苏州园区实施五年一学位后，学区房价格会涨吗？

　　前两天，苏州工业园区发布正式发文，将苏州工业园区的“九年一学位”政策调整为“五年一学位”，随后还针对政策做了详细的解读。

　　我们必须要承认，2019年5月出台的园区学位政策确实对园区学区房过热的现象起到了抑制作用，并打压了园区房价的非理性上涨。

　　我们把时间轴拉到2019年上半年，2019年上半年这一波行情基本和2015年下半年一样，园区再一次以王者姿态领涨苏州，不同的是，这一回园区房价的上涨是从二手房开始的。

　　湖东核心的二手房挂牌单价直接从3万元/㎡直接上涨到4万元/㎡以上，中海国际社区、湖畔天成等挂牌均价都达到了4.2-4.5万元/㎡。

　　2019年上半年，园区二手房成交量价皆位居苏州六区榜首，这背后的原因一方面是购房者对于园区的信心及对学区房的价值认可，供不应求的市场环境之下，园区二手房的价格也随之上涨，尤其是重点学区房，几乎是一天一个价格，房东连夜涨价毁约的情况比比皆是。

　　另一个重要的原因则是园区核心价值板块土地出让的停滞。

　　2016-2019年这3年时间，园区核心板块鲜有土地出让，出让的非核心地块也需要现房销售，供应时间拉长到了2年以后。加上核心地段的白塘壹号西区、旭辉铂悦府、唐宁府、星公元名邸等项目清盘后，园区核心没有新项目供应，这时候的园区核心几乎是一房难求。

　　于是园区这波强大的购买力开始转移至园区二手房市场，重点学区房作为楼市的“硬通货”，成交量价更是领跑整个区域。

　　于是，5月16日，园区九年一学位政策呼啸而至。

　　这个政策在2019-2023差不多四年多的时间里，限制了园区二手房的流通。

　　近两年以来，园区房地产市场供求关系已经发生深刻变化，入学人口高峰和房价高峰期已经过去，加上园区大量学校扩建，九年一学位确实不再合时宜。

　　一大堆学区被使用但没到九年期限的二手房挂牌，即使挂牌价格合乎市场形势，但因为没有学位很难出手。

　　这就是政策出台前园区二手房冷冰冰的现实。

　　如今恢复了5年一学位，促进了这部分二手房的流通性，对于绝大多数“满五但不满九”的二手房来说是利好，会让这部分二手房挂牌解套，提升市场活跃度，尤其是重点学区房的交易量或将增加。

　　值得一提的是，该政策能够提振二手房买家的信心，如果纯粹是为了孩子上学而购置学区房而非自住目的，持有五年还是等九年的底气和信心更为充分，而且小学、初中分段计，更加便于二手房的流动性。

　　很多人更关心的是，园区二手房学位政策九改五，对园区学区房的价格会有影响吗？

　　分析师认为，园区的学位政策调整是一个分水岭，但是对房价的影响并不大。

　　我们首先要考虑的是房价的影响因素是什么？是供求关系。

　　我们再来看下今年12月园区重点学区房的价格。

　　金字招牌星海和星湾学校，作为园区公立头部学校，挂牌价和成交价皆位列苏州的头部梯队。

　　相较去年同期，星海和星湾的大部分学区房的房价呈小幅下跌的态势，跌幅在10%以内，中茵皇冠、湖畔花园、沁苑小区这三个小区的成交均价同比跌幅在10%以上。

　　玲珑湾花园九区、中海湖滨一号、和风雅致这三个小区的成交均价有小幅上涨。

　　星湾学校的学区房除了中茵皇冠和去年持平，其他小区的成交均价均有所下跌，最大跌幅在10%。

　　这也折射出市场大环境对二手房成交量价的影响，除了少数的核心地段的别墅和湖景资源房，二手房挂牌和成交价全面下跌，园区核心学区房也未能“幸免”。

　　从供应方面来看，得益于土地供应量的增加，2023年以来，园区新房的供应量也大为增加。截至今年11月，园区商品住宅的供应面积为102.3万㎡，同比增加了16.5%，是2016年以来供应量最多的一年。

　　我们回望2019年上半年园区二手房价格上涨的原因，正是因为新房供应量的严重萎缩导致大量购买力投入到二手房市场，今年这种现象已经得到了缓解。

　　而且二手房的挂牌量也在不断增加，也就是说园区的购房者有更多的机会。

　　二手房挂牌量的增加、叠加核心板块的高端改善新盘的产品力优势明显，造成了园区二手房挂牌价格承压，我们也看到了奥体核心几个典型楼盘的成交均价均有所下滑。重点学区房也未能抗住，比如说景城学校的施教区中央景城、中海星湖国际、海尚壹品、雅戈尔潇邦等小区在2021年的挂牌均价均在5万元/㎡以上，部分飙到了6万元/㎡以，而当下全部回归到了5万元/㎡以下。

　　就像我们前文说到的，九年一学位调整五年一学位，能够促进学区被使用但没到九年期限的二手房解套，加速流通性，因为大家都知道没有学位资格的二手房市场流通性非常差，我们粉丝群里的粉丝也表示，其刚卖掉的二手房也是学位空出来后挂牌的，小区同户型有一家的价格比其更便宜但是没有学位，挂了快两年了还没有卖掉。

　　自2019年，苏州在各区推行集团化办学、组建教育联盟，此外还通过与名校合作形式引进优质的教育资源，打破学校和区域化界形成的“壁垒”，实现教育资源均衡发展，在园区，已经有星湾、星海等多个教育集团，同时星湾、西交附中等学校也完成了扩建。

　　此外，还有教师轮岗、六区统考等，都是为了不断推进教育均衡化，以削弱重点学区房的附加价值。

　　目前园区开始执行五年一学位政策，让重点学区房流通性增强，短期内利好重点学区房的价值维稳。

　　但从长期来看，随着集团化办学和教师轮岗制落地、持续、深化的进行，教育均衡化的普及会让学区房的价值不断弱化。

　　未来，学区房的价值还是要取决于它所处的地段——商业、交通等资源配套是否完善，以及自身产品是否有足够的优势，而不仅仅是学区本身所拥有的价值。

　　本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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