2023年上海楼市，你应该记住的9件事

你可能还没意识到，2024年的进度条已经走过了2%。

8天前，我们还在对2023年进行依依不舍的告别；一眨眼，新的一年已经向前跨出了一大步。

回首2023年的上海楼市，发生了太多事，政策调控、维权潮、延期交付、豪宅冰封、两家分化等种种行业现象，对于裹挟在各种浪潮中的我们来说，这一年一定是刻骨铭心的。一件事、一段时间，哪怕是一个数字，都带有各自的温度。

回顾2023，那些看似冰冷的数字意味着什么？哪些数字让我们印象深刻？今天，我们来盘点下2023年上海楼市不可忽略的大数字，回望这个让人刻骨铭心的一年。

Part.1

12批次、315个项目

2023年，上海新房市场延续集中供房制度与积分制度，一个显著特点便是推盘节奏的加快。

据统计，2023年全年，上海集中公示12批新盘，合计315个项目（含重复供应），累计房源数83638套，供应面积达977.8万平方米。

而2022年全年，上海集中公示8批新盘，合计304个项目（含重复供应），累计房源数93403套，供应面积达1041.8万平方米。

至于2021年是集中供房首年，上海集中公示6批新盘，合计281个项目（含重复供应）、81830套房源、905.6万平方米。

虽然推盘节奏明显变快，也相继出台了“认房不认贷、降首付、降利率、调整普通住房标准”等救市新政，但市场整体表现还是趋冷，根据克而瑞数据监测显示，2023年上海商品住宅成交金额约6086亿元，同比下降6.53%，成交面积约909万㎡，同比下降10.5%。

Part.1

4个百亿红盘

高频供应下，有不少项目一年内多次加推，譬如杨浦区东外滩板块的缦云上海，其曾于年内四度开盘，合计供应房源数达697套；再如嘉定区新城板块的理想之地，今年下半年密集开盘四次，合计推售房源2104套。

大批量的供应加上不错的去化让它们实现了高额的销售业绩。据克而瑞统计，缦云上海和理想之地2023年成交套数分别为697套、2104套，成交金额均突破百亿元，分别为122.33亿元、120亿元。

除了缦云上海和理想之地两盘，2023年上海还有2个红盘累计成交金额超过了百亿元。其中，象屿招商·公园1872以106.34亿元成交金额位列2023年上海楼盘销售榜第三位，其于去年六度开盘，累计供房1439套。再加上2022年12月开盘的两期房源多数在2023年进行网签，克而瑞数据显示，象屿招商·公园1872在2023年共成交1898套房源，成交面积20.55万平方米。

世纪前难21以104.82亿元的销售额紧随其后，世纪前难21由世纪前滩天御和世纪前滩天汇两个楼盘组成，其中世纪前滩天御于去年5月份开盘，384套房源，均价129800元/㎡，最终认购758组，认购率197.4%。

Part.3

年度最高认购率：902.9%

“摇号”、“认购率”、“中签率”依旧是上海新房市场的流量担当。

2023年认购率最高的项目为徐汇滨江板块的云锦东方三期，去年5月12日，云锦东方三期开启认购，推出105套房源，户型建筑面积约为177-408㎡，整盘均价约16.49万/㎡。

经历了四天半的认购后，项目最终收到了948组意向认购，认购率高达903%，超过900%的认购率，让云锦东方三期毫无悬念地成为去年迄今上海豪宅市场最为火爆的项目。纵观2022年全年，位于浦东的森兰壹公馆是认购率最高的一个项目，但它的认购率也不过617%。

Part.4

28次千人认购

2023年，1-12批次过会楼盘中，一共有21个楼盘上演过28次“千人摇”盛大场面。

其中认购人数最多的楼盘为建发璟院，去年4月份项目首开，512套房源，2522组有效意向认购，认购率约493%。

这是近2年来首个认购破2500组的项目，热度盖过当年唐镇的华侨城纯水岸，直追大虹桥上海蟠龙天地。

其次为浦开云璟二期，去年12月份项目加推620套房源，其官微数据显示，浦开云璟二期在认购期间共收到2190组意向认购，认购率为353%。

成为今年继建发璟院之后第二个认购量突破2000组的新盘，同时也超越浦东唐镇的华发半岛华庭，成为2023年浦东新房认购量Top1。

再就是华发半岛华庭，去年6月份项目加推484套房源，其官微数据显示，华发半岛华庭在认购期间共收到2052组意向认购，认购率为424%。

值得一提的是，建发璟院、理想之地、越秀保利嘉悦云上、华发半岛华庭、招商象屿公园1872、安高申宸院分别触发了2次以上的“千人摇”。

Part.5

78次触发积分

2023年的最高入围分由“绝对的顶流”第四批次云锦东方三期斩获，118.32分；排名第二的为第九批次的前滩百合园，两个地块分别拿下114.96、107.52分，第三的为第二批次百汇园，入围分为106.64分。

去年一整年，12个批次，入围分超过100分的项目仅以上3个，大部分项目维持在55-65之间，能达到70-80分，即可算年度热盘。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而且，去年出现了一个往年难以想象的现象：30+的积分，也可以入围，30+积分基本上已婚+无房就能达到，资格几乎是能照顾到所有刚需的上车人群。

最低入围分花落大虹桥徐泾的虹桥公馆3期，仅需27.52分。此时正值大虹桥徐泾热度整体下降，投机潮水褪去，真正有自住需求的买房人迎来了好时机。

Part.6

95次日光

据不完全统计，2023年，1-12批次过会楼盘中，共有65个楼盘95次日光。这意味着在2023年，上海“刚需们”每隔4天左右就能“抢光”1个楼盘，豪气程度可见一斑。

其中闵行区的象屿招商公园1872在2023年度五次开盘、五次日光，年度累计推盘套数1439套，总认购人数5539套（仅统计1-12批次）；

嘉定区的理想之地在2023年度也开盘四次，四次均实现日光，年度累计推盘套数2104套，总认购人数4893套。

Part.7

50个10万+新盘

作为一线城市，上海房地产市场从来都不缺购买力，尤其是最近几年新房限价从严，许多市区板块都出现了一二手房价格倒挂的趋势，因此我们能够经常看到，市区一些高端盘，甚至是顶豪都出现了排队买房的现象。

2023年，1-12批次过会楼盘中，共50个10万+楼盘，其中备案均价最高的为徐汇滨江板块的云锦东方三期，备案均价为164907元/平方米，套均价约3000万元至9000万元左右。

虽然新房价格创新高，但作为沪上顶级大平层豪宅，云锦东方这两年早已站稳20万以上。根据贝壳找房平台数据，去年3月份，云锦东方一套建面约200平方米低层房源，成交单价230620元/平方米，成交总价4626万元。

其次为上海桃花源，备案均价为156000元/平方米。上海桃花源，地处闵行浦江镇，项目于2019年7月首次入市，那时均价就已达13.95万/㎡。据悉上海桃花源总共十期，前两期由融创、国金投资共同打造，三期以后就由国金投资自己操盘，大致按照每一到两年开盘一期的速度相继入市，而去年项目推出的是四期房源。

再就是海玥黄浦源，备案均价为143000元/平方米，海玥黄浦源位于黄浦区人民广场板块，整个海玥黄浦源由1号、7号两个地块组成，首开的1号地块产品为高层和165米超高层住宅，户型为约92-582平方米一房至六房，尚未推出的7号地块则全部是3层以下的历史风貌别墅。

Part.8

各区最“不受待见”的楼盘

即便是以稀缺性著称的上海市中心，新房市场也出现了冷热不均的现象，有楼盘千人摇，也有楼盘“门可罗雀”。

城央7区中，认购率低的楼盘为普陀区的普陀金茂府，普陀金茂府在2023年年度共推盘3次，去年4月份项目首开推出211套房源，虽然其认购率突破100%，但是据悉项目当日去化仅约48%；6月份项目再次加推241套房源，认购率27.8%，当日去化情况不详；10月份又加推137套房源，虽认购率接近95%，但开盘当日去化仅约36%，截止到2024年1月8日，普陀金茂府，589套房源，可售住宅套数还有382套，整体去化约35%。

浦东新区不受待见的楼盘莫过于佳怡华庭了，项目位于川沙板块，是去年6批次新房中一员，首开20套低密别墅产品，面积277-402平米不等。认购期间无客户，开盘直接续销。

截止到2024年1月8日，截止到目前，距离开盘已过去3个月时间，项目仍未售出一套房源。

闵行区认购率较低的楼盘为联仲都悦汇，该项目于去年9月份开盘，60套房源，共12组认购，开盘当日去化约15%。

郊区中，宝山区认购率较低的楼盘为保利海上瑧悦，去年11月底，项目加推374套房源，或是因为续销原因，项目在认购期间共收到99组认购，开盘当日去化约7%；奉贤区为水榭兰亭，去年10月，项目加推168套房源，认购期间无客户，开盘直接续销；松江区为新虹桥首府，去年12月，项目加推18套别墅房源，认购期间无客户，开盘直接续销；

青浦区为翠湖水岸，去年7月份，翠湖水岸开盘，176套房源开盘当日去化约5%，截止到2024年1月8日，翠湖水岸380套房源，可售住宅套数还有306套，整体去化约19%；

嘉定区为大华梧桐樾，去年12月份，项目加推375套房源，共收到19组意向认购，开盘当日去化约3%，截止到2024年1月8日，大华梧桐樾1366套房源，可售住宅套数还有746套，接近一年时间，整体去化约45%；

至于崇明、金山、临港，整体表现都不是很尽如人意，2023年年度因认购人数较少而取消摇号开盘有水尚华庭、复地星愉湾、临港天荟等。

Part.9

浦东新区：供应最多

从行政区域来看，长宁区没有新盘入市，是最为稀缺的存在；

虹口区、黄浦区供应量同样稀缺，各只有1个项目入市，其中虹口区为虹盛里，供应451套房源；黄浦区为海玥黄浦源，供应308套房源；

静安区虽房源供应不多，仅有4盘，共994套房源，含金量却非常高，包括华发静安华府、静安天悦；

浦西中心城区主力供应还要数杨浦区、普陀区、徐汇区，其中普陀区供应16盘，杨浦区供应15盘，徐汇区供应11盘，表现最好的为徐汇区，供应2611套房源，有7080组意向认购，平均3个人抢一套房。

浦东新区，成为上海供应量最高的区，共59个项目（含重复供应），16998套房源入市，从认购率来看，如此大的供应量，仍无法满足市场需求。

闵行区今年新房市场发力，共39个项目（含重复供应）入市，10370套房源，却吸引了超1.8万组认购，是去年最炙手可热的区之一。

郊区中，西部的嘉定区供应量最大，共36个项目（含重复供应），合计11127套房源，主要集中在嘉定新城；青浦区供应量也比较大，有35个项目（含重复供应）入市；宝山、奉贤以及松江也各有约5%的稳定供应。

以往的新房供应扛把子临港，去年供应适当放缓，仅有20个项目（含重复供应），6675套供应。