消费者购房意愿指数大涨16.2%，上海楼市迎来黄金买点？

1月9日，上海财经大学发布报告称，2023年第四季度上海市消费者购房意愿指数为59.2点，环比大幅上升16.2点，购房时机预期指数68.7点，比上个季度大幅提高了12.4点。

上海人这是打算入场抄底了吗？

壹

去年年底，传来了一些关于上海楼市的小道消息。

譬如，自称为宝山某小区的业主立下字据表示，只要买方接着还贷，就放弃当初买房时支付的上百万元首付款。

譬如，浦东新区某知名小区房价出现“跳水”，近期房价比去年降价近四成。

这些传闻，具体到小区和人，貌似可信度很高，但却被证实都是谣言。

还有不少关于上海楼市下跌的报道，什么上海房价九连跌，上海市中心的房价居然也跌的这么惨等，让人觉得上海楼市已经惨不忍睹。

2023年的数据出台了，结果却大相径庭。

来自诸葛数据研究中心的数据显示，在他们所检测的14个重点城市中，12月二手房挂牌量同比涨幅TOP5分别为佛山、上海、大连、杭州、苏州。

上海位居第二。

挂牌量居高不下，成交量呢？

2023年，上海二手房成交金额为6055亿，同比增长16%；成交套数为18.01万套，同比增长13%；成交均价为40574元/平，同比增长3%。

二手房成交的各项数据居然都是同比上升，没有想到吧？

二手房成交金额和成交均价的增长，或许有人会说，这是结构变化所致，因为中环以内成交占比增加，90平方米以上、400万元以上成交占比显著增加。

但是成交套数也在同比上涨，这就很能说明问题。

挂牌量激增，或者降价跑量都不算真正的恐慌，只要还能卖出去，即便是以价换量，就说明市场的流动性还在，楼市就还能继续运转下去。

最怕的是一潭死水。

新房市场方面，2023年上海新房累计成交金额6050亿元，同比下降7%；成交套数79742套，同比下降11%；成交均价68039元/平方米，同比增长3%。

虽然成交量和成交额都有所下降，但成交均价仍有小幅增长。

在全国大多城市的关键词都是“下跌”的背景下，上海楼市的新房和二手房的成绩都还能拿得出手。

贰

如果要给一线城市的救市力度和速度排个序的话，广州是当之无愧的NO.1，紧随其后的是深圳，榜眼应该是上海。

一线城市、和帝都抗衡的魔都身份，让上海在救市上有点矜持。

上海曾在政策的边缘试探过。

比如，去年金山区的政策覆盖范围细化到了街道，颇让人觉得意味深长。

去年9月1日，上海出台了“认房不认贷”政策，特定人群原来的二套首付比例降低到首套，有效扩大了有首套资格购房人群的范围。

12月14日，上海丝毫没有犹豫，紧跟着北京就出了两项救市政策，包括优化住房信贷政策和调整普通住房标准。

2024年一开年，上海楼市就迎来了政策的“红包”。

上海市住房公积金管理委员会1月2日发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，对第二套改善型住房的认定和第二套改善型住房的最低首付款比例进行了调整。

由此，上海成为首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。

我们盘点上海从去年到今年的楼市政策，会发现一个明显的趋势：上海楼市重点关照的是“改善群体”。

“认房不认贷”政策是为了扩大首套房人群范围，把那些曾经有过贷款纪录的人群囊括到可以享受首套房优惠的群体之中；“二套首付比例降低、调整非普线”则有利于改善群体使用杠杆；最新出台的公积金新政更是定向为改善型住房或认购大户型的二套房群体送温暖。

所以，这也解释了在上海的新房成交结构中，90-110平方米的新房成交量占比达到60%；70-90平方米的占比下降了11%。

毕竟，上海和北京一样自持身份，宁可深挖原有的市场需求，也不愿意像其他城市那样直接放开限购，在全国范围内虹吸购买力。

叁

上海人一向务实，比如在情爱上，即便在情意绵绵之际，男男女女也不肯全抛一片心。所以，在张爱玲的作品中，才有那么多的算计和权衡。

在赚钱和投资这方面，上海人大多属于能最先探知春江水暖的行列。

上海人入市意愿加强，他们以敏感的直觉对房地产市场预期转好，购房意愿和预期增强。

2024年，不论是基本面还是政策端，可以说都进入了一个新的节点。

经济正在缓慢向好。楼市中，高层的定调和很多的利好政策已经先期释放了积极信号。

而且，工具箱里的新工具又被拿了出来。

比如这两天我们一直在说的广州出台的房票，以及央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款等。

如果关于政策我们看不明白，还有一些直给的方式帮助我们判断，那就是看资金的流向，以及外媒的看法。

上海市场正成为国企和央企重磅发力，一争高下的重要战场。

去年，华润和中海成为权益拿地金额的第一和第二名。华发、越秀、建发、国贸和象屿等也纷纷在上海拿地。

今后的上海滩，群雄逐鹿将更为激烈。

今天，财联社发了一篇文章——《全球资管巨头齐声唱多中国地产股：再等下去错失反弹机会》。

文章提到，包括全球资管巨头Loomis Sayles在内的一些顶级机构都认为，中国楼市已经筑底，是时候出手了。

当然，报道水分是有的，但部分反映了事实也不假。

况且，对于上海而言，如果限购放开，刚需市场也会相应被激活，能快速地释放很大一波购买力。