面朝大海，亏本甩卖！这类房子，80%已经跌穿...

不要误会，给出这个折扣的，并不是街边地摊清仓甩卖的老头衫、大棉裤。

而是很多人的梦中居所——海景房。

从两广到山东，从大湾区到长三角，海景房的下跌，似乎看不到底线……
01

一年前，“惠州海景房白菜价”火上了热搜。

一年后，“菜价”居然比去年更便宜了。

据第一财经近日报道，惠州惠东沿海的碧桂园十里银滩维港湾项目，前看海背靠山的海景房，均价已经跌到了7000元/㎡左右。

一套在售的80平二线海景房，总价才53万元，折合单价6625元/㎡，而且开发商还免费送一套家私。

要知道，2017年的时候，十里银滩的海景房曾一度大涨至15000元/㎡。相比之下，如今新房价格直接腰斩。

惨吗？确实惨。

不过你要是看看二手房的处境，就知道新房仅仅腰斩的待遇已经好太多了。

同样是十里银滩，二手房的挂牌价已经跌到了5000元/㎡上下，一套129平的3房，总价只要72万……

而敢挂这个价格的业主，在整个惠东沿海区域来看，已经是相当有勇气的了。

现在惠东沿海房价的底线之低，放在两年前，是很多人根本无法想象的。

我随便在绿中介的网站上搜了一下，一页网页30多个房源，总价20万左右的房子居然刷出了4、5页来……

如果惠州你嫌贵，没关系，还有更便宜的。

号称“天下第一滩”“中国最美海岸线”的山东乳山银滩，大量总价不到10万元的二手房源任君挑选。

一线城市一个平方，这里直接一线海景房！

当年三四千一平，现在一千一平，总价14万拿下四房。

广西北海，人称“小三亚”，2019年海景房价飙升，普遍冲到了12000元/㎡左右。

现在呢？均价5000元/㎡的房源比比皆是，活生生跌没了58%！

房价躺平了，中介还在努力挣扎。甚至把“房价暴跌”来当噱头招揽生意，堪称一绝。

谁见了不得说一声：太励志了！

02

这些年，海景房仿佛一种病毒，一道魔咒。

一旦染上，轻则降价，重则腰斩。

哪怕顶着一线城市的光环，悲剧命运也无法避免。

在上海，江景房和海景房，一个天上一个地下。

黄浦江边的江景大平层，动辄十几二十万一个平方，总价过亿也不罕见，撑起了魔都房价的天花板。

至于海景房，总价100多万就能买到，便宜得简直不像在一线城市。

奉贤的棕榈滩海景城，2017年的时候，房价曾经冲破过2万大关，但现在，均价已经跌回1字头。

上海的海景房，主要集中在金山、奉贤、临港三个片区。

巧了，这正好是上海房价最低的三个区域。

其中，临港片区的平均房价在2-3万元/㎡，奉贤区的平均房价2.6万/㎡，金山区的平均房价最低，只有1.7万/㎡。

不仅房价垫底，房价涨幅在全上海来看，同样垫底。

临港二手房市场的年头太短，我们就说奉贤和金山吧，过去5年房价的平均涨幅只有7%左右，甚至比不上崇明岛……

广州深圳的海景房，充分感受了什么叫大起大落，大落之后还有落落落落……

广州南沙湾，依山傍海，拥有游艇会、海滨公园、五星级酒店等一众豪宅配套，old money云集的老牌富人区，结果却卖出了刚需价。

2020年11月，佳兆业+珠海京能斩获的2020NJY-16地块，楼面价24435元/㎡，一度刷新南沙地王。

初面世时，吹风价达到了4万+。几乎没有人怀疑，不久之后这里就会破5万。

梦醒之后，今年已经跌到了2字头，基本是贴着地价卖。

深圳盐田，坐拥黄金海岸线的老牌海景豪宅天麓三区莱茵庄园，三年前一套200多平的房子，评估价还在1175万。

而现在同样户型的房源被法拍，起拍价已经低至558万。

更扎心的是，上拍了6次，流拍了6次……

可见哪怕是寸土寸金的一线城市，对于海景房似乎也有些接受无能。

03

人人都向往海景房，海景房却跌得最惨。

海景房，到底为啥“中看不中用”呢？

原因其实很简单：

影响房价的根本要素是人口、地段和配套。

而反观国内95%的海景房，这三要素是一样也不沾。

惠州十里银滩，其所在的惠东县总人口只有100万出头，且绝大部分集中在县城。各种生活配套，也都集中在县城。

然而，楼盘距离惠东县中心区域近40公里，车程要一个小时。

十里银滩号称有超5万户家庭，15万业主。这么大个小区，难道没有自己的配套吗？

不好意思，这个真没有。

惠州海景房的消费主力，一直都是全国各地的投资客，尤其是隔壁深圳。

外地人一年能来住几天？这就导致项目周边的配套根本起不来。

从实况地图上大略看一下就不难发现，项目周边确实前看海后靠山，生态环境顶呱呱，但是要在这里生活，想找个大型超市都比较困难。

有一位被坑进去的朋友跟我说，住这里买个菜都要开车二十多分钟才能买到。

至于一线城市，无论是上海的奉贤、金山、临港，还是深圳的盐田，广州的南沙，无一不是远离城市中心。

要人口没人口，要地段没地段，要配套没配套。

除了大海近在眼前，别的啥都远在天边。

更致命的是，大部分人买海景房，是为了享受“面朝大海，春暖花开”的浪漫，也就是宜居属性。

可是海景房真的宜居吗？

我记得大概7年前，美国有一档真人秀，节目组带着一群有钱人去海边看海景房。

而最不受国外有钱人待见的，就是很多人趋之若鹜的一线海景房。

因为一线海景房可以说除了无敌视野之外，一无是处，暴雨狂风、噪音、潮湿……

04

海景房，难道就毫无价值，只能一棍子打死吗？

当然不是。

一线城市的核心地段，加上海景就是“王炸”。

比如深圳湾1号，最贵组团卖到40万/平，属于深圳乃至国内的豪宅天花板。

这里位于深圳湾最核心的后海中心区，是深圳的“超级总部基地”，明星企业云集，超高层写字楼林立：

小米集团深圳国际总部、今日头条后海总部、阿里中心大厦、中国海外大厦、海信南方大厦、中海油大厦、中铁南方总部大厦……

华润集团总部大厦“春笋”，深圳最新的城市封面，透过家里的落地窗就能看到。奢侈品大牌云集的华润万象城，就在旁边。

一句话，牛X的不是海，而是深圳湾。

另外，三亚市区和厦门岛内的部分海景房，因其特殊的稀缺性也具备投资价值。

国内值得买的海景房，仅此而已。

大家记住了，海景这个东西只能锦上添花，却无法雪中送炭。

豪宅不一定是海景房，但海景房一定要是豪宅。

真正同时占据稀缺性、宜居性、有价值的海景房，注定只能是极少数。

至于几十万甚至几万块钱的海景房，乍一看是馅饼，其实是割韭菜的镰刀。

千万别上头，千万别踩坑。