丁祖昱评楼市：市场热度分化，这些城市仍然有机会

市场弱修复格局下，城市之间分化加剧。

政策对成交的提振作用在边际递减，楼市深度调整还将延续。

过去一年各城市走势大致可以分为四类，第一类是在政策利好支持下市场维持平稳并表现出一定热度的城市；第二类是典型“以价换量”的城市，新房市场缓慢复苏；第三类城市依托改善需求驱动，迎来一波改善去化；第四类是大部分仍在筑底的三四线城市，仅内需型城市容量能保持稳定。

在市场筑底、各城市走势分化的情况下，这些城市仍然可以寻找到结构性机会。

从2023年全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况看，北京、上海、杭州、成都、西安去化率超55%。

北京项目开盘平均去化率最高，达到了71%。上海排在第二位，项目开盘平均去化率为62%，成都第三，项目开盘平均去化率也达到了60%。杭州和西安紧随其后，项目开盘平均去化率分别为59%、58%。

从成交情况来看，北京、上海全年成交尚不及2022年，全年成交面积同比分别降3%和10%。四季度以来，在认房不认贷、限购局部松绑、降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政加持下，北京、上海市场维持平稳运行。

成都、杭州和西安凭借较大人口基数的自住需求支撑楼市短期热度，全年累计同比持增，同比涨幅分别为3%、8%和18%，并成为2023年全国新房成交面积TOP3城市。

从城市走势来看，重点城市项目开盘平均去化率均值为42%，最高去化率有71%，而最低去化率只有10%左右。

过去一年，“低价入市”成为提高项目去化水平的重要方式。

根据CRIC监测，2023年四季度以来武汉、郑州、天津、合肥等城市均出现以价换量的情况，新推出项目多低于备案价入市。

以武汉为例，自去年11月以来该城市出现了较多低价入市项目，其中多个项目降价幅度超过20%。根据监测，武汉洪山城投联投江南岸项目，降价前该项目均价基本维持在1.79万元/平方米，降价后平均单价1.3万元/平方米起，降幅达到25%。

另外，郑州部分项目降价幅度最高也达到了15%。天津多个项目降价幅度也基本都在10%左右。

核心一二线城市松绑政策持续加码，房企积极自救，开启价格战，带动了一波成交热潮，武汉、郑州和天津最为典型。

这背后实际上反映出，“以价换量”城市中刚需购买力持续降级，二手房成交占比持增，新房市场缓慢复苏，仅折扣力度较大的新房项目尚能走量。

从成交数据来看，在“以价换量”的情况下，武汉、郑州和天津全年新建商品住宅成交面积均有所上涨，涨幅分别为1%、32%和22%。二手房市场增幅高于新房，三城二手房成交面积涨幅分别为36%、56%和30%。

实际上，这些城市在2022年比较困难，2023年通过“以价换量”实现较大增长。

2023年以来，整体楼市出现“脉冲式”复苏行情，改善和高端项目“接棒”刚需，显现出较强的韧性，苏州、宁波、济南、青岛等核心二线城市均出现改善去化优于刚需的特征。

具体来看，宁波2023年项目开盘平均去化率为45%，其中部分改善项目去化亮眼。比如去年6月成交均价在4万元/平方米以上的雅戈尔·明湖懿秋苑、绿城东投·凤鸣云翠府项目均实现了百分百去化，而刚需盘滨江天街江与城和海伦堡沁栖雅苑去化率不足10%。

在济南也出现了“越贵越好卖”的情况，比如均价在3万元/平方米以上的高端项目保利臻誉、保利珑誉整体去化率保持在九成以上，而均价1万元左右的多个项目去化率不足10%。

苏州园区项目湖西观云去化率也到了百分之百，均价不足2万元/平方米的刚需盘去化则不到5%。

除了二线城市以外，部分三四线城市也出现“核心热、外围冷”“高端热、改善冷”的特征。总的来看，在这些城市改善项目尚能走量，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交将稳步回调。

大部分弱二线及三四线城市市场继续下行，不仅成交低迷，而且房价一降再降，处于探底阶段。

但一些内需型强三线城市尚能维持市场热度，整体好于外需型城市。

以珠三角城市惠州和汕头两个城市为例，惠州是典型的外需型城市，本地客户相对较少，人均购房面积超10平方米，且承接了大部分深圳外溢的客户群体，惠州的行情很容易受到政策调控的影响，市场压力会大一些。相反，汕头市场容量本来就不大，但因为以内生需求为主，市场相对更加稳定一些。

从两地历年成交面积走势也可以看出，惠州新房成交面积自2018年开始逐年走“下坡路”，由2018年1698万平方米下降至2022年、2023年的500万平方米左右。而汕头自2018年商品住宅成交面积基本在300万平方米上下。

同样，长三角城市太仓毗邻上海，上海刚需客户外溢置业占比较多，投资属性较为显著，相比于内生型的长三角城市常熟，其行情更容易受到政策调控的影响。

CRIC数据显示，2021年，太仓新建商品住宅成交面积达到高点，成交面积为232.41万平方米，随着投资退潮，2023年全年成交面积不足百万平方米，较2022年下降五成，较2021年高点时下降六成。

而常熟则相对较为平稳，2023年整体成交虽有所下滑，但降幅明显小于太仓。

外需型城市投资退潮，购房需求回归理性之后，若无显著虹吸效应的城市短期需求面临饱和，太仓、惠州等环核心城市或将面临更长调整。

内生型三四线城市短期回调后仍存在结构性机会。

以常熟、汕头为代表的内生型城市经济基础不弱，人口需求有支撑，整体成交规模相对稳定，且多数内生型城市基本都处于平稳期。

2024年，大多数城市仍然面临较大压力。

热度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若无政策利好的持续加码，成交或将面临阶段性瓶颈，稳中有降。武汉、天津等已经历过调整的城市将继续“以价换量”低位回升，购房自住需求小幅修复。苏州、宁波等改善驱动城市，核心区域供应稀缺板块的推盘节奏将直接决定市场去化率月度波动情况。而对于大部分市场仍处低迷弱二线城市来说，或将面临1-3年的低位盘整期，短期成交难见明显起色。

三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，仅内需型强三线城市尚能维持市场热度。