SKP异地复制：抢不到的店王，绕不开的万象城们

荣光与争议并行

赢商研究中心分析师 | 梁珊

主编 | 付庆荣

头图来源 | 成都高新公众号

2023，SKP荣光与争议并行的一年。

北京SKP一年卖了265亿元，日均销售额超7200万元，店王宝座稳稳当当。成都SKP开业刚过一载，去年吸金55亿元，王牌新店——成都第二家爱马仕专卖店，被爆料首日销售额1200万元……

店王荣光，耀眼明亮。但在光环边缘，主动的前行步调时快时慢，被动的负面声音时近时远。

股东易主的武汉SKP，原计划去年3月完工，因故开业延后，最新消息今年五月开业。杭州SKP突陷停工风波，舆论发酵，光速复工，股权突变。昆明SKP，拿地三年多，最新消息有望今年动工，但面市仍遥遥无期。

离开京城，异地复制，SKP的水土不服，是现实的尴尬存在。这些未开待续的抓马剧情，让外界对那些“规划中”的SKP更是报以重重质疑，甚至是担忧。

而当酝酿两年有余的广州SKP，赶在2023尾班车曝光规划那一刻，上述的质疑和担忧似乎又走远了一些，希望与期待又临近了一点。

可SKP头顶上的那把达摩克利斯之剑，依旧悬着。

01

异地已开SKP

卖货力稳定发挥

北京SKP，自2011年超过杭州大厦，登顶国内商场销售额第一宝座，蝉联“中国店王”十三年，一骑绝尘；2020年，超越伦敦哈罗德百货，登顶全球店王。

“SKP走的是纯重奢风，以单身贵族、7080后高消费客群为主，很多网红明星会去采购当季新品。空间局促，买完就走。”气质土豪的SKP，有上千个奢侈、高端、个性大牌，从不缺流量。

“好买”，是北京SKP之于高奢消费群体最大的吸引标签。18万平的商业空间内，顶奢名品阵营之豪华全国唯一。

为快速跟上潮流之变，稳住店王之位，北京SKP自2015年起搭建专业买手团队以及品牌运营管理团队，在B1及5层设置自营买手集合店SKP Select 和家居买手店SKP Home Select。

北京SKP霸气外露的卖货力，离不开30.6万个高净值家庭群体。据胡润研究院《2023中国高净值家庭现金流管理报告》，2023年净资产超过1000万元为高净值家庭，中国有211万户。其中，北京以30.6万个位列第一，与上海、中国香港成为唯三超过20万个的城市。

显然，稀缺且庞大的高净值客群，是SKP异地难以复制的绝对优势。于是乎，当其走出京城，首先落地西安、成都二地时，除了“好买”的底色之外，都增加了“好逛”属性。

01

西安SKP：离京首站，比肩西安赛格，未来对手个个凶猛

西安，SKP走出北京后的第一站。

2018年5月11日，西安SKP开业，地下一层，地上13层，体量达23.5万㎡，当年引入品牌数量450家。

就近五年的经营状况看，SKP在西安的异地复制还算成功。公开数据显示，西安SKP开业第二年销售额达到42亿元，并实现逐年增长，至2022年，西安SKP全年销售额达到95亿元，位列西安商业项目销售额第二名，仅次于西安赛格国际购物中心，立稳脚跟。

为强化商场的“好逛度”，黏住更多城市调性客群，2021年，西安SKP引入全国第二家SKP-S，延续北京的潮酷科技风格，融合科技、艺术与时尚。

相较于北京SKP和SKP-S相互独立、彼此分流的相对“割裂”的组合，西安SKP-S是由SKP内部的4层精品女装改造而来，打破了二者在空间上的阻隔，形成风格和定位上互补，客流联动性更强。

SKP-S加入后，西安SKP的时尚潮流属性增强，策展型的商业空间也给顾客带来“沉浸式”的游逛体验。

●图源：西安SKP公众号

虽大有赶超西安赛格国际购物中心之势，但西安SKP的后续增长空间有待观望。一方面，其2023年的销售额由上年的95亿元降至80亿元，“好逛”反哺“好买”作用力还需继续发挥，而稳住“好买”的绝对话语权，同样需要再下功夫。

另一方面，未来几年西安太古里、西安万象城等项目将陆续面世，尤其西安太古里，与SKP同在南门商圈，地铁线一站之隔，低密度开放式的商业街区与周边浓厚的历史文化相结合，预计2026年分阶段落成，届时将与SKP正面竞争。

●图源：城市商业地图

02

成都SKP：试水开放式非标商业模式，一年卖货55亿稳定发挥

成都，SKP扩张的第三站。整个项目由成都SKP、成都SKP-S、K大道、G大道（高端时尚与美食区）四大区域组成，总建筑面积32.4万㎡，商业建筑面积16.2万㎡。

2022年12月，成都SKP试营业，去年8月正式开业。作为亚洲最大下沉式高端百货，项目引入全球超1300个一线品牌，延续了北京和西安SKP的“好买”属性，一站集齐了CHANEL、DIOR、GUCCI、HERMES、LOUIS VUITTON、PRADA六大奢牌，高端调性满格。

●图源：成都高新公众号

自成都项目开始，SKP在商业形态、项目设计等方面，突破了北京、西安项目的传统百货范制。

●图源：成都SKP官网

项目落位上，成都SKP择址高新区的交子金融商圈内，可辐射周边亿万级现代产业高端从业人群。项目形态上，成都SKP突破了传统百货模式，采用“公园+TOD”式商业形态，地面为以织锦艺术为灵感的公园景观层，绿化覆盖率约70%。“生机之塔”景观水柱、水幕盒子等33个特色景点，组成悠闲打卡生态空间。

●图源：成都高新公众号

高端零售+公园商业，成都SKP双重buff加持，自开业以来日均客流持续走高，并于去年8月正式开业时创下客流新高，此后整体客流也普遍高于试营业期间。

客流稳而向上，一定程度上回应着外界之于成都SKP“位置有点偏、动线有点迷、品牌量级不够高”的争议。而一份55亿元的年销售成绩单，则再次印证这座风波中的高端商场，在成都依旧能打。

当然，这背后少不了成都第二家爱马仕专卖店日销千万的超级卖货力。这家店，去年10月27日开业，位于成都SKP商场K大道，分为上下两层，店铺总面积有942㎡。有网友在小红书爆料，爱马仕首日销售额则达到了1200万......爱马仕又卖疯了！

2024已开年，走过首个开业年，成都SKP开始进入真正的“运营取胜”的阶段。是继续高走，还是转而向下，有待验证。

02

在建的、规划中的SKP

延期困境与绕不开的新对手们

从西安到成都，已开业SKP用实战证明“异地复制”打法的可行性。但显然，它们交出的成绩单只能算是正常发挥，难言惊艳。

至此，外界开始承认一个事实，北京SKP的店王荣光，异地不易复制。这种真实的落差感，在那些在建，以及规划中的SKP身上，更为骨感。

从落位开始，它们就在寻找相对的“稀缺优势”以突围。可不如预期的建设步调，让这些待定的SKP陷入了延期、等待的困境中。眼瞅着周遭一座座高端商场拔地而起、成功开业，曾经的那些稀缺优势已不再是优势。

01

武汉SKP：与武商、恒隆、K11错位竞争，不料来了新邻居“武昌万象城”

2021年，北京华联与武汉市武昌区签约，以股权收购形式拿下位于武汉中央文化区汉街第二街区（即万达J3地块）以及汉街万达广场的资产经营业务。

武汉SKP，由此落地。据悉，由原汉街万达广场改造之后，武汉SKP商业建筑面积预计达到20万㎡，定位武昌区的首个重奢商业项目。

规划设计上，武汉SKP的一大特点是采用了高奢街区加独栋门店形式，将主力奢牌门店放进独栋门店，使品牌门店的展示面更广，也更方便品牌根据自身特色进行设计陈列，同时又能打造出高奢品牌的尊贵调性。同时，SKP独有的高化美妆品牌集合优势，可补充汉江南岸商业中的高化品类组合。

此前网传，武汉SKP将设置19家独栋门店品牌（总体可能约25家），其中可能包括恒隆、武商都未签下的CHANEL，或占下一个三层的独栋门店。但，消息目前尚未被双方证实。

而GUCCI、Brunello Cucinelli、溥仪眼镜、DIOR等品牌已经开始招聘储备人员，进驻武汉SKP的确定性更高一些。

与此同时，作为异地复制标配的SKP-S，同样会置入武汉SKP，是一个“科技、艺术与时尚结合”的沉浸式体验空间。

值得注意的是，不同于高端商业尚未全面开花的西安，武汉高端商业发展已经进入成熟竞争期，前有地头蛇武商集团，后有外来大玩家恒隆、K11、万象城等强势占位。

避开高端商业项目集聚的武广商圈，武汉SKP择址汉街商圈，这是武汉新兴商业聚集区域，面向城市中新晋及未来潜在增长的高端消费客群。

● 图源：城市商业地图

按照计划，武汉SKP原定去年3月开业，但因地铁施工影响，开业时间或将推迟至今年5月。目前项目主体拆改已经全部完成，进入细节调整与装修阶段， 如期开业的可能性很大。

●图源：万达武汉中央文化区微信公众号

可延期的这一年，与武商、恒隆、K11错位竞争的它，却等来了一个“新邻居”——武汉武昌万象城。2023年4月27日，华润置地宣布，武汉第二座万象城，将落户武昌滨江，成为长江沿岸首个滨江万象城。目前武昌万象城已全面竣工，预计今年开业。

在地图上，武汉SKP、武昌万象城驱车距离不到7公里。这意味着，武汉SKP原本“区位优势”被削弱了。未来，它与武昌万象城必有一战。

02

杭州SKP：被爆停工火速复工，从合作到全资持有的守卫战

杭州SKP，自签约落地之日起，就深受瞩目。

一来杭州高端商业市场，武林商圈杭州大厦一直独占鳌头，2020年内部品牌总销售额80亿元，2021年和2022年则均超百亿元，蝉联杭州店王。去年底亮相的杭州中心，华润操刀，实力同样不容小觑。

二来杭州高端商业待开新秀众多，恒隆广场、IFC（新鸿基）、K11（新世界发展）等港资商业巨头为王牌项目个个能打。尤其是位于武林商圈的杭州恒隆广场，项目预计建成10万方的购物中心，定位奢华，对标东京银座、巴黎香榭丽舍大街，大有剑指杭州大厦之势。

●图源：城市商业地图

姗姗来迟的SKP，与武汉选址类似，另辟蹊径，错位竞争。不挤入成熟的核心商圈，而是落位在杭州钱江世纪城，定位钱江南岸首座高端商业综合体项，以补上区域填补高端商业空白，同时形成区域商业地标，加速周边商业集聚，推动商圈的形成与进一步成熟。

● 图源：杭州市规划和自然资源局

但无论如何避开直面竞争，一座城市的高端消费客群，总是聚集且稀缺的。杭州SKP能否在地头蛇和港资的双重挤压下立稳脚跟，是外界长远关注的核心问题。

没料到，一纸停工消息突然传来。去年11月中旬，有媒体消息称杭州SKP已停工，或因项目公司小股东资金问题导致。未等北京华联回应，钱江世纪城官方发文项目已恢复开工，建设工期正常。

随后12月，北京华联持有杭州SKP项目公司杭州华联瑞诚商业管理有限公司的股份从90%增加至100%，变为全资持有，一举解除项目搁浅的公关危机。

全资持有相当于给市场吃下一颗定心丸，项目从建设到后续运营都北京华联把控，至少可以保障项目建设和运营调性不会走样。就停工传闻后仅一天时间钱江世纪城便官方回应，且领导班子带队视察中可以看出，钱江世纪城政府对于SKP项目的高度重视，而此间期待能等来的终局结果，却依旧充满着不确定性。

03

昆明SKP：拿地3年半不开工，在春城黄金地段进退两难

2020年7月，北京华联拿下昆明东风广场地下空间开发用地，即后来的昆明SKP，出让地块面积245.8亩。

●图源：昆明市规划与自然资源局官网

昆明SKP所在位置，是昆明人熟知的东风广场，位于主城市中心，地铁2号线和3号线交汇站东风广场站西南侧，算是昆明CBD核心位置，交通便利，可达性好，区位条件十分优越。

●图源：城市商业地图

按照当时的拍地要求，昆明SKP需要在拿地后一年内动工、三年内竣工，即最迟2024年开业。但是，3年半过去，昆明的SKP未有动工迹象，2024年开业无望。不过就2023年12月盘龙区拓东街道办事处的回答网友提问称，目前SKP正在开展开工前期的准备工作，有望今年动工。

这三年间，昆明SKP隔街对望的恒隆广场调改不断，地下一层的美妆区域，引进Valentino、PRADA美妆云南首店，升级了LAMER、修丽可、阿玛尼、YSL、赫莲娜、兰蔻等品牌店面。调改效果显著，2021年至2023年商场日均客流持续走高，出租率维持在97%。2023年上半年，租金收益上涨9%达1.54亿元，收入和租户销售额分别增长9%和8%。

这边厢，昆明恒隆广场脚跟渐稳；那边厢，与昆明SKP地块相距2公里处，昆明万象城炸场而来。

2023年12月24日，昆明万象城正式开业，这是华润万象生活年内新开的第12个项目，也是万象商业全国第100座购物中心。项目引入首店品牌超过65家，其中包含多个西南首店、云贵首店，开业当天客流超过25万，给足了市场惊喜和信心。

此外，东风广场隔街南望不过200米处，昆明本土高端百货企业金格百货转型购物中心的首个作品金俊广场，亦在2023年成功开业。引入多个首次入驻昆明的潮奢品牌，包括Maison Margiela、Jil Sander、Marni、DESEL等，高奢等业态布局叠高东风广场片区的商圈效应，为昆明的品质消费提档升级。

现在，群狼环伺的现实窘境，再一次赤裸裸横在昆明SKP的面前。继续等待，还是奋起直追，进退两难。

相较之下，一直活在传说中的“广州SKP”，酝酿两年多终于有了新进展。去年11月底，传闻SKP将入驻的广州珠江新城跑马场地块，改造规划蓝图首次亮相。以“摩天高楼+城市立体花园+开放式高端商业”组团，打造成规划超前的“未来城市”。

●图源：中国政府采购网

●图源：波士顿国际设计BIDG视频截图

这份城市建筑概念设计方案的出炉，或意味着SKP进入华南指日可待。但从概念、落地、建设、开业……这个漫长周期充满变数，而广州的高端商业进阶提速却是不变的事实。

待到K11重奢变身、万象城与第二座太古项目白鹅潭拔起，留给SKP的机会又剩下多少呢……

and more...

●变奏的仁恒置地，缺一张高端商业进阶券

●别说轻资产不行，龙湖、印力、宝龙、星盛加速“抢”着干

●Costco、山姆抢着开店，中产真的还没塌吗？

精选栏目

selected columns

赢商新媒体矩阵