不寻常的信号！“新旧改”，突然按下加速键！南昌……

看似冷冷清清的楼市，正在悄悄酝酿一场新的风暴。

就在上周，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）开始在广州人大网进行公示。

顺利的话，12月下旬进行第三次审议并交付表决后，这份条例将正式颁布实施。

届时，这会是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。

城中村改造，上升到了立法层面，意味着拥有了更强的执行手腕。

说得直白一点，很多以前做不到、难做到的问题，以后都不再是问题了。

最受关注的，莫过于“钉子户”难题。

钉子户如何阻碍城中村改造，例子简直不要太多。

《经济观察报》一篇文章中提到：

某头部地产央企在一线城市某旧改项目投入改造了近10年，但因少数拆迁户要价过高，迟迟无法推进。

而现在，正在征求意见中的条例，把“钉子户”难题拆解成了三步走：

第一步，如果你对补偿标准不满意的，可以申请行政复议or提起行政诉讼，给予充分表达意见的权利；

第二步，在法定期限内，你既没有去复议诉讼，又不交出土地，而且被催告之后还是躺平摆烂，那么对不住了，区政府可以责令你交出土地；

第三步，都到了这一步，你还是拒不交出土地的话，就要法院见了。如果法院裁定准予执行，大概就由不得你任性了。

换句话说，官方能够依法采取更强有力的方式收回土地。

另外，启动城中村改造的门槛，也从同意率达到80%，降低到了2/3以上同意即可。

原本不够开工条件的项目，又可以启动了。

比如今年7月份，广州番禺的沙溪村因同意率不足80%，表决延期一年。

根据相关媒体的报道，截至5月底，沙溪旧改方案同意率已经超过60%。

如果表决当时的标准是“2/3以上”，或许会有转机？

城中村改造，不仅要解决“人的问题”，更要解决“钱的问题”。

钱从哪里来呢？

《意见稿》提到的资金来源有5个，分别是：

国家有关城中村改造项目的专项补助；

政府专项债券等地方政府财政资金；

城中村改造专项借款、专项贷款；

企业债券、基金等社会资金；

其他符合规定的资金。

10月中旬那会，广州多个部门已经召集了市属国企和金融机构，谋划2024年城中村改造政府专项债券等工作。

人搞定，钱搞定，一旦条例通过并实施，广州城中村改造会大大提速。

城中村改造，冲在最前面的为啥是广州呢？

或许因为广州本身就是块“硬骨头”。

如果是从城中村数量来看，广州不是最多的。

据广州市住房和城乡建设局工作人员今年7月份公开介绍，广州共有272条城中村。

一线城市里，上海679个，数量几乎是广州的2.5倍。

二线城市里，武汉和昆明的城中村数量都超过广州；东莞面积只有广州的1/3，城中村数量却不相上下。

然而，广州的城中村有一半坐落在中心城区，足足有137条，这个比重远超其他大城市。

直到今天，广州依然保留着一道奇景：

高耸如云的现代化写字楼，与阴暗潮湿的低矮城中村，只有一路之隔。

著名的石牌村，一路之隔便是珠江新城CBD。地标广州塔过一个地铁站，就会陷入多个城中村的“包围圈”。

占广州面积1/10的城中村，包容了超过全市1/3以上的常住人口。

不少头回来广州的朋友，几乎都会冒出同一个疑问：

这里真的是一线城市吗？

中指研究院华南分院研究主管陈雪强也在受访时坦言：

由于广州城中村规模较大，是全国城中村总建面最大的城市，改造任务也十分艰巨。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则透露：

广州270多个城中村，只（彻底）完成了不到10个村的改造。

屋漏偏逢连夜雨。

广州的城中村改造项目，相当一部分被民营房企拿走了。如今他们爆雷的爆雷，躺平的躺平，还没从ICU里拉出来呢，改造更是遥遥无期。

然而，这块硬骨头，广州必须要啃下来。立法开路，是扫清障碍的重要一步。

毕竟，在房地产供求关系已经发生重大变化的今天，城中村改造及时“顶上来”，显得格外重要。

据华创证券测算，城中村改造是一个每年能带来约 9000 亿地产投资，带动 1.7 万亿商品房销售的庞大市场。

清华大学建筑学院城市规划系教授田莉曾表示，在目前房地产市场转型、经济增长面临诸多不确定性因素的情况下，通过城中村改造能够以投资拉动经济增长，预估投资规模约为25万亿元。

更何况，城中村改造的顺利与否，直接关系着“房地产发展新模式”的进展。

广州迈出的这一步，意义重大。

有人担心，城中村改造会不会变成棚改2.0，再来一波房价暴涨？

别担心，当然不会的。

棚改所代表的，是旧的房地产发展模式，是新城摊大饼，是重复过度建设，是供求关系失衡，更是库存高企去化困难……

新一轮城中村改造代表的，是房地产发展的新模式。与旧模式截然不同。

自从“新房改”一锤定音，已经为我们描绘了楼市“双轨制”的未来：

“商品房归商品，保障房归保障。”

一方面，通过盘活低效土地，增加优质土地供应，改善城市面貌和配套。

以广州为例，这座城市最优质、最值钱的地段，囤积着大量城中村，生活环境堪忧。可以想见，改造完成后土地价值将会得到充分实现。

“小区里面欧洲，小区外面非洲”“豪宅被城中村团团围住”的尴尬情况，也会得到改善。

另一方面，通过改造释放出的土地，也将用于保障性住房的建设。

在广州版的条例意见稿中，明确提出：城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房。

之前曾有读者质疑，假如保障房都在郊区，没人愿意买怎么办？

通过城中村改造，可以增加中心城区的保障房供应。位于核心地段，总价只有商品房的五六折，还会无人问津吗？

不过，以上这些都不是新模式与旧模式，城中村改造与棚改的最本质区别。

关于如何构建房地产发展新模式，住建部部长倪虹在接受新华社专访时，是这么说的：

“在体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。”

以人定房，无疑是最核心的一环。

简单来说，未来将会根据人口规模和流动方向，来确定房子的供应量。

当前中小城市人口不断流失，当然不适合再进行大规模的房地产开发。而大城市人地关系紧张，住房自有率低，需求依然旺盛。

这也意味着，未来只有大城市才有购买力，才有房地产。

从4月份的政治局会议以来，城中村改造在各种重要场合被提及，始终与一个前提紧紧绑定在一起：

超大特大城市。

这里面包括都是一线城市、直辖市、省会城市、万亿级城市，基本涵盖了经济最发达、住房需求最旺盛的城市，也是以后房价还有可能会上涨的区域。

新房改将带来的好处已不必多说！

广州已走在前沿，南昌现情况如何？

据统计，如广州这样的城中村，南昌还有170多个，容纳了约16.3万的流动人口。

南昌市住建局表示，早在2022年12月，江西省住房和城乡建设厅联合省自然资源厅等就共同发布了《关于加快推进城中村和老旧房屋改造的指导意见》。

力争到2025年年底，基本完成城市(含县城)建成区范围内的城中村和老旧房屋改造任务。

由此，你怎么看？

参考资料

经济观察报：每年拉动近万亿级投资，新城中村改造来了