北京
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网友提问
售后返租行为被法律禁止吗？
也迪律师解答
第一、售后返租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。我国《商品房销售管理办法》中对“售后返租”的问题有明确的规定，具体参见第十一条第二款的规定：房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。此条规定是禁止未竣工的商品房售后包租，但已竣工的商品房显然不在此限。
第二、根据我国《立法法》规定，《商品房销售管理办法》只是属于部门规章。因此，对售后包租的行为，目前法律和行政法规暂未作出过强制性禁止规定，也就是说，如果购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认购房合同无效，法院通常是不会支持这种诉求的。
第三、通常情况下，房地产开发商和承租方并非不是同一当事人，由房地产开发商指定一个承租方与购房人签订房屋租赁合同。根据合同相对性的基本原则，商品房销售行为系房地产开发商和购房人之间的权利义务关系，而房屋租赁合同则为出租方和承租方的权利义务关系。在发生纠纷时，一般情况下只能针对合同的相对方主张权利。
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