滨江戚金兴：行业回归正常市场态势，只要度过这个难关，春天还有非常多“好苹果”

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 淳安报道

作为“杭州一哥”，滨江集团是今年少数几家业绩逆袭的房企之一。截至12月25日，滨江集团年内已完成销售额1512亿元，并在大本营杭州占据绝对地位。

在滨江集团董事长戚金兴看来，现在的房地产市场像是果园。风卷残云后，偶尔才有可能捡漏捡到“好苹果”。但行业能期待明年的春天，期待又有“好苹果”；同时，房地产市场又像一个“老池塘”，“大网小网捕捞了很久”，看起来没东西但“其实还是有货”。

在不确定的市场中做确定的事情，是滨江集团未来的工作方向。对于明年以及未来阶段性的发展，滨江的选择是“主动卧倒，匍匐前进”，要“稳规模、稳名次、稳比例、稳区域、稳拿地金额、拿地比例”。至于“卧倒”多久，戚金兴认为，“做好长期准备，但最好马上站起来”。

“60岁之前，我的主要精力在企业上；60岁之后，企业经营和乡村振兴要两手抓。”戚金兴对《华夏时报》记者表示。

全年销售额超1500亿元

今年1—11月，在2023年克而瑞房企销售排行榜单上，滨江集团全口径销售额1430.8亿元、权益销售额698.1亿元，分别位于排行榜的第11名和第16名。在杭州市场，滨江集团则保持“一哥”之位：据克而瑞统计，今年前11月滨江的全口径销售额为1142.54亿元，第二名绿城为508.55亿元。

12月26日，在滨江集团年度媒体沟通上，滨江集团总裁张洪力透露，截至今年12月25日，滨江集团已完成销售额1512亿元。在杭州地区，滨江已经连续4年蝉联成交套数，成交金额、成交面积的“三冠王”。滨江集团房产系统目前员工总数1080人，人均销售额继续保持1.4亿元以上，人均效能继续领先全行业。

2023年，滨江集团交付数量创下新高，共交付37个项目（杭州26个、外地11个）。同时，土地储备方面，2023年公司总投资金额560亿元（权益投资242亿元），新增货值超千亿元。其中，滨江在杭州市场共投资196.5亿元，拿下26宗地块，其于则分布于金华（2宗）、湖州（2宗）、南京（1宗）及宁波（1宗）。“这还不是最终数字，因为杭州12月28日还要继续拍地，我们会积极参加。”戚金兴表示。

《华夏时报》记者注意到，12月28日，杭州2023年内出让最后一批宅地。其中，滨江集团联合杭州地铁以17.18亿元竞得杭州未来科技城137号地块，折合楼面价2.37万元/平米，溢价率10.27%。

重要的是，上述成绩的根基颇为安全。年内，公司平均融资成本继续下降。2022年底，滨江的总融资为470亿元，今年降到了357亿元，下降幅度达到26%，下降金额113亿。平均融资则在2022年4.6%的基础上下降了0.4%，为4.2%。同时，截至12月25日，滨江集团今年已回笼超过720亿元，这是滨江集团成立31年来的最高值。

此外，在物业服务领域，“在物业很卷的行情下，今年我们的服务面积、营收和利润，都达到了新高度。明年的目标按照战略要求，将对标万科、龙湖、绿城以及整个行业的平均值，只有保持平均值以上，才能与行业头部的距离越来越近。”滨江物业总裁余忠祥表示。

主动卧倒，匍匐前进

戚金兴将滨江31年的发展分为3个“7年”。

第一个“7年”（1992-1999年），滨江从一无所有到具备了一定基础和实力，有了自由飞翔的可能，可以说是“基础7年”；第二个“7年”（2002-2008年），是滨江快速成长的7年，滨江从“滨江金色海岸”项目开始走出江干区，在此期间保持每一年开发一个或多个城市级的重要项目，并于2008年完成A股上市；第三个“7年”（2016年-2023年），滨江再次抓住了杭州楼市发展的机会。借着2016年杭州举办“G20”峰会契机，房地产融资窗口打开后，滨江将有息负债从38亿元增至65亿元，并在2017年启动扩张。

在行业新一轮深度调整中，滨江还会迎来又一个含金量颇高的“7年”吗？对此，戚金兴没有给出明确答案，但分享了2个例子。

一是“苹果论”。风卷残云后，留下的是那些发育不良、形状不好的歪苹果、青苹果和小苹果，偶尔才有可能捡漏捡到“好苹果”。现状就是这样，但我们还能期待明年的春天，期待又有“好苹果”，只要度过这个难关，未来的春天还有非常多的“好苹果”。

另一个是“老池塘”。房地产这口池塘，已经被大网小网捕捞了很久，看起来没东西了，但“其实还是有货”。戚金兴说：“你得不怕辛苦，得有精准的能力和眼光，因为在池塘淤泥里面，可能有甲鱼也可能有黄鳝，也有泥鳅甚至不太值钱的螺蛳、河蚌等等。而且，即便现在没什么鱼，但小鱼是会长大的，过几年又变成大鱼了。”

如何度过“这几年没什么鱼的阶段”，戚金兴说，滨江有三大“法宝”：一要有核心竞争力；二是有战略思路，当前房地产大环境风高浪急，必须要有精准、灵活、清晰的战略思路；三是要有快速的决策机制、灵活的战略战术，“这些才是立于不败之地的关键要素”。

面对明年以及未来阶段性的发展，滨江则采取了“主动卧倒，匍匐前进”的发展思路。

“现在的环境，我们的战友倒得差不多了，留下来的都有点伤，未来会如何？如果我们还站着，子弹特别容易瞄准我们，要不然也会被战场中的流弹飞弹打伤，我们只有’主动卧倒’。”戚金兴强调：“这不是悲观。主动卧倒就是为了可以随时站起来，是为了更积极地努力向前。等我们的’友军’上来之后，我们马上可以冲锋。”

对于主动卧倒的战略、战术和战役，戚金兴进行了详细解读。

战略方面是“稳”。例如，稳规模，滨江集团明年销售在1000亿元以上；稳排名，确保全国排名前20位，争取15位以内；稳比例，占全国销售额的1%及以上；稳区域，其中杭州占比60%、浙江省内占比30%、浙江以外省市占10%。

战术层面强调“降”：降负债率，滨江集团计划将明年净资产有息负债降至50%以内，在目前约360亿元权益有息负债基础上再降10%以上；降财务成本，明年确保4%，争取4%以内；降直接融资比例，2024年在保持流动性的前提下，由目前的79.5亿元降至40亿元以内。戚金兴表示，这样一来，哪怕房地产市场再严峻，滨江的刚性支付也会保证安全，让外部环境对滨江的金融情况影响逐步减少。“如果房地产市场好起来，滨江会具备更多扩张空间”。

战役方面，据戚金兴透露，从今年2月开始滨江集团就启动攻坚战，成立专项小组，专攻三个去化（去化车位、商铺，去化竣工未售的房子，去化在建慢销的房子）。攻坚战目前剩余货值约167亿元，争取到2025年年末，整体去化80%。

“匍匐前进”则包括要有战略上的选择、深化和细化管理以及产品的强化和优化。例如，在战略选择上，继续执行过去几年的成功经验，利用口碑和品牌，选择优秀的城市、优秀的地段和优秀的合作伙伴，发挥滨江的优势，在新一轮挑战中保持一定速度继续前行。

戚金兴直言，不管是企业还是行业，“原来的日子太好过了，房子卖得太快了”。现在，杭州有几个楼盘，都有500多套房子，每天就成交一两套，这才是回归正常的销售形势。“一抢而空，是不正常的体现。行业回归正常的市场态势，所有开发企业要按照这样的行为和思想做长期准备。”

值得注意的是，明确企业方向的同时，滨江亦高度重视乡村振兴。“60岁之前，我的主要精力在企业上；60岁之后，企业经营和乡村振兴要两手抓。”戚金兴对《华夏时报》记者表示。

记者获悉，2021年以前，位于浙江淳安的胡家坪村还是高山“空心村”。2021年8月，滨江集团以农村旅游、联合经营入手，对胡家坪村进行公益改造，打造“乡村振兴、共同富裕”的示范区。 截至目前，滨江已在胡家坪村投入改造、建设资金约5.1亿，惠及全村163户家庭。

经过2年的努力，胡家坪村如今已发生了翻天覆地的变化：进山的盘山公路由3米拓宽到5米，彻底解决双向通车问题，村民到淳安县的车程从过去的2小时缩短至1小时20分；新建一个13万立方米的水库，解决当地村民用水难问题；帮扶当地村民特产销售，更多的山里特产走出大山……而胡家坪只是一个美好的开局，未来5-7年，滨江集团的公益事业将扩散到王阜乡的14个大村，100多个自然村中。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁