二手2W，新房3.76W！实探城南这波新房后 我很“精分”

成都新楼市 文丨蔡兰

本文为行业资讯，非广告

△红树湾实拍图

睽违近七年，红树湾终于再次取证了。

“高新南、精装、现房、小户型、部分房源可瞰江”，集以上关键词为一身的红树湾按理说应该能成为摇号红盘，但其取证价格和二手房的Gap有点深：

装修标准3600元/㎡，含精装均价约37600元/㎡，部分瞰江房源单价甚至达到4.5W+！

同时，我们也在贝壳找房网站上查询了小区的二手房参考均价：19936元/㎡。

△截自贝壳找房

取证当日，小编和附近门店的二手房中介聊了聊。中介透露，红树湾三期 （即目前新房取证的组团）其中有一套中间楼层的建面约90.8㎡二手房，精装修，带中央空调，目前挂牌价格212万，价格还可谈。

△红树湾三期二手房

我们对比了这个面积段的新房，以一套中间楼层如15楼为例，其新房价格为：354.52万。

△图据成都购房通小程序

等待7年，带装均价3.76万的红树湾到底值不值？

Part.1

红树湾三期现状

红树湾三期属于高新区中和板块，位于中和大道二段69号。

中和你懂的——爱的人爱，嫌的人嫌。总体上依锦江划开，城市界面有明显变化。当然，爱的人可以说，距离环球中心、世纪城、大源商圈和软件园的距离都不算远。嫌的人说，“看哈二手房价就晓得了。”

△红树湾三期位置

三期整体占地约45亩，容积率3.8，规划有5栋住宅 （其中两栋房源已交付入住，本次取证一栋，另还有两栋待售）加一栋商业楼，目前住宅部分已全部现房呈现。

关于三期的这栋商业也波折颇多，2017年7月红树湾三期申请进行规划调整，欲将B区一栋商业体调整为五栋住宅（四栋7+1层；一栋为11+1层）。在调规申请中显示原因为“目前成都市商业体趋于饱和，我司对该商业的前景不看好，同时该商业体也对难免红树湾三期A区住宅产生了一些不利影响。”

2017年11月，高新区政务服务中心在一封回复市民咨询的消息中透露：高新区规划局认定该调规申请存在重大异议，不予调整。详情可点击 查看。

有关该商业的具体情况，我们从置业顾问处拿到了新的效果图：

△红树湾效果图（住宅楼栋前方即商业楼栋）

商业预计多久能修好，有置业顾问的答复是“预计一年半左右”。

自申请调规被否后，很长一段时间，这栋商业都一直以基坑状态存在，多家媒体都曾前往现场实探，“毫无施工痕迹”。

昨天小编在现场意外发现，商业目前已经有工人在施工了！

△红树湾三期商业实拍

来看本批次取证的住宅部分。本批次取证楼栋为2号楼，39F，3T6户，精装现房，户型建面约72-110㎡，精装标准3600元/㎡，带装修均价约37600元/㎡，总价约212-507万，价格暂无优惠。

△红树湾实拍图

户型方面，建面约90㎡套三、110㎡套四户型位于瞰江一侧，建面约72㎡、74㎡户型位于不瞰江一侧。

△红树湾三期户型图（滑动查看更多）

由于红树湾三期为弧形外立面，上图中也可以看到卧室外侧的空间在交付后使用过程中存在不确定性。

关于这些弧形外立面阳台的部分，可以点击下图查看。目前三期已交付的房源中可以看到，因业主需求不同，阳台是否“镂空”各有选择。

△红树湾三期待售房源，可以看到外侧实为镂空

△红树湾三期已入住房源，外侧由业主自行搭建和封窗

值得注意的是，在一般户型的生活阳台处，红树湾三期户型则标注为“结构板”。

△红树湾三期户型图

项目在现场设置有实体装修样板间，不过，据案场工作人员介绍，参观样板间需至少提前一天预约，或现场验资50万。（仅代表取证当日情况，具体以售楼部口径为准）

△售楼部展示的样板间实景图片（滑动查看更多）

Part.2

开发商及物业

项目开发商为成都万怡置业有限公司，小区物业为建业物业，物业费为2.17元/㎡·月。项目一二期及三期部分已交付入住，从已交付部分大致能部分看出小区物业的服务水平。

我们先来看一二期。

整体来看，一二期的小区绿化及环境卫生等呈现良好，在小编现场走访时，也看到有物业人员在清运垃圾和给绿植浇水，但仍然有两点值得说道。

①小区内部一楼存在不同类型的商业，如超市、托育、美甲、理发甚至茶馆等等。

△红树湾一二期小区内部的商业

②人车不分流，地下停车场出口位于小区内部。

关于项目三期，槽点也不少。以下是三期实拍图，各位看官可自行感受。

△红树湾三期大门实拍图

△三期地面实拍图

在红树湾三期部分宣传资料中提到，项目架空层“以酒店级标准，打造了阅读区、会客厅、机麻室等等，”对此，小编也参观了已交付楼栋的架空层——除了三组沙发外，大部分区域目前为空置状态。

△三期已交付楼栋架空层实拍

Part.3

周边区域

接下来，我们来关注红树湾三期的地段和配套情况。项目位于高新区，虽然属于中和，但紧邻锦江、靠近环球中心，位置优势还是明显。

先来说交通，项目周边距离较近的地铁站是6号线张家寺站，直线距离约1.3公里，此外，项目距地铁1号线天府三街站直线距离约1.4公里。

△红树湾周边地铁站及距离

除此之外，项目周边公路多，而且道都很宽。中和大道、红星路南延线、世纪城南路都在附近，地面交通可以用“四通八达”来形容。如果是在天府三街、世纪城这些地方上班的同学，个人感觉，踩个共享单车好像要快一点 （1公里多的距离，毕竟不堵车）。

然后是商业，项目对面的卡斯摩广场有一定社区底商，靠近中和大道一侧也有部分商业，不过主要以建材城+农贸市场为期，交付后业主装修、后期生活买菜都很方便。

△红树湾三期周边商业实拍

其实，红树湾三期自身的商业也有可取之处，毕竟按照规划，临锦江一侧有一栋商业楼。

整体来说，红树湾三期的商业就是，周边底商基本可以自给自足，需要更多的休闲娱乐就往城里走。

接下来是周边学校，因为三期已有两栋楼交付入住，我们查询了成都学区房百科看到红树湾小区2023年度学区划分属于高新区菁蓉小学。小学位于天府软件园D区背后，需要穿过锦江，高德导航显示步行距离约2.3公里。

△截自成都学区房

最后我们来看红树湾三期的生态景观，这可以算是项目的重要卖点。

△项目附近跨锦江人行大桥

高层临江一侧的住户可以俯瞰锦江，底层不 瞰江的住户，也可以下楼来看江嘛。过江步行桥已经投入使用，按照距离来算附近的江滩公园、五岔子大桥等，都能成为红树湾业主的饭后休闲场所。

△距项目直线距离约1公里的五岔子大桥，曾在2020年爆火

Part.4

成都新楼市观点

整盘看完，接下来就该回到文章开头的提问：均价37600元/㎡的红树湾三期，究竟值不值得买？

项目三个卖点：占位高新区、现房、一线瞰江视野。其中多次被购房者以及被置业顾问热议的最大卖点在于——瞰江视野。

在小编看来，视野可以作为一套好房子锦上添花的存在，但前提是项目自身产品素质过硬。关于红树湾三期自身的产品素质如何，相信各位购房者心里已经有了答案。

总结起来就是：

如果是刚需购房者，想买高新南、现房、瞰江视野，除了红树湾三期新房以外，还能转战项目二手房，均价不到2万的二手房，显然更有性价比。

如果是改善购房者，建议……城南的选择，多。

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