套交通等条件好很多，开发基础较好，购房者接受的意愿不成问题；

三是配置较低，车位配比大部分地块仅为0.7，呈贡的一块地甚至只有0.5，大大低于普通商品房1:1的车位配比。这不禁让人想到了“廉租房不要配厕所”的话题，虽然配售型保障住房的基本配套应该也不至于如此，但品质标准低于商品房是可以肯定。

那么哪些人可以买配售型保障房呢？

按“14号文”，配售型保障房重点保障“两类群体”：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。

住建部的解释为：“以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房”、“根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售”。对此媒体普遍解读为，配售型保障房都会有收入划线、财产限额等条件。

同时，配售型保障房实行严格的封闭管理，如果要卖，要么是政府回购，要么确保买家满足保障房的要求，杜绝了流动性。两方面因素叠加，导致受众群体有限。

昆明这批配售型保障房从规模上看，大约相当于目前两个月的住宅成交量，即便有种种限制，但价格上巨大的优势足以撼动甚至颠覆刚需市场。

而这波大冲击的影响究竟会有多大，一方面要看昆明后续还准备了多少土地建设配售型保障房，另一方面也要看这些项目的建设和供应节奏。