谢逸枫：颤抖吧！前11月全国卖地收入惨遭断崖式暴跌

文/谢逸枫

2023年12月15日，一组全国财政报告的数据显示，2023年前11月全国卖地收入4.2031万亿元，前10月3.4992万亿元、前9月3.0875亿元、前8月2.7096万亿元、前7月2.2875万亿元、前6月1.8687万亿元。

前5月1.4893万亿元，前4月1.1761万亿元、一季度8728亿元、前2月5627亿元。对比过去五年同期比较看，前11月全国卖地收入4.2031万亿元，同比下降17.9%，卖地收入堪称史诗级、断崖式暴跌。

卖地收入跌幅连续3个月扩大之后呈现收窄趋势。前11月全国卖地收入同比下降17.9%，是过去五年同期增最大跌幅，堪称断崖式下降。前10月同比下降20.5%、前9月同比下降19.8%，前8月同比下降19.6%、前7月同比下降19.1%。

前6月同比下降20.9%、前5月同比下降20%、前4月同比下降21.7%、一季度同比下降27%、前2月同比下降29%。2022年同比下跌23.3%、2021年增长3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

土地是一个国家、地区、城市的财富之母，是一个城市发展的经济基础条件；是一个国家、地区、城市的最大原始资本财富；是一个城市地方财政收入、教育、基建、市政配套、水利、还地方债务等资金的重要来源。

按照目前每月卖地收入计算，剩余1个月的卖地收入为3000亿元到8000亿元，预计2023年全年卖地收入4.5万亿元-5万亿元左右。与2022年的6.6854万亿元差了1.6万亿元多-2.1万亿元左右，跌幅非常大。

目前房企债务风险扩大、融资困难与销售回款缓慢，债务集中到期，房企压缩投资，总体拿地放缓，市场季节性因素、地方供地节奏的调整，土地价格的微调，导致全国卖地总收入金额与同比增速的跌幅呈现断崖式下跌。

前11月、11月全国卖地收入比前10月、10月的跌幅收窄，环比上涨，主要原因是18个城市取消土地最高限地价、售价、限自持，让土拍重新回到市场化。同时22城宅地高品质地块集中上市，央国企、城投企业加大拿地力度，地价上涨。

2023年土地市场，在2022年低位的前提下，进一步缩量。中指数据显示，截止到11月30日，22城共推出住宅用地成交面积10459.37万平方米，同比下降41%；土地成交平均溢价率为6.26%；土地出让金同比降30%。22城住宅用地成交宗数最多的城市为苏州128宗。

其次是成都120宗、杭州116宗，无锡90宗、南京89宗、长沙85宗、宁波83宗、济南63宗、上海60宗、天津53宗、北京52宗、合肥52宗、福州38宗、武汉37宗、广州36宗、青岛35宗、郑州28宗、重庆20宗、长春17宗、深圳12宗、沈阳12宗、厦门8宗。

22城卖地收入最多的城市为上海，共计出让72宗地块，总出让金额约为2200.1亿元，占地方财政收入比例最大，其次是北京、深圳、杭州、苏州。2022年上海卖地收入高达2839.5亿。其次是杭州，北京、苏州、成都、南京、广州等，其中沈阳卖地收入最少。

其一是前11月全国卖地收入4.2031万亿元，占到全国财政收入20.0131万亿元的21.0%、前1月18.66%，前9月18.51%，前8月17.85%、前7月16.41%；占到全国地方财政收入10.8439万亿元的38.765%，前10月34.43%、前9月33.99%、前8月33.0%、前7月30.30%。

前11月全国卖地收入4.2031万亿元，同比下降17.9%，前10月同比下降20.5%，前9月同比下降19.8%、前8月下降19.6%）。2020年-2022年前11月全国卖地收入分别为6.5126万亿元、6.7625万亿元、5.1174万亿元，增幅分别增长12.9%、增长3.8%、下降24.4%。

由于卖地收入占地方财政收入大，依然堪称一部最成功的土地财政学，即中国房地产经济学。自2021年以来，土地收入持续下滑，跌幅扩大，卖地收入下降趋势加速影响地方财政收入，一定程度导致地方财政告急。

土地收入与房地产的税收下降，对于地方财政收入压力巨大。过去四年减税降费超过7万亿元，2023年新增减税降费亦超1万亿元以上、2022年新增减税降费超1万亿元、2021年1.1万亿元、2020年超2.5万亿元，2019年2.36万亿元。

其二是前11月全国土地与房地产相关的税收1.6956万亿元，前10月1.5735万亿元、前9月1.3862万亿元、前8月1.2422万亿元、前7月1.1725万亿元、前6月1.0134万亿元、前5月8386亿元、前4月7164亿元。

占全国税收收入16.8420万亿元的10.06%，前10月9.96%。如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，占到全国税收的比例更高。

不可忽略的是房地产及建筑业的税收，对于后疫情时期的经济恢复、税收免减特殊背景下，对地方财政收入是多么地重要。如加上土地出让金这块的收入，二项收入占到地方财政超过60%以上。

除土地增值税跌幅大、耕地占用税、城镇土地使用税小跌外，前11月土地与房地产相关税收呈现小幅度上涨。其中契税5322亿元、房产税3606亿元、城镇土地使用税2028亿元、土地增值税4979亿元、耕地占用税1011亿元。

其三是前11月全国卖地收入加上五项土地与房地产相关的税收，房地产总收入5.8987万亿元，前10月5.0727万亿元、前9月4.4764万亿元、前8月3.9518万亿元、前7月3.4600万亿元、前6月2.8821万亿元，前5月2.3279万亿元、前4月1.8925万亿元。

前11月房地产总收5.8987万亿元，占到全国财政收入的29.47%，前10月27.05%、前9月26.85%、前8月26.03%；占到地方财政收入的54.39%，前10月49.91%、前9月49.28%、前8月48.12%；占到全国税收收入的35.02%，前10月32.13%，前9月32.18%、前8月30.90%。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收入超过10000亿元，加卖地收入，前11月全国房地产总收入7万亿元，前10月超6万亿元、前9月超5万亿元、前8月超过5万亿、前7月超过4万亿元，上半年超过3万亿元、前5月2.5万亿元、前4月超过2万亿元。

1-11月累计，全国政府性基金预算收入51884亿元，同比下降13.8%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3705亿元，同比下降3.9%；地方政府性基金预算本级收入48179亿元，同比下降14.4%，其中，国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。

前11月全国地方政府性基金预算本级收入4.8179万亿元，同比下降14.4%，其中国有土地使用权出让收入4.2031万亿元，同比下降17.9%，占地方政府性基金预算本级收入的87.23%，前10月86.66%；占全国政府性基金预算收入的81%，前10月79.89%。

其四是笔者按照官方的全国卖地收入数据显示，1999年到2022年的过去24年间，全国卖地收入总金额达到74.2905万亿元，年平均卖地收入3.0954万亿元，成为地方财政收入、城市基础设施建设、教育、保障房等方面最重要来源。

2011年-2019年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元。2020年-2022年全国卖地收入分别为84142亿元、87051亿元、66854亿元。

过去12年间全国卖地收入总计64.9347亿元，年均5.4112万亿元。究竟土地财政源于何处，一则是分税制改革，导致地方政府收入占比过低，支出占比过高，土地财政是为了弥补地方财政收支不平衡产生的。二则是政绩考核，GDP的考核。

按照土地出让金支出的数据告诉我们，土地财政对于地方经济发展与基础设施、水利、教育、市政配套的完善及还债务等影响巨大。经济、房地产下行的特殊困难时期，土地财政收入的下降，对地方财政的影响，绝对是不可忽略的。