2024楼市展望：明年一季度将迎来谷底（二）

文/邓浩志

接着昨天的内容，继续谈论2024年的楼市。

房地产市场展望

1、 宏观态势

这轮楼市下行周期，最低迷的时刻，可能就在2024年的一季度。尽管四季度各地政策不断，但二、三、四线城市的政策都是不痛不痒的，所以这类型城市四季度楼市表现都非常弱势。春节前后是全年淡季，几乎可以肯定，这部分市场将会更加低迷。至于一线城市，广州新政出台最早，而效力维持了2个月左右。深圳、北京、上海力度比广州更弱，估计也只能维持一个月左右。

小阳春及之后的行情扑朔迷离，更多取决于政策和经济。关于楼市后市，目前有两个相对主流的看法，一个相对悲观，认为现在仍处于下行通道中，成交量和成交价都尚未见底，也不知道底部在哪里。如果有大的利好政策提振，市场才有可能扭转颓势。第二种则认为中国楼市因为量和价都跌了30%，市场应该在低位找到了新的平衡，继续下跌空间已经不大，关键原因在于市场始终存在购房需求，而过去两年楼市下行速度太快了，以至于已经基本完成了调整的过程。

以上两个观点我相对倾向于第二种，因为第二种观点持有者多数是机构投资者，而第一种观点支持者基本是散户，而且人数占多数。按照存量市场的历史经验，多数人都是赚不到钱的逻辑判断，哪个观点更多散户支持，哪个观点的结论最终都比较难实现，因为赚钱的永远是少数，只能是少数。但这两种观点其实也是有共识的。即市场要复苏，必须要有大政策扶持，或者经济复苏。如果没有这些支持，悲观者认为市场继续下行，乐观者也会认为将走出“L”型的走势，即见底不反弹。

从时间上看，我认为明年的市场会呈现先抑后扬的行情，总的预测是上半年表现不佳，年中政策实质性升级，下半年开始有所复苏。

2、 区域分化情况

房地产市场调整已经快三年了，2023年下半年的呈现了一些新的特征：首先是一线城市政策松绑就能卖得动，二线城市降价才能卖得动，三四线城市降价好像也没啥反应。另外，南方市场用低迷来概括，而北方市场则是“冰封”，不少房企甚至从业人员都开始考虑撤离了。三是一线城市也不见得都行，外围郊区同样滞销，同样库存高企，同样大范围以价换量。概括来说还是大城市，经济发达地区有能力卖，只是有没有信心出手，或者觉得目前这个价格是否吸引而已。而三四线城市的情况更像是大家都没钱买了，任凭降价促销，都没啥明显反应。

至于同一个城市，不同区域之间的表现将会如何？我认为，区域分化基本已经结束了，谁具有性价比，谁才有市场。以广州为例，市场下行的头两年，是核心城区强势，外围郊区弱势。但最近的市场发生了很大的改变，比如核心城区的荔湾，保利在花地湾的两个项目低价入市后，几乎抽干了整个片区的需求，所谓的核心区域，其他项目一样卖不动。而外围的增城、南沙，如果有楼盘愿意在价格上狠狠砍一刀，一样能够一次性带来近百套的成交。而松绑限购的番禺，也一样有热得发烫的万博长隆板块，靠性价比出货的莲花山板块，以及卖一套和中奖一样艰难的边缘板块。所谓的地段是王道，已经让位给了“性价比”。

3、 房价走势

从全局上看，明年全国的房价仍有下行空间，至少上半年仍将进一步走低。从区域上看，四个一线城市和部分强二线城市经过年底这一波降价，也基本接近底部。总体见底但局部的表现可能不尽相同，有些可能会继续下跌，有些则可能保持强势。

一二线可买，三四线不买，一线核心闭眼买，这些观点都过时了。经过两三年的逆势上涨，一线城市核心板块也已经出现了一定程度的泡沫，比如广州的珠江新城，房价开始回落了，而且在今年三季度，居然领跌全市其他板块。这种非常“罕见”的情况，说明一线城市核心地段的房价，已经迎来了阶段性的见顶。不单是珠江新城，大家一直念叨的强者恒强，最近似乎也面临着失效了。究其原因，一是这些热点板块已经持续上涨了较长时间，累积涨幅过大，市场有获利回吐的需求。二则近两年土地市场低迷，房企回归大城市核心板块，导致这些片区土地成交放量，大量新项目入市也逐步改变了市场的供求关系。

虽然核心城区房价有所回落，但占据稀缺资源的物业（比较大城市江景），仍然非常抗跌，甚至继续有逆势上涨的趋势。这就有点像奢侈品牌，无论经济上行还是下行，天价的包包一直都在涨。这有既有资源稀缺性的因素，也有大额资金缺乏投资渠道的无奈，更有高端客户习惯性消费心理的影响（只买最贵的）。

强者虽然不能恒强，但弱者却继续恒弱。无论是三四线城市的房价，还是一二线城市的远郊地区，依然只能走以价换量这一种策略。未来半年，估计这也是唯一可行的策略。

松绑限购的区域，价格或短期走稳。比如广州的番禺、黄埔，限购松绑之后，本地购买力全面释放，而外围其他区域的购买力也可以进来，甚至其他城市的购买力也可以进来。需要注意的是，近期松绑限购的多半是大城市的近郊。一直限购的，一定是大城市，敢于先松绑的，多数是近郊（也有部分核心城区）。由于这些区域区位、配套都不错，松绑限购后迎来了供求关系的改善，所以反而是这些中间板块的价格有望最先走稳。