地铁商铺VS社区底商，哪个更有含金量？

商铺从过去的“一铺养三代”，到现在“三代养一铺”，虽然没有那么夸张，但确实近两年商铺市场相对比较冷清。

一来是因为近几年商铺的空置率上升，租金回报率不高，二来商铺自身的流通性不是很好，交易成本高，而且金融贷款条件严苛，资金占用体量大，所以，作为楼市中非刚需的商铺，近几年的活跃度就没那么高了。

如果要在商铺内部来对比，地铁口的商铺，和社区底商的商铺，也是各有优劣的，但无论是前者，还是后者，都离不开一个关键要素，那就是客流量。

1、地铁口商铺 VS 地铁站内商铺

地铁口的商铺，通常位于地铁站进出口邻近200米以内的范围内，主要得益于进出站的客流量多少，其含金量很大程度取决于稀缺性和周边社区，也就是周边有无其他类似地段的竞品。

而且，十分有赖于所在地铁站进出口附近的社区，是否大型社区、入住率高低等指标，如果这个地铁站附近没有大型是居住社区，没有那么多人需要在这里出入地铁站的需求，那就算是一个换乘站，那么客流量也是在地铁站内就换乘了的，几乎不会到站外来光临商铺。

相对而言，地铁站内的商铺，要比地铁口的商铺更好一些，毕竟有些通道设计的商业街属于“强制性展示”的路径。也就是说，换乘或者进出地铁的时候，必然要路过的商铺。

这种商铺虽然比地铁站口的商铺，多了一个强制性的路线导流，但相对而言，赶地铁的客流量都是以时间、效率为第一优先需求，驻足观望和购买的热情就没那么高。

除非是设计成地下商业街区，有一定的网红IP引流，专程来到地下商业街区打卡的消费流量，才更容易转化成回报。

2、社区底商 VS邻近地铁站的社区底商

社区底商十分有赖于所在社区的小区规模体量和居住密度，如果是一个低密度小区，那再好的社区底商，都不一定有较高的租金回报率，因为客流量有限，商铺能够适配的行业就比较少，租金也很低。

而如果是高容积率的小区，那么社区底商只要没有位于特别偏僻的角落，几乎就是稳赚不赔的买卖。

而那些邻近地铁站的社区底商，也是同样的道理，如果小区的居住人口多，那么来往乘坐地铁的客流量就多，经过商铺门口的人次也多，地铁站可以视为对社区底商的一个BUFF加持。

所以，无论是地铁商铺，还是社区底商而言，其实最根本的，还是要回归到小区的居住人口和密度上面来，这才是客流量产生的基础，地铁站和底商群楼，都只是商铺的一个承载形式或锦上添花，购买商铺最根本需要考虑的，就是只有最核心的一点，那就是其所能辐射到的人口密度。

只要有了强大的客流量基础保障，无论是地铁商铺（包括站内和站外），还是社区底商群楼，都会有不俗的回报率表现，反之，如果没有人口居住密度的基础，地铁站都只是过路流量，社区底商也会表现得冷冷清清。