亦庄新城各片区的新盘会卖多少钱？

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北京基准地价示意图

今天跟大家聊聊房价的问题，尤其是新房定价的问题，记得去年官方公布了北京市国有建设用地基准地价，将北京市全域的地价共 分为了十二级。

而其可以看作为政府对各区域新盘定价的重要 参考之一 。当然，图中的基准地价并不是影响区域新盘价格的唯一因素，其定价逻辑还是基于“环数为王”（副中心除外）的概念上，谁更靠近市中心谁更值钱。

亦庄新城规划范围内的区域地价

其中，亦庄新城规划范围内的区域共涉及五级—八级地价（暂不考虑东南三镇工业区），具体分别是：

五级地价：旧宫镇区北部。

六级地价：德茂片区、瀛海镇区（黄亦路北）、旧宫镇区、鹿圈片区、河西区北部（泰河路为界）、核心区、三羊片区、路东区、台湖1片区。

七级地价：瀛海镇区、河西区南部（泰河路为界）、马驹桥镇区、物流基地、台湖2、3片区、台湖4片区。

八级地价：路南区、金桥片区。

北京市1-12级楼面地价表

作者在这里以北京市基准地价（2021年）为基础，结合其他客观因素，大致推测了一下政府对于亦庄新城各区域的新盘定价。

关于作者推测的定价，首先说明几点解释一下：

1推测价格为政府对于新盘的定价，不代表本人对于区域价值的认同或否定。

2不考虑区域内二手房价格倒挂因素。

3以在售新盘的网签价为主要参考（不考虑加装包因素）。

4与临近区域的楼面地价差为次要参考。

5区域内暂无新盘的情况下，最近项目的网签价作为参考之一。

6不考虑明年地价可能上涨的因素，时间节点定为2023年底。

7不考虑区域内是否有新盘供应（如核心区或路南区）。

亦庄新城2023年新盘定价（个人推测）

基于以上几点，个人推测亦庄新城各区域的新盘定价如下：

旧宫镇北部：目前在售中海兴叁项目网签价，约7.2万/㎡。

旧宫镇区：地价比旧宫镇北部低约0.35万/㎡，故综合推测新房价格约6.8万/㎡。

德茂片区：目前在售和锦诚园项目网签价，约6.5万/㎡。

瀛海镇区：参考最近的新盘中海寰宇时代二期网签价（约5.5万/㎡），且地价与台湖4片区相同，故综合推测新房价格约5.8万/㎡。

河西区南部：目前在售招商玺项目网签价，约7.8万/㎡（不考虑加装包因素）。

河西区北部：地价比河西区南部高约0.31万/㎡，区域价值与河西区南部基本相同，故综合推测新房价格约8.1万/㎡。

鹿圈片区：参考临近地价相同的河西区北部，同时考虑区域内以高端改善盘为主，但其并未位于经开区规划范围内，故综合推测新房价格约7.0万—7.4万/㎡之间。

核心区：地价比河西区北部高约0.31万/㎡，虽不太可能再有新盘，但综合推测若有新房，则价格约8.5万/㎡。

路东区：基于今年初京东摘得的F1地块似乎不对面销售的原因，因此个人认为其公布的销售指导价5.8万/㎡参考意义不大，故综合推测区域新房价格约7.0万-7.4万/㎡之间。

金桥片区：目前在售金悦郡项目现房价格，均价约4.5万/㎡。

路南区：参考临近地价相同的金桥片区，且考虑其位于经开区规划范围内，故综合推测新房价格约4.9万/㎡。

马驹桥镇区：地价比金桥片区高约0.3万/㎡，故综合推测新房价格约4.9万/㎡。

物流基地片区：参考临近地价相同的马驹桥镇区，但考虑区域配套及无地铁预期，故综合推测新房价格约4.7万/㎡。

台湖4片区：在售璀璨时代项目网签价，约5.8万/㎡。

台湖2、3片区：参考最近的新盘明月听蘭网签价（约5.5万/㎡），且地价与台湖4片区相同，故综合推测新房价格约5.8万/㎡。

台湖1片区：地价高于台湖2、3片区约0.31万/㎡，故综合推测新房价格约6.1万/㎡。

三羊片区：参考临近地价相同的台湖1片区，但考虑地铁因素差异，故综合推测新房价格约5.9万/㎡。

附言: 以上为作者以2023年年底为时间节点，推测的亦庄新城各区域的新盘价格。其中鹿圈片区及路东区的客观参照物较少，因此给出的是大致的价格区间。

此外，如明年区域销售指导价上涨，则本人推测的新盘定价相应增加。举例：如台湖4片区涨至6.1万/㎡，那么瀛海镇区则为6.1万/㎡，台湖1片区则为6.4万/㎡。