2024年深圳楼市大调整，有一批房子要完蛋了

　　2023年的最后一天了，我们来完成今年最后一期的热点点评。

　　来看看今年最后一周市场预示了哪些新变化？

　　深圳地铁8号线二期工程于今日（12月27日）正式开通初期运营，全线各站10：58分对外服务。

　　地铁2号线（赤湾站—莲塘站）与8号线（梧桐山南站—盐田路站）贯通运营，全程无需换乘。8号线二期（鸿安围站—小梅沙站）开通后，南山居民可搭乘2号线直达小梅沙。

　　点评：

　　盐田的8号线地铁已经延伸到盐田的大小梅沙。

　　这是大小梅沙的第一条地铁，而且二期也基本覆盖了盐田所有区域。

　　现在深圳也就只有大鹏还没有一条地铁。

　　东部相对偏远的片区，比如盐田的大小梅沙以及大鹏大多数区域，通常都是深圳旅游景区。

　　旅游景区其实相对而言没有那么需要地铁。

　　因为去玩的人通常都是远道而来，开车出行其实更方便。

　　毕竟地铁站点相比停车场肯定是没有这么多的，深圳人也习惯了自驾出行前往大小梅沙、大鹏游玩。

　　不过地铁开通可能多少也会带动一小波游客，。

　　过去前往大小梅沙是必须要开车正式出行，多数都要住上一晚；

　　现在可能早上去一会，下午就能坐地铁回来，是能方便一些只想小玩一下的市民。

　　最近有不少安居房和人才房项目曝光。

　　光明的安居房时光境花园，前两天开盘很快就被选完了

　　宝安区新安街道海乐华府，上周实现了270套房源“开盘即售罄”

　　而在此之前，龙岗布吉百鸽笼的云禧公馆，开盘推出954套房，同样是开盘当天就日光。

　　点评：

　　近段时间，深圳日光的楼盘不再是商品房，反而是安居房以及人才房逐渐占据了日光楼盘的名单。

　　安居房和人才房的价格普遍是商品房市场价格的50%甚至40%，价格上确实比商品房有优势。

　　这一类保障房吸引的一部分是完全没有能力买商品房的穷人；

　　另一部分是有能力买商品房但是对涨幅没有信心的买家。

　　保障房的受众和商品房的受众有重合吗？

　　显然有一部分是有的，但是数量不多、比例不大。

　　保障房能日光商品房不日光，背后揭示的其实是住房市场的阶级分化。

　　深圳市人口流入持续的趋势下，分化是不可避免以及长久存在的现象。

　　世界上不会有任何一个城市能够完美地给2000万人口提供中产式生活。

　　深圳自己当然也知道这个道理，所以这几年设计了阶梯式的住房体系，让更多打工人有保障房可选，这是保障房受欢迎的大背景。

　　在这个趋势下，就算保障房受众和商品房受众没有冲突，对商品房的打击也依然存在。

　　因为过去商品房市场预期的受众是包含广大打工人的，即便他们现在没钱，但以后呢？

　　经济增长期，造富很容易，这些人一旦有钱就能去买房，谁也不能忽略这些人的需求。

　　但是现在这股子未来需求被转移了。

　　这就打击了商品房未来的潜在预期客户，从而打击商品房未来增长的预期。

　　楼市是要吃预期的，没有预期，增长的动能肯定会减弱。

　　保障房日光，真对商品房没影响吗？

　　恐怕谁也不能打包票。

　　当然，我知道很多买家现实中还是更看重商品房。

　　但是现在商品房很多，而且无论是低价的新房还是二手房，很多楼盘项目都有不为人知的硬伤和缺陷。

　　买家踩坑的几率并不小。

　　我们团队最近在准备一场闭门直播，直播中我们会给关注市场行情的朋友梳理一些典型的问题楼盘。

　　想了解深圳有哪些楼盘是典型的问题楼盘，扫码就可以来听我们的闭门直播。

　　在直播中我们会提供独家的市场信息给大家。

　　本次集中开工共有13个配售型保障性住房项目：

　　其中福田区2个项目、南山区2个项目、宝安区2个项目、龙岗区2个项目、龙华区2个项目、坪山区2个项目、光明区1个项目。

　　总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。

　　点评：

　　首批配售型保障房项目入市，未来可能会替代安居房和共有产权成为支撑保障房体系的支柱。

　　这并不是毫无根据的猜测。

　　首先安居房确实已经退出历史舞台，人才房也是一样的问题，这些房子都只剩下最后一批，卖完就没有了。

　　而共有产权房，价格为市场价的5成还封闭流转不能自由买卖，对买家的吸引力非常弱。

　　尤其是保障房同样不能自由买卖、价格还更便宜的情况下。

　　价格更高的共有产权房其实定位挺尴尬的。

　　后续深圳如果建一批共有产权房发现不好卖，可能就会逐步取消共有产权房，进而增加所谓配售型保障房的供应。

　　但无论如何，深圳保障房体系的壮大都是既定事实，这是不可逆的趋势。

　　深圳今年成交量最高的TOP30楼盘数据公布。

　　TOP30中占比最高的福田区，共有9个小区；龙岗区共8个小区；南山区共5个小区；宝安和罗湖分别3个小区；龙华区共2个小区。

　　全市成交量最高的是福田香蜜湖片区的侨香村，今年共成交157套

　　点评：

　　今年成交量最大的小区，集中在福田、南山、宝安以及罗湖。

　　坪山、光明、大鹏以及盐田没有任何一个小区入围前30名。

　　区域之间的分化还是很明显的，

　　福田成交量比较高的小区，主要是几个老公务员小区，比如梅林一村、益田村、园岭新村等。

　　这些小区普遍户数多、配套好，但是楼龄都相对比较老、价格不会太贵，适合多数预算没有那么多的买家。

　　另外一些顶级学区房小区还是有不错的成交，比如百花的长城大厦。

　　这说明顶级学位的吸引力依旧不弱，虽然降价猛，但只要学位没被锁，流通性有保障。

　　类似顶级学位房这样的房产，有固定价值，流动性往往会有保证。

　　流动性比较弱的小区，即便是房价持续上涨，这个涨幅也是保不住的，因为房子压根卖不出去。

　　那深圳各个小区中，哪些小区的流动性更好？

　　哪些小区以后不愁卖？

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