四大事件发生！楼市：一个里程碑

事件1：央行发布数据，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元。期末抵押补充贷款余额为32522亿元。

事件2：1月5日，深圳公布了“推进城中村改造实施意见”的征求意见稿，明确城中村改造的对象。

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

很多权威媒体报道，这涉全市约40%建面。

事件3：2024年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过；1月5日，广州市荔湾区发行了广州市第一批房票，广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。广州明确：房票全市通用，实行实名制且限转一次。

事件4：中央经济工作会议明确：加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

一言蔽之，楼市一个里程碑正来临！

国家已经明确2024年将加快推进城中村改造，现在地方政府正在抓紧落实。城中村改造的方式主要是两种，一是在原来基础上翻新，二是拆除重建。目前第二种比较常见。

第一种对楼市的影响是间接的，但会拉动房地产相关产业链投资，钢筋、水泥、机械、家装等，或多或少都会对房价产生影响。第二种就更直接，地方政府或开发商与村集体、村民谈判，协商申请更改土地性质，答应给村民货币、房票或回迁房等补偿。

随着新一轮城中村改造要求采用“净地出让”模式，货币、房票补偿逐渐占主导。有了货币、房票的村民会兑换成房子，从而创造了大量的购房需求。

2017年-2019年期间，三四线楼市特别火爆就是棚改的贡献，其中的货币化安置起到了决定性作用。但是货币化安置需要大量的资金，钱从哪里来？

主要是PSL。

棚改最火热的时段，棚改投资资金的重要来源，2016年-2020年PSL投放规模是2.59亿元，占棚改投资规模的比例是37%。

而联想到近期PSL突然发力（2023年新增PSL达3500亿元），业内普遍预计这部分资金主要是进入保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等三大工程。

中信明明预计，城中村改造、保障性住房以及“平急两用”设施建设2024年的年均投资需求分别为7000至12000亿、3000至4000亿元以及1500至2500亿元。

需要指出的是，3500亿的PSL只是基础货币，通过银行的派生作用理论上能产生2万亿左右的广义货币（M2）。业内普遍预计，今年PSL的规模还会继续增加。

所以PSL-城中村改造-楼市，它们形成了一个重要链条，PSL提供廉价资金，为城中村改造提供了房地产投资、创造购房需求的机会。它们对于楼市的企稳回升起到了非常重要的作用。

我之前曾说过，目前影响全国楼市的主要是几大因素，一是一线城市的限购限贷限价政策，二是房地产税，三是棚改。

目前北上广深限贷政策已经有所松绑，广州还大幅松绑了限购，而此时城中村改造的发力无疑加了一把火。虽然此时的城中村改造不一定同于2017年-2019年的大规模棚改，力度和对投资的推动可能没之前那么大，但在这个背景下的城中村改造对楼市的影响仍然是立竿见影的。