地产谋生存，银行谋发展

房地产和银行，在任何一个经济体内部，都可以说是深度绑定的，这一点已经很好印证在了日本和美国。

这两个例子让我们非常清晰地认识到，一旦房地产企业面临债务危机，银行作为放贷的一方，自身也会承担莫大的压力。

而在我国也同样如此。

我国有近40%的银行贷款都与房地产密切相关。其中恒大世界世界上负债最多的开发商，以及包括数十家中小地产开发商，由于无法及时偿还海外债券和贷款，银行自身所面临的压力也越来越大。

以今时今日的视角来看，我国房地产的规模，以及规模背后庞大的债务，乃至住房供过于求，以及消费者对购房的期望越来越低，这些都可能被转化为潜在的风险。

如何平衡银行和开发商之间的关系，在此刻就显得非常微妙。

过去许多人都曾认为，或者假装认为房价会永远上涨，地皮会永远值钱；据此，地产开发商把买来的地皮向银行贷款，再用贷款去买更多的地皮，并在这个过程中不断开发新楼盘，并收预付款。

如果银行不能冲销房地产市场的不良贷款，那么利息成本也将会是一个非常高昂的数字，而这也会导致过多的资本继续浪费在没有价值的投资上。

亦或是，这笔资金原本可以拯救一家濒临倒闭的中小企业，但现在却因为房地产的不良贷款，而导致资金暂时性的断裂。

当然，有一点我们可以断定的是，不管房地产价格如何演变，地产开发商债务如何走向，一定不会像15年前的美国那样引发一系列大型银行失控。

原因很简单，我国银行系统持有全国五分之四的金融资产，这其中就包括大部分债券，如此庞大的规模，银行自然不会失控。

但这其中的压力，也可想而知。

例如，银行就曾对国内20家最大商业银行的资产负债表进行了详尽的压力测试，以确保这些银行能够在房地产进一步损失的情况下具有抵御风险的能力。

而去年进行的压力测试发现，这些大型银行都能够在房地产市场进一步大幅恶化的情况下生存下来。

这其中的一个关键部分就是，将处理房地产损失的成本分摊到一个更长的时间维度里，这就能够让银行利用其他贷款的潜在未来利润，慢慢抵消房地产开发商贷款的损失。

这是一种非常行之有效的“分期方法”。

从宏观经济上我们也能够看到类似的迹象，尽管我们的经济从高速增长开始放缓，但放缓的经济增速之中，我们同时也拿出了大量的时间精力去解决经济结构中的内部风险。

将处理经济结构性的成本分摊到一个更长的时间维度里，从而慢慢化解经济风险。

除此之外，就房地产市场来说，我国对首付款的要求一般都远高欧美，首次购房者首付款比例至少为购房价格的20%或30%，第二套住房的首付款比例也需要高达70%等等。

这些措施都很好进一步降低了房贷违约的风险。

因此，从银行的角度来看，这些贷款对商业银行来说一直都是丰厚的利润，几乎“稳赚不赔”，它们收取的利率比银行支付给储户的利率要高出几个百分点，而这就是其中银行赚取的差价。

但银行所面对的压力还不仅仅来自于地产开发商，还有地方上的金融附属机构。这些机构代表地方向银行借贷，这些机构从银行借的钱也是全国地产开发商的两倍，由于金额更大，风险更高，银行的压力则主要来自这两个方面。

例如我们都知道的城投债，大概就是类似的操作，而城投债所导致的地方债务风险，在这几年也是被频频提及，尽管银行获利颇丰，但由于城投债数额更大，周期性更长，这对银行所造成的压力来说，同样也不容小觑。

银行、地产开发商、地方，这三者之间的关系纠葛交杂，背后都象征着过去那个经济高速增长的高杠杆时代，大举借债撬动杠杆，经济高速增长，但同样也留下了一定的债务。

到今天，这些债务到了一个临门一脚的时刻，到了该偿还兑付的时刻。

这个时候，唯一的问题可能变成了，大二能不能倒的问题，这当然是指代房地产开发商，银行和地方当然没有这方面的压力，但在央行的明确表示下，地方的自救同样也悬而未决。

一个更好的办法可能是创造效益，理论上只要生产利润的速度足够快，那么就追得上资产负债表，但问题恰恰也就在这里。

市场经济四十多年时间过去了，蛋糕做大到今天非常不易，要想继续做大，难度也越来越高，这其中的关键点就需要更进一步的深化市场。

也就是我们常说的深水区。

过去我们讲深水区，常常听到的一个名词叫做供给侧改革。

但供给侧过去高歌猛进，可能反而忽视了需求侧的问题，这个需求侧的问题就是：我国的人均GDP至今仍然只有一万多美元，且还有数亿人月收入不足两千元。

这是一个非常扎心的真相，同时也指出了另一个问题所在，那就是供给侧的帮扶，可能用力过猛了。

正如过去阿里巴巴和京东高呼的消费升级一样，这本质上就是供给侧改革的部分体现，强调优化供给，个性化定制，挖掘更多的需求出来。

但这几年外部内部形势复杂多变，人们的消费预期越来越低，消费者信心指数也在下降，这就导致了供给侧的钱花出去了，帮扶的对象也找到了，但消费者不买账，市场不买单，最后效率就不高，投入产出比就不高。

没有钱，自然就没有需求，未来的预期不确定性增高，自然就只敢储蓄，而不是反过来消费。

这个时候，我们就需要把更多精力放在需求侧，而不是供给侧。

我们看美国，美国在新冠病毒开始后，自经济方面的应对策略是以国债扩张为代价，将大量的现金注入民间，给企业和个人发现金，这让美国民众的购买力和消费意愿得以维持，在病毒下半场，美国再对通胀进行治理，这一套组合拳下来，美国的经济表现异常亮眼，超出许多经济学家的预料。

而我们的采取方法，还是供给侧的问题，那就是降税减费，以及新增投资，这本质上还是做的供给侧的事情，受惠最多的还是是企业，而不是个人，不是消费者。

这种供给侧的努力，并不能应对需求侧的现实问题，那就是消费信心、不确定性、和收入减少的影响。

如果消费信心在下滑，这个时候不管供给侧的表现有那么多好，可能市场也不会为其买单付费。

为什么这和房地产和银行密切相关？

道理其实也很简单，宏观经济表现好了，具体体现在人们的消费信心的恢复，以及对未来预期的增强，这个时候房子当然就不愁卖不动了，居民的消费能力增强，银行的压力也会缩减，对地方来说，这也意味着更多的收入。

因此，眼下的问题可能还在于，如何盘活并发挥市场的充分活性，要让资源最大化，而不是继续朝着供给侧发力，因为很有可能需求侧根本撑不起来。

我们有着世界工厂，有着最多的制造业工人，这其中就包括汽车、电子加工组装、服装制造等等，我们的供给侧其实已经构建的非常不错了，接下来的问题就在于需求端的发力，在于增加收入、或者宏观调配，把投入到供给端的资源，全部拿来投入到需求端来。

只有这样，宏观经济信心恢复、经济增速提高，消费恢复，自然各行各业都会以一种市场的状态重新焕发生机。

连带着，房地产市场和银行的问题也可以得到喘息的机会。

在一个假设的理想市场里，供给和需求之间的变化到底是如何发生的？

如果我们想不通这个问题，可能就无法对症下药，就好比一个人一定是先学会爬，再学会走的，我们不能让一个人先学走，再学爬。

供给和需求也是如此，市场就应该是根据需求来调整供给，从来不会是根据供给变化，消费者自行调整需求的。

过去房地产盲目扩张的时代又何尝不是如此？

供大于求的房地产行业，一个陷入饱和的行业，却依然有如此多的开发商争先恐后拿地盖楼，一个丧失了非理性的市场，那还是市场吗？

只有尊重市场，尊重供需关系，我们才能够充分发挥市场的活性，而不是相反。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。