广东
近期，有网友曝光深圳1套位于龙华的安居型商品房被成功“法拍”。
但众所周知，打5折的安居型商品房，只有在轮候库内的深圳人才能参与选购。
如果成功拍到，那就等于变相插队获得保障房，有这种漏洞可钻？到底是怎么回事？
能插队买安居房？
假的！最多赚9.9万差价
结合阿里资产平台发布的公告，事实上，这是债权拍卖， 位于龙华丰盛懿园的一套安居房则为抵押物。
并不是我们常说到的 法拍房 ，交易的也不是房屋。
▲抵押物为安居房的债权拍卖 | 图源阿里资产平台
由于原安居房业主还不上平安银行的房贷，平安银行就把剩余的房贷和利息，约91.8万的债权摆上了阿里资产平台。
该债权转让以后，抵押权随之转让，竞买人同时取得债权和抵押权，但并不能获得居住权。
最终的拍卖结果显示，有1人报名参与竞拍，并以底价818109元的价格竞得该标的， 需另付软件服务费(成 交价的0.01%~0. 2%) ，约81元~1680元。
▲1人竞拍，底价竞得 | 图源阿里资产平台
也就是说竞得人以约81.9万的价格，拍下了近91.8万的债权总额，这套安居房是这笔债权的抵押物。
如果成功追回91.8万的债权，竞得人将从中获得约9.9万元的差价收益，而房子作为这笔债权的抵押物，能够保障竞得人在原业主多个债主中拥有优先获得房款的权利。
但事实上，想要拿回房款并没有那么容易。
由于深圳的安居房暂不具备完全产权，无法上市流通，也无法通过拍卖进行处置。
所以大概率竞得人需要通过诉讼申请强制执行，等待政府回购安居房，才能拿回这笔钱。
据华商律师事务所周争锋律师介绍，依据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，安居房涉及强制执行时，需要购房人主动提出安居房回购申请。
但在实际的司法实践当中，针对安居房涉及强制执行，深圳市中级人民法院执行局与市住建局于2013年7月18日联合发布《关于安居房、保障性住房司法强制执行的会议纪要》，并于2020年12月进行了优化。
两份文件都强调，针对不具备取得全部产权条件的安居房，或虽具备取得全部产权条件但存在违规情形应当收回的，执行法院应通知住房主管部门回购。
优化后的2020版本中还提到，住房主管部门应当在收到回购通知后二十个工作日内函复同意回购，并附回购价格。
也就意味着，不管原购房人是否配合，安居房的强制执行或都不受到影响。
@深圳买房计划 作为投资者向平安不动产 了解到，该房源当时已有回购风声，这或是竞得人选择拍下这笔债权的原因。
但也有一点依旧存疑，即使房源回购之后，原购房款依旧不能支付近91.8万的债务，加上公告中已经注明“还款意愿低、负债高”，为什么竞得人还愿意冒这个风险？
根据深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法，即228号文，自安居型商品房购房协议签订之日至申请回购之日不超过10年（含10年）的，收购价格为原合同购房价。
结合2019年购入房产时总价约138万，首付款3成不到42万。
与竞得人支付的81.9万，还差近40万。
▲截图自深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法
因此，也有业内人士认为大概率为原业主委托亲人/朋友拍回，以暂时保住房子。
“如果不是原业主委托，谁会为了9万多的差价收益支付81.9万，即使等到政府顺利回购，也很可能只能拿回40万。”
结合知情人士的透露: 另一相似案例已经叫停，可能确实涉及到保房或其他 操 作。
所以，不管是想赚差价，还是打算通过“拍卖”插队买安居房的，都散了吧。
4年涨约19%
安居型商品房价格更稳？
从这次拍卖中，我们也可以从侧面了解到，深圳安居型商品房的价格涨跌。
根据公开消息，丰盛懿园于2019年11月6日在住建局官方发布配售公告，总房源为1706套，项目配售均价为21335元/㎡（按建筑面积计算，为毛坯房价格)，交付时间为2021年10月31日。
▲ 丰盛懿园效果图
就该套房产来说，购入时总价为1377543元，到了2023年11月，拍卖公告显示，该套房源的评估价格为1639200元。
从2019年11月到2023年11月，接近4年，房产增值261657元，上涨约19%，保持了近4.75%的年增长。
再横向对比来看，该套房产所在的龙华福城街道，附近2公里内，有二手房万科九龙山、在售新房招商雍云府，还有待配售的另一安居型商品房项目缙熙园。
缙熙园前身是2022年9月成功出让的 A922-0824， 其安居型商品房平均销售价格不高于26800元/㎡（不含室内装修价格）、售价不高于28100元/㎡（不含室内装修价格）。
相比丰盛懿园21335元/㎡的均价，涨了5465元/㎡，不到4年涨了25.6%，年增长率约6.4%。
不过目前关于安居商品房价格的涨跌都只能停留在账面上，因为决定安居型商品房收益的关键还有获得完全产权的成本，目前相关细则尚未发布。
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