高力国际王永瑞：开发商入局城市更新意愿很强烈

随着城镇化步入下半场，城市发展进入到城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。

自2020年“城市更新行动”写入十四五规划以来，中央及地方层面陆续出台了一系列相关政策，为城市更新实施提供引导、规范和支持。

一方面，城市更新是实现城市高质量发展的重要手段，另一方面，随着近年来房地产进入深度转型调整周期，城市更新也成为其迈向新模式的主要路径。

传统的开发商以及一些建筑类的企业，参与城市更新项目的意愿很强烈。

1月3日，高力国际以“破立更新、无限城市”为主题举办发布会，会后高力国际华北区咨询服务董事王永瑞接受《凤凰周刊》的专访，探讨城市更新领域的最新进展与未来趋势。

Q：目前市场上城市更新的创新模式和路径有几种？

A：从城市更新的类型来讲，常规的比如单体类的城市更新，相对来说比较简单，是产权方进行自有资产的存量更新，或者资产运营方通过整租或者合资的方式对一些单体进行更新。

但现在城市更新的范畴越来越广泛。目前从政府层面及企业层面，更加关注片区统筹类的更新，这类更新可以衍生的创新模式更多。

为什么会有这些创新模式？这关系到哪些主体来做这些城市更新。比如说一些国央企有自己的业务基础和专业能力，比如说施工、基础设施建造的能力，这些企业就会利用原有的业务基础来撬动整个城市更新项目，像世纪天乐项目是移动建筑的更新，更新的范畴包括生态治理，像垃圾填埋场的生态治理等。石景山的五里坨区域更新，项目实施主体中交在原来的垃圾填埋场做了中交营地（中交营·天泰山自然营地），这是我们看到的比较新的模式。

此外，原来所涉及到的政企合作的模式也应用到城市更新领域。运营能力对于整个城市更新项目未来是不是能够持续发展非常关键，目前可以看到市场上原来做一、二级开发的主体，比如说施工总包加运营也就是EPC+O的模式，也逐渐在城市更新项目中出现。所以城市更新的模式，也会借助一些原有业务模式来进行迭代。

从路径来看，市场参与主体更关注整个城市更新的收益路径，近期REITs也为城市更新未来的变现和收益路径提供了可探讨的空间。

Q：城市更新孕育了很多机会，但痛点也非常明显，主要集中在哪些方面？

A：市场收益不那么明显的项目，遇到的痛点是更多的。

无论是什么类型的更新，一定是政府来统筹主导，企业来进行实施。厂房、楼宇这类更新项目可以导入一些新的产业资源来实现资产价值的提升，但对于另外一类比如说老旧小区、片区综合以及一些设施类空间类，未来市场主体在参与的时候，他们通过什么样的路径来获得收益，是普遍会遇到的最大痛点。

Q：过去一年时间里，房企参与城市更新意愿强烈吗？

A：我们接触非常多的包括传统开发商以及一些建筑类企业，参与这种城市更新项目的意愿很强烈。

客观上，在现在增量规模已经有限的情况下，必须要通过存量的空间来挖掘业务的机会。主观来看，整个城市存量的更新可以带动很多产业链，是整个链条的升级，所以说市场上对于城市更新领域普遍非常关注。

各个企业已经在做一些研究和准备的工作，其中包括几个方面：有些传统开发商已经走在城市更新的前列，比如万科；有些目前不具备一定运营能力或者业务基础的开发商，也已经嗅到了城市更新未来的机会，但是不知道怎么做。比如片区统筹，跟最近国家发布的包括城中村改造等政策相关，这些企业也在考虑这类城中村改造的城市更新项目如何参与。

Q：传统开发商在提高运营能力方面做了哪些尝试？

A：首先用自有存量资产来进行试水。一般国央企会在自己的存量资产基础上，先组建自己的团队。在组建团队前期，他们也需要一些“外脑”对他们进行指导，或者是一些帮扶。我们在市场上就经常会充当这一角色，一方面指导他们具体的项目怎样运营，同时也帮助他们组建团队，来提升团队的能力。

Q：城市更新的未来趋势是什么？

A：首先是入局的主体越来越多了，其次整个城市更新的业态也更加多元。以往我们普遍了解到城市更新可能就是一些低效楼宇、老旧小区、老旧厂房的升级改造。但其实城市更新范畴的业态是更多的，包括些空间、基础设施设置，甚至是公交场站等，同时整个城市更新划定的单元或者片区也越来越综合。综合的原因是，无论从政府层面还是从市场层面，它需要通过多业态的结合、“肥瘦搭配”来保证项目能够一直长效运营下去。

城中村改造存量非常大，所以随着未来城中村改造实施的细则、操作的要点逐渐在地方层面确定，市场主体会积极进到这一领域。