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地铁商铺VS社区底商,哪个更有含金量?

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商铺从过去的“一铺养三代”,到现在“三代养一铺”,虽然没有那么夸张,但确实近两年商铺市场相对比较冷清。

一来是因为近几年商铺的空置率上升,租金回报率不高,二来商铺自身的流通性不是很好,交易成本高,而且金融贷款条件严苛,资金占用体量大,所以,作为楼市中非刚需的商铺,近几年的活跃度就没那么高了。

如果要在商铺内部来对比,地铁口的商铺,和社区底商的商铺,也是各有优劣的,但无论是前者,还是后者,都离不开一个关键要素,那就是客流量

1、地铁口商铺 VS 地铁站内商铺

地铁口的商铺,通常位于地铁站进出口邻近200米以内的范围内,主要得益于进出站的客流量多少,其含金量很大程度取决于稀缺性和周边社区,也就是周边有无其他类似地段的竞品。

而且,十分有赖于所在地铁站进出口附近的社区,是否大型社区、入住率高低等指标,如果这个地铁站附近没有大型是居住社区,没有那么多人需要在这里出入地铁站的需求,那就算是一个换乘站,那么客流量也是在地铁站内就换乘了的,几乎不会到站外来光临商铺。

相对而言,地铁站内的商铺,要比地铁口的商铺更好一些,毕竟有些通道设计的商业街属于“强制性展示”的路径。也就是说,换乘或者进出地铁的时候,必然要路过的商铺。

这种商铺虽然比地铁站口的商铺,多了一个强制性的路线导流,但相对而言,赶地铁的客流量都是以时间、效率为第一优先需求,驻足观望和购买的热情就没那么高。

除非是设计成地下商业街区,有一定的网红IP引流,专程来到地下商业街区打卡的消费流量,才更容易转化成回报。

2、社区底商 VS邻近地铁站的社区底商

社区底商十分有赖于所在社区的小区规模体量和居住密度,如果是一个低密度小区,那再好的社区底商,都不一定有较高的租金回报率,因为客流量有限,商铺能够适配的行业就比较少,租金也很低。

而如果是高容积率的小区,那么社区底商只要没有位于特别偏僻的角落,几乎就是稳赚不赔的买卖。

而那些邻近地铁站的社区底商,也是同样的道理,如果小区的居住人口多,那么来往乘坐地铁的客流量就多,经过商铺门口的人次也多,地铁站可以视为对社区底商的一个BUFF加持。

所以,无论是地铁商铺,还是社区底商而言,其实最根本的,还是要回归到小区的居住人口和密度上面来,这才是客流量产生的基础,地铁站和底商群楼,都只是商铺的一个承载形式或锦上添花,购买商铺最根本需要考虑的,就是只有最核心的一点,那就是其所能辐射到的人口密度。

只要有了强大的客流量基础保障,无论是地铁商铺(包括站内和站外),还是社区底商群楼,都会有不俗的回报率表现,反之,如果没有人口居住密度的基础,地铁站都只是过路流量,社区底商也会表现得冷冷清清。

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