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北京买房问答:买老破小还是远大新

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很多年轻人首次置业预算有限,只能在远大新和城区老破小之间做选择。无论在线上还是线下,这是老胡被问到最多的问题之一。

老胡先说结论:除非夫妻二人都在“远大新”附近上班否则坚决选择城区老破小。

老胡非常理解首次置业的年轻人,这是他们人生中第一笔巨额支出,甚至包含着父母一辈子的积蓄。他们希望用这笔巨款买到一套像模像样的大房子,宽敞、明亮,舒适,无论父母从老家过来看,还是在朋友圈里发,都觉得好有面子。

老胡要给你们泼一点冷水。

一套房在密云,2万/平米,把这套房原封不动搬到西城区,一样的砖头瓦块,一样的钢筋水泥,立刻变成20万一平米。为什么?因为砖头瓦块、钢筋水泥不值钱,值钱的是地段。地段是什么?地段就是资源。资源是什么?教育、医疗、就业、交通、商业、公园等等。

换句话说,这套房子的原材料成本恐怕只有1万/平米,密云的资源价值1万/平米,西城的资源价值19万/平米。

也就是说,房子本身的硬件条件,看上去再豪华,再气派,再“有面子”,也最多值1万/平米。

有人说大房子“宜居”,生活质量高,远点儿也认了。

老胡认为,“资源”是生活质量的重要组成部分。

比如住在远大新里,每天上下班往返4、5个小时,浪费1/6生命,这生活质量高吗?

老胡在【买房要避开哪些坑?】一文中提到,远大新保值增值潜力差,过几年后别人城里的老破小涨了100万,自己的远大新才涨了10万,你坐在宽敞明亮的客厅里,心情会很好吗?

孩子上学,只能去附近的普通小学,生病就医,只能去旁边的普通医院,用所有这一切,换来看上去很美的那一点虚荣心,值得吗?

以上原理都很简单易懂,仅其中一条老胡稍做解读,就是为什么外大新的保值增值潜力差,说直白一点,为什么大盘涨的时候它涨得慢,大盘跌的时候它跌得快。

老胡定义的城区,大致是北五环半,东西四环,南三环这个范围。在这个范围内,早已没有土地可用于新建住宅。老胡说的没有土地,不是物理上没有土地,而是规划上没有土地可用。除了住房,政府总要规划出商场、公园、学校、办公、医院、政府部门等设施,不可能把奥林匹克森林公园改造成居民小区。

城区没有土地建房,就意味着在需求巨大的时候,不能通过增加住房供应来平衡供需关系,而只能通过价格来调节,价高者得。这就是为什么城区房价“涨得快”的原因。

远大新则不然,你买的小区附近,有大片的空地可用于建楼,甚至同时有两三个工地正在施工都是正常现象。需求本来就不大,供应又如此充足,你挂牌出售的时候,有上千套新房在和你竞争,自然卖不上价。

有人争论说:我看重的是郊区未来发展的潜力,现在优质资源不足,将来郊区发展起来了,房价就涨上去了。

这话说得没错,只不过人生短暂。放眼过去40年,全北京确实都在发展,可城区发展成什么样,郊区发展成什么样?差距是非常明显的。未来郊区会发展,但城区也不会停滞不前。另外北京城区集中大量优质资源是多年历史形成的,比如大中小学名校、著名三甲医院、皇家园林、大企业总部,都集中在城区,绝非简单“疏解”二字就能把城区“变差”,把郊区“变好”。因此二者差距很难在短时间内缩短到“难分伯仲”的地步,“显著差异”会长期存在,我们在有生之年,应该看不到那一天。

最后老胡重申,买房非小事,不要只追求表面的光鲜,而放弃真金白银的实惠。何况能在北京核心城区拥有一套老破小,精心装修之后也会很温馨,很有面子的哦。

欢迎关注公号 胡说房市, 高屋建瓴解答房产问题。



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