北京买房问答：买老破小还是远大新

很多年轻人首次置业预算有限，只能在远大新和城区老破小之间做选择。无论在线上还是线下，这是老胡被问到最多的问题之一。

老胡先说结论：除非夫妻二人都在“远大新”附近上班，否则坚决选择城区老破小。

老胡非常理解首次置业的年轻人，这是他们人生中第一笔巨额支出，甚至包含着父母一辈子的积蓄。他们希望用这笔巨款买到一套像模像样的大房子，宽敞、明亮，舒适，无论父母从老家过来看，还是在朋友圈里发，都觉得好有面子。

老胡要给你们泼一点冷水。

一套房在密云，2万/平米，把这套房原封不动搬到西城区，一样的砖头瓦块，一样的钢筋水泥，立刻变成20万一平米。为什么？因为砖头瓦块、钢筋水泥不值钱，值钱的是地段。地段是什么？地段就是资源。资源是什么？教育、医疗、就业、交通、商业、公园等等。

换句话说，这套房子的原材料成本恐怕只有1万/平米，密云的资源价值1万/平米，西城的资源价值19万/平米。

也就是说，房子本身的硬件条件，看上去再豪华，再气派，再“有面子”，也最多值1万/平米。

有人说大房子“宜居”，生活质量高，远点儿也认了。

老胡认为，“资源”是生活质量的重要组成部分。

比如住在远大新里，每天上下班往返4、5个小时，浪费1/6生命，这生活质量高吗？

老胡在【买房要避开哪些坑？】一文中提到，远大新保值增值潜力差，过几年后别人城里的老破小涨了100万，自己的远大新才涨了10万，你坐在宽敞明亮的客厅里，心情会很好吗？

孩子上学，只能去附近的普通小学，生病就医，只能去旁边的普通医院，用所有这一切，换来看上去很美的那一点虚荣心，值得吗？

以上原理都很简单易懂，仅其中一条老胡稍做解读，就是为什么外大新的保值增值潜力差，说直白一点，为什么大盘涨的时候它涨得慢，大盘跌的时候它跌得快。

老胡定义的城区，大致是北五环半，东西四环，南三环这个范围。在这个范围内，早已没有土地可用于新建住宅。老胡说的没有土地，不是物理上没有土地，而是规划上没有土地可用。除了住房，政府总要规划出商场、公园、学校、办公、医院、政府部门等设施，不可能把奥林匹克森林公园改造成居民小区。

城区没有土地建房，就意味着在需求巨大的时候，不能通过增加住房供应来平衡供需关系，而只能通过价格来调节，价高者得。这就是为什么城区房价“涨得快”的原因。

远大新则不然，你买的小区附近，有大片的空地可用于建楼，甚至同时有两三个工地正在施工都是正常现象。需求本来就不大，供应又如此充足，你挂牌出售的时候，有上千套新房在和你竞争，自然卖不上价。

有人争论说：我看重的是郊区未来发展的潜力，现在优质资源不足，将来郊区发展起来了，房价就涨上去了。

这话说得没错，只不过人生短暂。放眼过去40年，全北京确实都在发展，可城区发展成什么样，郊区发展成什么样？差距是非常明显的。未来郊区会发展，但城区也不会停滞不前。另外北京城区集中大量优质资源是多年历史形成的，比如大中小学名校、著名三甲医院、皇家园林、大企业总部，都集中在城区，绝非简单“疏解”二字就能把城区“变差”，把郊区“变好”。因此二者差距很难在短时间内缩短到“难分伯仲”的地步，“显著差异”会长期存在，我们在有生之年，应该看不到那一天。

最后老胡重申，买房非小事，不要只追求表面的光鲜，而放弃真金白银的实惠。何况能在北京核心城区拥有一套老破小，精心装修之后也会很温馨，很有面子的哦。

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