上海刚改 ，正在倒逼产品升级

下力气，建设好房子。

这是在23年年底的中央工作会议上，对于未来楼市发展掷地有声的定调。

建设好房子，创造一个新赛道，这是在主动适应市场供需关系变化新形势。

我前几天看到一个专家解读说，为什么我们的楼市好房子太少？

专家说：是因为多数买房人，对于产品的要求不高。

真想一砖头扔过去。净说瞎话！

这一两年，我观察到的买房人的心态恰恰相反：

刚改群体对于产品要求一直在提高。

1、不可忽视

在以前，很多开发商卷的都是高端楼盘，绞尽脑汁来满足有钱人的地位和圈层的需要。

而刚需、刚改群体的产品需要一直在被忽视。

这是跟不上时代的做法。

根据克尔瑞调查报告数据，2023年，新房市场刚需客户的产品关注点变化不少。

变化集中在：户型设计、物业服务、社区内部配套三方面。

调研的刚需客户主要年龄段在25岁到35岁，已婚的占据5成以上。

这些人群，最关注是房间的数量，能够满足多方面功能需求的三房是首选。

与此同时，尽可能提高收纳空间利用率成为户型设计的痛点。

刚需希望能够消除鸡肋的设计，合理利用每一寸空间。

除户型外，对于物业服务的要求，更加关注物业响应速度，关心服务质量和费用是否匹配。

公共区域配套方面，更加关心的是颜值是否在线。

希望社区的质感，要和保障房拉开差距，小区具有一定的保值性。

改善群体的需求则主要关注：房间功能的延伸。

比如：

1、客厅传统作用保留，希望增加学习和办公的功能。

2、卫生间除了有生理放松的功能，更希望增加“释压”与“美颜”的情绪价值功能。

3、厨房要求“可开可合”式厨房，还希望可以平衡“无油烟美食烹饪”与“家庭互动分享乐趣”。

完全不是专家所解读的那样。

好房子少并不是因为市场群体要求低。

2、新房困局

要求在提高，而很多项目并没有直面升级的需求。

不少新项目首要关心的是如何制造噱头来营销而不是产品。（华而不实）

比如，很多新项目户型多年没有丝毫变化，90平的设计还停留在10年前。

有的项目，明明有好几期，二期还没有开工呢。

小区的会所、泳池都帮你装修好了。

美其名曰，提前全景展示，让买房人所见即所得。

拜托，买个房子是拿来住的，不是天天去会所蹦迪，在泳池开派对的。

所见即所得，想看的房子，不是这些花里胡哨的。

还有的开发商，车库那是建的一个豪华。

主打一个，不是豪宅，但要拥有胜过豪宅的车库。

房子卖不动，就死命在营销上面砸钱。

更有甚者，别说产品升级了，很多开发商交付就碰到维权，不少还在摆烂。

凤凰房产对23年3季度的交付新房做过一个统计，大量新房项目刚交房，投诉就没有断过。

（图源：凤凰房产，橙色是有投诉质量问题不大，红色是有大量投诉）

君不见，内环旁苏河望也在维权，御桥博翠依然暴雷无解。

新房市场，一言难尽。

专家怎么敢说，是买房人的要求太低。

是买房人根本就是在垃圾堆里找金子。

难上加难。

3、二手好房

其实上海的新房并不是一直这么差。

二手房2005-2015那一代，就藏着无数好房子。

那个时候，还没有房地联动价的限制，开发商也没有成本焦虑。

希望追求情怀，希望做品质的开发商是有极大发挥空间的。

好的项目是真的舍得用好东西。

不少产品都是引领市场的存在。

比如，15年上市的国浩长风汇都。

8年前的产品，干挂石材外墙，人车分流小区。小区围墙高度目测接近3米，全大理石包裹，派头十足。

再比如说北上海的标杆项目：大宁金茂府。

品控细节做的很好，装修也都是优质产品。

品质在线就会有历久弥新的感觉。

不是说开发商不能做好，就看你愿意拿出多少心思来做。

像宝华城市之星、古北国际花园、仁恒公园世纪这样的项目品质也一直在线。

外环外品质不错的项目也有，大虹桥的万科时一区，上大板块的保利叶之林就好评不少。

4、未来拼产品

时代在前进，需求在升级。

今后的开发商，确实应该多学习一下15年之前的优质产品了。

不要把钱花在花里胡哨的宣传上，

也不要碰到投诉就躺平了。

未来的楼市生态，一定会回到15年之前正常的生态。

市场倒逼产品升级，不是一句空话。

打新已经不赚钱了，产品属性在快速回归。

前几年的新房，买到就是赚到，所以大家对于新房产品力瑕疵是睁一只眼闭一只眼。

新房要抢的时候，没有人愿意注重品质，注重品牌。

很多流水线上的垃圾产品推入市场也不难卖。

可23年，上海新房倒挂空间越来越小了

郊区的很多的新房、市区的部分项目很少见到日光盘了。

新房触发积分的项目比例也在不断下降。

很多新房倒挂名存实亡。比如，比如宝山共康的和欣国际花园，二手已经有6.5万的挂牌价，已经和旁边的新房持平了。

倒挂消失的将来，买房人会越来越重视实际的产品价值。

再一个，购房者是真的想尽快实现“所见即所得”。

很多购房者普遍希望1年内可以交房。

开发商还是多花点预算和精力在尽快交付上面吧。

现在的购房者，已经没有多少耐心了。

最后，想说一下新政出台之后，上海90%都是普宅了。

不少二手房增值税没有了，基本就和新房在一个价位段了。

连一些保租房项目的品质都上来了，动不动就能租到1万5。

未来的新房压力会很大。

未来将回到以消费者需求为中心，以产品创新、服务品质提升和用户体验为导向的健康方向，房地产企业也将在一轮大浪淘沙的洗礼之中走向成熟。

大浪淘沙之后，留下的一定是能做出好产品的企业。

下力气，建设好房子，绝不是说说而已。