央行重启PSL（抵押补充贷款），房地产的及时雨终于等来啦？

尽管近两年，政府对房地产的救市政策数量创下历史记录，但大都属于事后补救性措施。能让地产界荡气回肠，好梦重温的重磅政策一再落空。但最近，央行重启PSL(抵押补充贷款)的政策操作，却让人依稀回味起棚改货币化大牛市的盛况。

2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元。期末抵押补充贷款余额为32522亿元。PSL全称抵押补充贷款，是央行2014年4月创设的结构性货币政策工具。央行投放PSL贷款给国开行、农发行和进出口银行，通过政策性银行和开发性金融机构支持棚改、水利、地下管廊建设等重点薄弱项目。本质是央行把流动性投放给政策性银行，再通过政策性银行定向释放，相当于央行投放基础货币。

PSL自创设以来大致经历了两轮扩张。第一轮为2014年至2019年，也是地产从业者最难以忘怀的棚改货币化房地产大牛市。在经济增速放缓和房地产库存积累的背景下，PSL用于支持棚户区改造等重点区域建设，5年间累计投放36704亿元，有力地拉动了房地产投资和销售，促进了经济回暖。2014年-2019年5年时间，PSL资金叠加专项债，一共有4.6万亿全投入到棚改旧改里面去，天量的资金涌入楼市，给几乎奄奄一息的楼市注进一剂强心针，直接催生了2016年到疫情前的全国楼市普涨。

尤其是楼市长期走势平缓的三四线城市，成为这一波棚改货币化利好的最大受益者，2015年至2020年，三四线城市房价几乎都经历了一轮大涨，房价翻番的城市比比皆是。自从PSL资金退出，货币化棚改落幕后，三四线城市就基本与房地产景气告别，至今翻不过身来。

第二轮为2022年9月至11月，疫情冲击下全球经济下行和国内经济增长动能偏弱，央行重启PSL为基础设施等重点领域提供支持，3个月投放6300亿元，为基建投资提供了资金支持，对稳增长起到重要作用。

2023年12月的3500亿PSL新增很有可能是第三轮PSL投放的开端。时隔数年，央行重启PSL(抵押补充贷款)，这泼天的富贵是否能再次砸到房地产业头上，才是地产界人士最关心的。但自从政府高层会议对房地产前景重大定调后，房地产告别长期牛市，开始模式转换就是雷打不动的方向。还想做PSL撬动棚改，带动房价上涨的老路已经不可能。

从央行资金投放上看，新增PSL主要用于支持“三大工程”建设（即城中村改造，平急两用等基础设施和保障性住房）。作为结构性货币政策工具，PSL政策直达性强，提供中长期、低成本资金，兼具“准财政+宽货币+宽信用”多重功能。2023年12月央行净投放3500亿PSL，单月净投放较高，仅次于2014年12月3831亿元、2022年11月3675亿元。鉴于三大工程建设持续性长、跨周期大，资金支持需要较强连续性，因此，在2024年央行可能继续净投放PSL。

尽管历史不会重演，但PSL资金用于“三大工程”建设，毕竟是把钱投在房地产领域，变相取代商品房开发，成为楼市增量资金的重要来源，对维持房地产产业链的稳定有重大意义。据专业机构测算称，假设新增5000亿元PSL、1500亿元专项债多增，在不考虑杠杆作用下，预计合计拉动地产投资2.8-5.8个百分点，带动全年社会固定资产投资增长0.5-0.7个百分点。

在楼市政策底已现，大众信心不足，商品房成交恢复不及预期的状况下，央行的PSL资金能给予市场定心丸，带动各路资本跟进投资，对房地产回暖起到四两拨千金的效果。

更何况城中村改造和保障房建设的红火，总能够拉动相关城市宅地出让和商品房开发量，让坚守在楼市的开发商也能分一杯政策红利。因此，央行重启PSL(抵押补充贷款)，在向房地产注入资金活水的同时，更多地起到坚定信心，引领楼市方向的作用。

2024年，在观望徘徊的楼市里，政策和资金面的悄然变化预示着，房地产即将迎来反弹回升的机会。