北京楼市，结构性筑底

文/子木

北上新政出台后，市场反应比较极端。

一部分人认为楼市会迅速拉涨，毕竟北京上车门槛很久没有这么低了，往上数，还是2015年，8年前。

另一部分人，则认为今年经济下滑，楼市遭遇房价和预期双杀，基本没什么希望了。

为了更贴近于真相，上周末，也就是新政出台后2天，我专门去线下做了次实勘，得到了一些真相。

周末北京的天气是真的冷，是那种刀片往脸上飞的痛感。

这种天气，没人喜欢哆嗦着出去看房，所以市场一般把年底定义为传统淡季，对带看影响很大。

不过这里我们不讨论客观影响，毕竟政策也给到位了，如果真想买房，天气冷暖并不是借口。

记得2016年年底那会儿，北京人都是打着雪仗，排队抢房……

我先去了东城区的二手房绿中介门店，店里的小张跟我说，新政后，打电话咨询的有，但主动线下看房的基本没有。

东城区一般都是老破小和学区房，观望周期比较长，新政后一如既往的冷。

西城区和东城区的属性大差不差，基本都是一个行情特点。

下午去了丰台区，结果却大不一样。

位于总部基地附近的二手门店店长跟我说，新政后，咨询的人非常多，店里十来个人周末都有带看，平均每人3组的样子，周六一天成交了8套。

这可能跟他们的位置有关系，地段不错，积累的客户也多，而且多是刚需和改善客户。

新政后，他们挨个打电话群发微信，马上就有效果，事实上这些买房人年初就在看房了，一直不下手，有的人认为是利率太高，有的人则认为手上的钱买不到好房子。

但这波新政，给他们的利好冲击很多。

首套30%、利率4.2%以及非普的认证，都释放了足够大的杠杆空间，让之前想买房子的人，有了更大的选择空间。

因为时间有限，我又去了朝阳望京板块和海淀的西北旺，其他片区没有过去，只是从线上和中介交流，基本得出了一个现象——

老破小没人问，但次新改善的成交起来了，尤其是几个商圈附近的次新房成交拉升的很快。

外围区域，比如顺义、房山这类非常刚需的板块，成交却一般，主要承载的是北漂打工族。

这比较符合我之前对一线房产价值的判断，房产类型在分化，板块也在分化，最重要的是这次新政重点对次新房利好，而老破小，甚至是四环内位置不错的，却是反向利空。

再贵的房子，比如1000万+价格段的，目前成交也一般，观望情绪比较浓烈，这部分群体最主要是从刚需房直接跳到高改，需要先把房子卖出去。

总结一句话就是，刚需和高改在仍然在观望，但刚改已经在行动了。

这跟2016年或者2021年不太一样，2016年刚需客是主力军，2021年，豪宅高改用户是支撑，而现在，首尾两端不见身影，反而中间的用户在积极入市。

倒是符合当下的财富分化趋势，今年大厂基本没有扩招，员工薪资跟去年差不多，甚至年终奖还要少一些。

顶部的高层，基本都有房子，没有更激进的想法去投资房子，而是想办法把企业搞好。

反而中层总监级别的，收入还算稳定，而且大部分都进入了换房期，有的也憋了好几年，正好憋到利好期，买房也是刚性需求。

一个中介朋友说，参考出台“认房不认贷”政策周期，其实政策后几天也没有非常明显的效果，而是到了第二周第三周，政策效果才慢慢出现。

这跟当下的预期有很大的关系。

如果放到前两年，买房人预期都很高，一道政策下来，瞬间激发买房热情，人们连夜抢购房子，认为房价会大涨。

而现在，需要进行一定的博弈，人们都在观望政策效果如何，如果第一周第二周成交数据很好，很多本来还没做好准备的人，也会忙着上车。

主要看供需的趋势，而现在北京每天成交几套房，趋势如何，已经很透明了。

很多人问我对北京楼市接下来的看法。

我认为已经基本筑底了。

如果年底不出台政策，市场还会以回调的方式继续下跌，因为预期疲软的市场，整体的流速会越来越弱，反馈到市场上，就是漫漫无期的阴跌。

但超预期政策出台后，会刺激之前观望者的情绪，以及业主反向调价，从而让市场加速筑底。

北京11月二手房成交大概在1.3万套左右，虽然有上个月积累的成交，但即使减掉，整体成交还算扎实，这是购买力韧性的又一佐证。

我翻了一下历史政策，现在30%的首付门槛，是相对较低的区间，20%首付门槛基本不可能达到。

而4.2%的利率水平，基本会比二三四线城市高0.4%左右，符合正常的利率区间，可降的空间不大。

这也意味着一线城市的政策底基本形成，只剩下了放开核心区域限购一招，但如果彻底放开，基本上逻辑层面彻底抹除了“房住不炒”。

我想可能性不会很大。

北京的高流动性资产继续集中在改善次新房，这是历史遗留问题，前些年搞7090政策，造成北京市场的改善房“结构性短缺”，现在早一代享受过地产红利的人都面临着换房需求。

所以有改善买房需求的，可以考虑捡漏了。北京每年都会有3月小阳春，年后买肯定选择空间更逼仄一些，价格也很难像现在这样能谈得下去。

刚需和豪宅买房人可以继续观望。能熬一点是一点，因为刚需段的库存是最大的，即使利好冲击，短期内很难涨起来，而对于豪宅，可选择的房子有限，要多等市场释放好的房源，主考虑新房，次要才是二手。

上周五，央行通过MLF向市场释放8000亿流动性，是年内最高的一笔，也意味着接下来的放水路径彻底打开，北京接水能力一直都是行业第一，所以在北京买房的群体，要时刻警惕起来。

因为放水到一定程度，可以出现大量的套利空间，一旦经济预期扭转，比如从12月开始，连续数据走好，很快就会反应到北京购买力层面。

接下来，我也会帮大家做好跟踪和分析。