上海这个区域房价跌回七年前，为啥这么惨？

　　过去两年，上海楼市房价一波暴涨后又暴风回落。

　　当然，大部分板块还是留下了一些涨幅，部分坚挺板块甚至几乎没跌。

　　但是有的板块就比较厉害了：

　　涨的时候没怎么涨，跌的时候一举跌回七年前。

　　今天我们就来聊聊其中的一个，宝山的淞南板块。

　　淞南这地方是宝山外环内的地段，紧邻杨浦新江湾。

　　因此，部分板块内新房也不断的蹭新江湾的热度，案名都挂着江湾二字。

　　早在2016年，淞南境内的淞南四村就有5.2万单价的成交，如今主流成交价只有4万出头。

　　截图自贝壳app

　　今天，我们就借着淞南来聊聊，什么样的板块涨不动。

　　01

　　房价不景气，核心原因自然是区域发展的不好。

　　作为一个发展的不好的区域，估计很多朋友都不知道淞南在哪。

　　提起淞南也得顺带着说一下高境，这俩板块相邻，位于宝山的东南角。

　　高境是闸北虹口交接的地方，淞南这里则是北接宝山工业区，东连杨浦，再过去一点就到了长江口。

　　淞南位置

　　当然，这个地理位置就直接是房价不景气的第一重原因。

　　一般来说，多区交界的地方，一般各区都会给太多的资源，除非城市版图极大的扩大才会“不得已”推动这里的开发。

　　比较典型的老案例就是曹家渡，没合区前的周康，都是因为版图扩大才让板块翻身。

　　相对来说，淞南的硬伤可能还更多，毕竟推动开发收益可能也不大。

　　从淞南的版图上也能看出来，淞南的主城多多少少像是个孤岛，三不靠。

　　淞南版图

　　淞南的版图很大，但是到淞南主城感觉却很小，核心原因是北面很大的版图都是曾经的工厂区。

　　大环境上，淞南北面跨过去不远就是长江了，东侧被铁路、高架切分开来，即便开发也很难成为一个有辐射效应的中心，自然不会倾注太多的资源。

　　02

　　当然，地理条件差的，又不仅仅是淞南一个。

　　隔壁的新江湾地理位置上也多多少少是个孤岛，但是发展也蛮好，为什么淞南跟人家挨着，就没搞好？

　　核心原因在于，板块的情况类似，开发思路却完全不同。

　　宝山和杨浦有个相似的特点，就是两区各自的区域中心，过去一直是脱离市区独立发展的。

　　放在大逻辑看，北区都有这个特点，南面的长宁、徐汇、闵行都是向心发展。

　　当然，这里面有很多历史建设的原因。

　　只能说站在如今回看，区域之间的发展思路选择，倒是也奠定了区域之间的分化基础。

　　话题不展开那么大，我们之前也写过上海城市发展逻辑的专题分析，可以联系小助理领取文章。

　　03

　　话说回来。

　　杨浦从90年代后重心就转向了五角场，宝山从宝钢开发后传统中心一直是淞宝。

　　淞南和淞宝、新江湾和五角场，虽然各自到各自区域中心的距离接近，但是开发思路却大不相同。

　　五角场开发的时候周边已经没有什么能够开发成片住宅的区域，直到江湾体育场都是兴建的了大片的商办。

　　比邻的中原板块早早的开发成了动迁大居，只余下一块曾经的废弃机场开发成了新江湾城。

　　新江湾湿地公园

　　由于杨浦内中环大量的区域被老房子填满，缺少好房子，杨浦居民一直缺个改善的去处；

　　当年，东外滩当年还是工业区和棚户区尚未开发；

　　五角场是开发了，但是住宅增量少产业增量多，新带来了不少的购买力更是无处安放。

　　因此，比邻五角场副中心的新江湾城，整体规划建设了成片的高品质住宅。

　　顺势吸收了杨浦的改善居民，还吸收了不少宝山的富人，顺利成为了北区的第一富人区。

　　新江湾城的房子

　　但是反观淞南呢，开发的历史就没有这么顺利了。

　　虽说淞南到老宝山的中心淞宝也差不多的距离，但是时代背景不同，开发的思路完全不同。

　　新江湾是承接了杨浦的高净值居民，淞南开发之初的定位，却是承载北面宝钢工厂区职工的工人新村，板块建设了大量的工人新村。

　　工人新村没什么不好，特定的阶段承担了历史责任罢了。但是问题是这个片区规划得太乱了。

　　比如淞宝，核心区也都是老房子，但是规划得很整齐，给人观感很好。

　　淞宝实拍

　　淞南就恰恰相反，路网就十分不整齐，有不少断头路；

　　老社区的分布也不集中，叠加路网的不规整造成了很多小地块很难成片开发。

　　这些历史因素，造成淞南在新时代想要开发成片的商品房社区或者是商务区都比较困难。

　　淞南的路网结构

　　因此，淞南就基本一直维持着散点式开发的思路，新老交错，城市界面比较差。

　　淞南街景

　　当然，淞南也在发展，近些年也搞了一些产业园区、建了一些新的商品房；

　　但是由于上文说的原因，淞南没有成熟的商务氛围、也没有很好的居住氛围，基本没有通过地缘的开发吸引来一定体量的新居民。

　　当然，这背后也叠加宝山自身的产业实力和城市建设水平，过去这些年增量一般。

　　自身没有太多地缘增量，淞南就只能靠市区外溢。

　　但是由于上游杨浦的产业外溢能力有限，且周边几个板块都在分流外溢居民，淞南的条件又不太占优势。

　　在抢外溢这件事上，淞南也没吃到太多红利，有限的人口导入也没办法改变板块的居民结构。

　　综上，淞南就彻底沦为了一个刚需板块，还是比较弱的那种。

　　淞南虽然也有保利、三湘、中星这些商品房社区，但是仍无法改变板块整体的能级。

　　三湘商品房

　　毕竟板块的分层并不是看最有钱的那几个人，首要是看主体居民的水平，最重要的是看最差的那一批居民水平。

　　这些在弱势区域的商品房业主是很痛苦的。

　　即便自家房子品质再好，房价却不景气，时常还要被板块价值所拖累。

　　04

　　城市发展让一个板块变得宜居，一定是一个不断正向变化的过程：

　　人口密度大，居民购买力强，板块才有做大型商业综合体的基础；

　　区域产业资源多，商务氛围浓，才有做商务区的基础；

　　板块居民结构好，商品房社区多，居民学历高，板块的学校成绩才会提升。

　　但是，这几点淞南都不占优势。

　　以老破小为核心的淞南，居民购买力不强。

　　从结果上看就是淞南一个大型商业都没有，唯一一个像点样的5万方保利商业综合体如今基本就是关门大吉的状态。

　　实拍保利商业

　　当然，这里烟火气很强，工人新村的路边都是街边小铺。

　　街边烟火气很足

　　此外，淞南也没有很好的学校，淞南中心小学、淞南第二小学都是有名的菜校，也吸引不到有学区需求的中产客群，老公房注定在老人手中不断流转。

　　淞南的老公房

　　好的板块拥有坚挺的房价，背后一定是城市建设和板块居民之间有利共生的结果。

　　二者形成飞轮关系，互为正向，互相促进。

　　反之，就是越来越差了。

　　05

　　比较悲剧的是，淞南高境这个片区并不是宝山发展的重点，短期内很难崛起。

　　宝山未来的两大重心一个是南大，一个是吴淞创新城。

　　部分朋友可能会问，淞南的北面不就是吴淞创新城的一部分吗？

　　的确是，但是比较尴尬的是淞南这部分是属于吴淞创新城中的保护部分，没有大规模的开发计划。

　　本来工厂搬迁是区域二次起飞的重大机遇，不过这些地块并没有给予大的规划，而是改造为工业博物馆，诸如玻璃博物馆等等。

　　算是有增量的，大概就是一个国际节能环保园了。

　　实拍

　　淞南内部，虽然也在近些年做了互联宝地宝山园，在沿着逸仙路高架的一排建了一些写字楼，但是问题还是以前那些：

　　地缘缺失商务氛围、区域缺乏产业资源，淞南未来是否能够在产业上继续突破，要打个问号。

　　长江南路地铁站新建的商办，仍是区域自有企业微盟新建的总部；

　　互联宝地是建好了，但是除了宝武旗下的几个组织，尚未有太多的企业入驻。

　　实拍互联宝地

　　其他新建的写字楼，能否填满更是个未知数了。

　　淞南其实像是宝山的缩影。

　　需要建设的地方太多，历史问题太多，需要投入的资源太多。

　　宝山尚可集中全区之力重点突破一些区域带动全区崛起；

　　但是对于淞南一个板块而言，除非有大量的外部资源倾注，不然很难快速突破。

　　06

　　当然，对于淞南居民来说，最近还是有不少的利好。

　　以后18号线建成，居民去五角场会方便不少；

　　搁置多年的侨福芳草地改了规划后今年终于开工了，未来建成，对于临近几个板块的居民来说都是多了一个遛弯的去处。

　　图源宝山发布

　　当然，这些只能让居民方便，并不能从根本上提升板块的价值，对房价的帮助不会很大。

　　淞南的房价想要变得坚挺，很难走像共康一样靠着高品质住宅取胜的道路，只能依赖产业：

　　要么自身产业有突破，要么上游板块产业有突破。

　　眼下来看，可能最大的依靠，就是吴淞创新城的开发了。

　　宝山如今变得很专注，给吴淞倾注了很多的资源，只是预计照拂到淞南，时间还要很久很久。

　　也许，对于淞南的业主，趁着这个大家都不景气的时点置换一下资产，也是个不错的选择。

　　篇幅有限，类似于淞南的板块还有很多，无法一一列举，有任何购房问题欢迎留言。

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