2023年前百强房企九成缩水，2024年会好吗？

回顾2023年，中国官方实施了多项政策扶持房地产市场，但房地产股的基本面依然疲软。2023年初，市值超过1000亿元的房地产上市公司仍有9家，到2023年底，已缩减至7家。

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2023年底，乐居财经发布《2023上市房企市值涨幅排行榜》。该榜单对158家房地产上市公司年终的市值进行了汇总，数据显示，截至2023年最后一个交易日收盘，158家房地产上市公司市值之和为16958.95亿元，均值约107.34亿元，同比去年的153亿元减少近30%。

据乐居财经统计，2023年158家上市房企中仅23家市值增长，其余135家均出现不同程度的下滑，收跌的企业占比超过85%，市值缩水最多的达93%。2023年市值涨幅最高的企业是张江高科，年初至今涨幅70.19%；其次是新华联，涨幅59%；第三位云南城投，涨幅33.68%。大龙地产、首创钜大、中国国贸全年市值涨幅也在20%以上。市值涨幅较大的房企以国央企为主，或是年初市值基数相对较低，因此涨幅较大。

同时，受房地产关联公司影响，部分物业管理股2023年市值跌幅较大，如恒大地产、碧桂园服务、雅生活服务等全年市值跌幅超过60%。

事实上，在2023年，就有不少濒临退市的房企为保住自己的壳，发起了股价 "保卫战"，并试图通过回购股份、股东增持、注入控股股东资产等方式保住上市地位。

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总体来看，房地产股全年走势"跌"字当头。仅7月份，房地产政策的优化调整掀起一波高潮，住建部、央行、地方政府从供需两端入手，出台了一系列政策，包括认房不认贷、首套首付降低等，以响应中央号召。当月申万房地产指数大涨14%，几乎填补了前几个月的跌幅。但由于房地产行业基本面尚未恢复，地产股涨势 "稍纵即逝"。

据不完全统计，2023年年内已有12家房企退市。包括ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置、*ST中天、*ST蓝光8家因“连续20个交易日收盘价均低于1元”的上市房企以及新力控股、南海控股、嘉年华国际、三盛控股等4家因“主板公司的证券连续停牌18个月”退市的港股房企。

目前，多家港股房企正亮着红色警报，祥生控股、佳源国际集团、大唐集团等不少于9家处于停牌状态。它们大多在2023年3-4月间停牌，将在2024年9月届满18个月期限，如果不能完成复牌指引，最终也只有退市一条路。

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2024危中有机

头部央企国企迎来机会

不过，在部分业内人士看来，地产股的“跌”势有可能在2024年出现好转。

从地产股过往行情推断，一般政策放松初期，市场主要受政策影响较多，整体基本面较弱。但随着政策放松，行业基本面逐步改善，地产股也将出现补涨甚至迎来持续上涨的局面。

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当前，政策依旧处于放松阶段。从2023年12月政治局会议提出2024年要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。后续的经济工作会议延续政治局会议精神，地产呵护政策有望持续出台。

2023年底，多家金融机构召开座谈会，对房地产企业进行实际摸底调研，预计在此之后会有一些措施落地，尤其是对民营房企金融方面的支持。

有房地产证券人士表示，现在房地产企业主要面临两方面的压力，一是融资，二是销售。所以下一步房地产政策也应该从这两方面发力。

对于商业地产在销售市场的回落，有业内人士认为，后续可能会在存量和增量两方面有所改善。从存量来看，降低房贷利率和首付比例、放宽购房限制等措施可能会逐步加码。从增量角度看，预计 2024 年保障房、城中村改造、"平改急 "公共基础设施三大工程将对冲商品房的下滑。

有研究机构认为，在政策持续支持下，大容量城市市场将率先复苏，土地储备质量上乘、投资强度稳定的优质房企将受益于楼市热度的边际改善。

“未来，还是头部的央企、国企和优质房企更有发展机会。”上述房企证券人士表示，2024年地产板块的机会可能还是集中在这些企业上。

光大证券则在投资建议中表示，看好具备片区综合开发能力、有机会参加超大特大城市的城市更新、市占率有望提升的稳健龙头房企；同时也看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，有望通过存量资产升维运营与盘活持续提升业绩的房企。

房企偿债压力延续

天风证劵报告显示，2024年房地产信用债正常到期（不含回售到期）规模2919亿元，略高于2023年，如果到回售期的债券全部回售，则有4553亿元到期。时间分布上，考虑到期+回售，总体来看明年3-4月为房企偿债高峰。其中，3月份到期规模623亿元，4月份到期规模667亿元。因此，2024年房企偿债压力依然严峻。

虽然 2023 年以来融资政策不断放松，但主要受益者还是国有央企和部分优质民营房企。对于大多数民营房企来说，金融机构并不愿意成为其金融风险的接盘侠。因此，真正到了还债的时候，民营房企只能靠自己。

业界专家对行业未来展望持谨慎态度。思睿集团首席经济学家洪灏近日接受美国消费者新闻与商业频道（CNBC）采访时分析说，中国房地产行业将经历长期调整，在建房屋或将用十几年时间才能清理完毕；还有其他业内人士认为，中国房地产股的跌势或在2024年得以改善，认为政策放松后行业基本面将逐步好转。

（本刊记者：梁帆）