房屋租赁合同纠纷典型案例
为了预防和减少房屋租赁合同纠纷，促进房屋租赁市场健康发展，北京市住房和城乡建设委员会与北京市第二中级人民法院加强“府”“院”联动，建立联合发布典型案例长效机制，定期选取房屋租赁合同纠纷中的典型案例予以发布。本期发布的5个典型案例聚焦“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大”这一主题，对守约方应当承担的责任进行了分析和提示，以期实现规范指引、源头治理、减少纠纷的效果。
案例一
承租人自行搬离房屋并明确表示放弃房屋内所有物品的，出租人应当及时收回房屋，防止损失扩大。
基本案情
2021年5月11日，赵某与甲公司签订《房屋租赁合同》，承租甲公司涉案档口用于经营麻花制作及冰激凌销售。后赵某擅自搬离涉案档口，并将部分设施设备遗留在涉案档口中。2021年6月份，赵某提起诉讼，要求解除合同，并由出租方赔偿各项损失等。甲公司提出反诉，要求赵某返还涉案档口并支付欠付租金及占有使用费。经审理查明，涉案档口并未上锁，赵某在一审庭审中明确表示放弃档口内的所有设施设备。经法院释明，甲公司未收回涉案档口。
裁判结果
法院生效判决认为，承租人赵某没有合同解除权，其擅自搬离涉案档口的行为构成违约，其未与出租人办理档口交接，视为承租人未交还租赁标的物，应当继续支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。关于支付占有使用费的期间，虽然赵某没有合同解除权，但其明确表达了不再继续履行合同的意思并搬离涉案档口，甲公司认可赵某承租的档口并未上锁，虽然赵某在涉案档口内遗留部分物品，但赵某在2021年11月4日的庭审中明确表示放弃涉案档口内的所有物品。此时，甲公司作为守约方，应当采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案档口。甲公司在赵某明确表示放弃涉案档口所有物品且有能力控制涉案档口的情况下，未及时收回，客观上放任了损失的扩大，其不得就此后扩大的损失请求赔偿。法院考虑甲公司收回涉案档口亦需要一定时间，酌情确定赵某应当参照合同约定的租金标准向甲公司支付一定房屋占有使用费，之后的档口空置损失属于甲公司未采取适当措施导致的扩大损失，法院不予支持。
要点提示●●
在承租人已经实际搬离租赁标的物并明确表示放弃租赁标的物内物品所有权的情况下，出租人应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失请求赔偿。
案例二
出租人以承租人违约为由要求解除合同并要求承租人搬离房屋，承租人按照要求实际搬离并通知出租人的，即使未依约办理交接手续，出租人亦应当及时收回房屋，防止损失扩大。
基本案情
刘某将涉案房屋出租给薛某作为居住使用。因薛某未按时支付租金达到合同约定的解约条件，刘某于2021年9月3日向薛某发出解除通知书，并要求薛某于9月10日之前搬离涉案房屋。后双方协商未果，薛某于9月17日搬离涉案房屋并微信告知刘某，但未按要求与刘某办理房屋交接手续。刘某以薛某未办理房屋交接手续为由一直未收回涉案房屋，直到诉讼期间在法庭主持之下才于2022年2月份对涉案房屋进行交接。现刘某提起诉讼，要求薛某支付2022年2月之前的房租及占有使用费。薛某抗辩称其已经于9月17日搬离涉案房屋，不应支付之后的房租或占有使用费。
裁判结果
法院生效判决认为，在刘某明确要求解除合同并要求薛某搬离涉案房屋的情况下，薛某已经实际搬离涉案房屋并及时告知刘某，虽然双方未办理交接手续，但刘某作为守约方，亦应当在薛某搬离后采取适当措施防止损失扩大，及时收回涉案房屋。其以薛某未依约交接为由拒绝收回涉案房屋，客观上放任了损失的扩大，其不得就扩大的损失请求赔偿。据此，法院综合考虑薛某未与刘某办理正式交接的事实以及应当给予刘某合理的收回房屋的时间，对于薛某应当支付的房屋占有使用费予以酌情确定。对于刘某主张的过高的房屋占有使用费，系刘某未采取适当措施导致的扩大的损失，法院不予支持。
要点提示●●
在出租人明确要求解除合同并要求承租人搬离租赁标的物的情况下，如承租人已实际搬离且将搬离的情况告知出租人，即使未依约办理交接手续，出租人亦应当及时收回租赁标的物，防止损失扩大。
案例三
出租人起诉要求承租人腾退房屋，承租人在诉讼期间同意腾退的，出租人应当及时收回房屋，防止损失扩大。
基本案情
张某承租朱某涉案房屋用于居住使用，因张某未按时交付租金达到合同约定的解除条件，朱某于2022年1月12日向张某发出解除通知，要求张某腾退涉案房屋并支付拖欠的房租和占用费。后张某继续占用涉案房屋，朱某遂提起诉讼，要求张某腾退涉案房屋并支付拖欠租金和占用费等。一审法院经审理，于2022年10月30日作出判决：解除双方合同，张某腾退涉案房屋并支付拖欠的租金以及实际腾退涉案房屋之前的占有使用费。一审判决作出后，张某先后通过微信和短信的方式4次联系朱某，要求于2022年11月30日交还涉案房屋，但朱某均不予理会。2022年11月30日，张某将涉案房屋腾空，并再次联系朱某进行交接，但朱某仍然置之不理。二审中，朱某称因房屋未达到合同约定的收房标准，故不同意接收房屋。
裁判结果
法院生效判决认为，朱某作为守约方，在张某已将涉案房屋腾空并多次通知返还房屋的情况下，应当及时收回涉案房屋以防止损失继续扩大，如果其认为尚未达到合同约定的收房标准，可以通过另行主张损失的方式解决，而不能一味拒绝收房，否则其不得就扩大的损失请求赔偿。法院给予朱某一定的合理收房时间，参照合同约定的租金标准，酌情确定张某应当向朱某支付的房屋占用费金额，之后的房屋空置损失属于朱某没有采取适当措施导致的扩大损失，其无权要求张某赔偿。
要点提示●●
出租人起诉要求承租人腾退房屋，如承租人同意腾退，出租人应及时收回房屋，防止损失扩大。如出租人认为租赁标的物未达到收房标准，可依约或依法向承租人主张违约损失赔偿，而不能仅以此为由拒绝收房。
案例四
承租人搬离房屋后，出租人不能以双方对违约责任未达成一致为由拒绝收房。
基本案情
2019年11月，乙公司承租甲公司房屋用于经营。2022年5月23日，乙公司以疫情导致其经营困难为由向甲公司发送解除函，要求解除合同、由甲公司收回租赁场地，并自行搬离涉案房屋。甲公司回函表示乙公司不享有法定或约定解除权，不同意解除合同，但为了降低损失，甲公司对外发布招租广告。2022年7月1日，甲公司继续向乙公司催缴租金。2022年7月16日，甲公司以乙公司逾期付款构成根本违约为由向其发送《解除通知函》，要求解除合同、返还租赁标的物并承担违约责任。后双方因对违约责任承担未达成一致未进行交接。
裁判结果
法院生效判决认为，在乙公司违约后，甲公司作为守约方亦负有避免损失扩大的义务，应尽快收回房屋，依据在案证据可见，甲公司明确知晓乙公司已于2022年5月搬离，并开始对外招租，其应尽快收回房屋避免损失扩大，否则应就扩大的损失自行承担责任。法院综合合同履行情况、过错情况，根据公平和诚信原则，酌情确定乙公司向甲公司支付的租金金额。
要点提示●●
房屋交接与违约责任承担并不矛盾，在承租人明确表示不履行合同的情况下，出租人可以就合同解除的违约责任承担等问题另行主张解决，但不能仅以双方就违约责任承担未达成一致为由拒绝收房，否则不得就扩大的损失主张赔偿。
案例五
出租人违约导致承租人合同目的不能实现的，承租人应当及时返还房屋，如果因承租人原因未及时返还的，承租人仍需支付一定的租金或占有使用费。
基本案情
2018年12月4日，陈某与甲餐厅签订《房屋（摊位）租赁合同》，约定陈某将涉案房屋出租给甲餐厅用于经营餐饮。合同签订后，陈某向甲餐厅交付了涉案房屋，甲餐厅向陈某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。后因陈某明确表示无法协助甲餐厅办理经营所需要的相关证照，导致甲餐厅无法经营。双方确认2019年甲餐厅实际经营时间1个月左右，甲餐厅实际占用涉案房屋至2021年3月。现甲餐厅提起诉讼，要求陈某返还2019年的全部租金。
裁判结果
甲餐厅向陈某支付了2019年度的租金，但是由于陈某无法配合甲餐厅在涉案房屋重新办理营业执照以及食品经营许可证，导致甲餐厅2019年实际仅使用涉案房屋1个月左右。租金系租赁标的物使用价值的对价，对于因出租方原因导致承租方实际无法使用租赁物的期间，出租方应当将相应的租金退还给承租方。但是另一方面，承租人如果认为因出租人的原因无法使用租赁房屋，导致其合同目的不能实现的，其作为守约方，亦需及时采取措施，防止损失扩大。在陈某无法协助甲餐厅办理相关证照的情况下，甲餐厅仍然一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用费用。综合考虑上述情形，法院酌情确定陈某应当退还甲餐厅2019年度的部分租金。
要点提示●●
在出租人违约导致租赁目的无法实现的情况下，承租人作为守约方亦需及时主张权利，包括采取适当措施防止损失扩大。如果承租人既不解除合同，又不返还租赁标的物，仍需支付一定的租金或占有使用费。
来源:北京市住建委
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