重庆学区购房核心逻辑和选区定终身，实战总结

【导语】：很多家长不明白，读书不是很简单的事吗？对家门口的学校就好了，成绩好不好全看孩子的天分和努力，我们当年都是这么过来的。

但其实并不是你想想的那样，因为时代已经发生变化了。社会、环境、教育资源，生活的圈子都在发生变化，在有更高追求的情况下，读书这件事并不简单。

能够解决教育问题的房子既是房产，又是稀。缺教育权的载体，横跨了房地产和教育两大领域，是最难买好的一种房子。

“买套学区房比什么关系路子都靠谱”

不符合学校招生政策，又一门心思想上名校咋办？找关系，给服务费“运作”？近日，家住渝北区的王女士所在的升学群妈妈们被一条价目表给“炸”开了锅：南开本部20万、渝北八中23万、巴蜀中学22万、人民小学20万、星光小学19万……明码实价的“运作”令王女士兴奋起来，家里四年级的孩子是个普娃，靠奥数xsc比武这条路明显走不通，现在居住的房子划片的中学她也不满意。这个渠道“运作”20几万就能上岸，那不比花个一两百万买学区房好吗？

秉持着这个思路，王女士开始了各方打听。然而，越是深入了解越是心凉了半截。随手翻翻新闻都能查到全国各地类似的升学诈骗案，被骗的家长不计其数。就拿重庆最近的来说，11月22日，重庆南岸警方就破获了一起300余万元的诈骗案，犯罪嫌疑人收取了这些学生8至17万元不等的费用。这都不是个案，再仔细观察观察这些号称可以“运作”的公司：清一色的小微企业注册，都号称每个学校交钱就可以，老板神神秘秘说到处有关系……

再一打听，就算是真通过这条路成功进入学校的，还有不少被举报而退学的案例，这彻底打消了王女士“找关系”的路，一切的办法都只能放在阳光下。

此路不通，王女士紧急给自己的生活设定了一个新的主题：搞定一套学区房。仔细研究对比了渝北区、两江新区的入学政策之后，前前后后跑了两个月，王女士下了决心：买套学区房比什么关系路子都靠谱。因为以前买了学区房的家长，都没有后悔的，不用拉下脸面冒风险去“托关系”，就能让孩子入了理想的学校，还能让一家老小摆脱“老爷房”，生活品质蹭蹭上升不止一两个档次。走出万科璞园销售中心，王女士深深的吐了一口气，心中悬着的这块大石总算是落了地。

选区定终生，双强组合实现价值最大化

对与王静一样的大多数家长来说，买学区房，确定性是最重要的，因为教育不能重来。

学区房要实现最大价值化，其核心就在于“双强”：“优质小学”+“优质初中”，相当于是在千军万马的竞争中上了双保险。到这里，一般会有两种思路：一是购买名校老破小。二是选择顾全学区和居住品质的潜力新盘。

来自沙坪坝的李净斌，作为高知高薪家庭，他坦言自己已经是第二次到万科璞园“踩盘”了，他的学区房购买逻辑就非常具有代表性：“名校的本部，就类似我现在居住的周边的房子，典型的老破小，周边也不方便。房子本身不值多少钱，值钱的是学票。但是新区的学校，却呈现出完全不同的景象。从政府方面来说，要导入人口，如果没有好的学校，就是个很大的问题。所以，政府非常有动力去引入好的学校。学校方面，这是一个扩张市场份额的好时机，所以也有动力去做。家长们能买得起新区的，往往是具备较高的职业素质，对教育非常重视。所以，在这点上，三方都达成了高度的共识。”李净斌说，最关键的是，璞玉组团大社区给了他一个不容拒绝的“满级”组合：“渝北巴蜀小学+渝北数据谷中学”。

事实上，中央公园的名校配套整体水平非常高：渝北巴蜀小学、空港新城人和街小学、数据谷八中到最近的保税港八中……区域内除了有五朵金花小学和七龙珠中学的名校氛围外，周围还规划有幼儿园、多所重点中小学。从学区的搭配上看，区域目前最“炸”的组合目前有三：1.“渝北巴蜀小学+渝北数据谷中学”；2.空港新城人和街小学+数据谷八中3.空港新城人和街小学+渝北八中。其中，渝北巴蜀小学的含金量自是不必多说，是区域内学位最紧张的小学。数据谷中学中考成绩喜人：2022年数据谷中学首届中考，150名学生参考，其中60多人考上七龙珠，有40多人进入八中，700分高分段更是多达30人，占比30%；而在2023年中考成绩出炉后，数据谷中学再一次刷新了所有人的期待值。517名学生参考，其中700+分段超过了90人；680+分段超过200人；100多位学生提前被八中录取！

教育神盘上新综合实力无短板

好的学区房基础标准不只是在学区，还在于好房子，两个要素缺一不可。2023年上半年，重庆销售数据出炉，万科璞园卖了479套，套内均价2万出头，成交面积超5万方，成交金额约10亿，全重庆洋房销售第一名。

璞园的成功，证明了重庆万科强悍的品牌实力。当时，无论是买家，还是业内都认为，重庆万科已经做到这个地步，后面的项目直接复制也是能成功的。但没想到是，“内卷”专业户重庆万科攒着一股“自己超越自己”的劲，年底直接放出了大招：璞玉组团。

先有璞园然后有璞玉。万科璞园|璞玉作为万科璞园大社区的全新组团，是在“冠军盘”璞园基础上迭新而来。作为重庆万科五进中央公园片区的全新产品，万科璞园|璞玉以公园城市规划理念为核心，以地铁交通体系为空间枢纽。作为万科今年拿的唯一一块土地，毫无疑问，璞玉就是今年中央公园的“门户之作”。

万科璞园|璞玉不仅仅有教育，其他配套也同样重磅。

先说“地段”。位于中央公园北的万科璞园|璞玉项目与轨道5号线悦港大道站直线距离最近约30米，2站即可直达中央公园商圈。通过5号线，还能串联起9号线、10号线，实现全城“无缝切换”。项目周边还环绕着多条城市主干道和公交站点，重庆万科还拟引入共享单车。未来，片区将形成三级交通体系：以5号线悦港大道站为一级交通核心，以公交站点为主的二级交通，以及共享单车、步行友好的5km慢步跑道（政府规划）所构成的社区交通“毛细血管网络”。业主在5公里范围内的出行，可通过轨道+公交+共享单车的低碳方式解决。

再说“配套”。一个好的社区，可以与城市完美的融合、互补。万科璞园|璞玉以TOD现代社区理念，集合红线内外城市资源，尽可能的丰富街角空间。打造集轻轨出入站、步行慢行、公园商业于一体的邻里中心。万科璞园|璞玉“为人服务”理念将贯穿整个社区：比如，在社区和城市的链接上设置了恰到好处的距离。在湄南河四季酒店的基础上，预留宽阔的主入口落客空间，实现酒店式落客区、下沉式庭院。再比如，在璞园二期的基础上，社区的公共场景做了进一步的升级和迭代。以酒店式落客主入口和下沉式静心庭院为核心，引入丰富的自然景观体系。除此之外，各种丰富的功能空间也在此发生，社区客厅、健身盒子、儿童盒子、阳光车库、车库大堂。

当然还得说说“户型”。万科璞园|璞玉坚持高性价比、大面宽、楼间距更有优势的1T4产品。打造三个标准户型90、99、118平方米，重点关注大面宽的LDK空间升级、滑门开敞的全开放式厨房设计，加载美好家的服务内容。形成一整套的璞园3.0家居体验。作为有名的地产行业“细节控”，重庆万科对于各种各样能够提升生活幸福指数的细小场景，掌握的都十分熟练。就拿鞋柜来说，多数住宅只是程序化地在打上一排鞋柜，却鲜少思考收纳功能该如何系统化排布。在万科璞园|璞玉的匠心细节中，就迭代升级的做了一个加深分类的设计，让柜子拥有更大的容量，优化家庭储物系统。而这样专业而人性化的设计理念，也贯穿在了房间的各个区域……重庆万科，完全照顾到每一个生活场景的小细节。用事实证明，真正的奢华，不是靠奢侈大牌的堆砌，而是一种在空间里对生活的支配程度。

总的来说，不管是教育、交通、轨道，还是公园和商业配套，万科璞园|璞玉项目的整体均好性都非常抗打。对重庆万科来说，成功的样本，相当于提前握紧了流量密码，但同样也意味着更大的挑战：当对手成为自己，超越经典与迭代神盘，则需要付出加倍的用心。