上海楼市政策调整如何影响购房者？这条风险提示需注意→

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，今天起，上海调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。业内人士分析，新政将降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，同时促进区域职住平衡。

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调整普通住房标准

今天起，上海调整普通住房认定标准，优化了标准的认定条件，剔除价格标准；适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析道，以总价600万元的二套房为例，由于总价超过普通住宅标准，按照非普通住宅认定的首付比例是70%，首付款需要支付420万元；新政实施后，其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的支出；如该住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的支出。

普通住房标准还关联税收政策。此次调整标准，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，若调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

“昨晚两个小时内，购房者主动询问量较往日增长了5倍，大多询问144平方米内房源信息。”嘉定区某项目售楼处负责人钮江海介绍，有购买意向的潜在客户比较多，因新政对后市产生了积极的预期，加快入市步伐。

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优化差别化住房信贷政策

在住房信贷政策方面，分别降低了首付款比例、利率下限，同时实行二套房的差异化政策。根据央行最新公布的11月份LPR报价，5年期以上LPR为4.2%。此次调整之后，上海全市首套房首付比例从35%降至30%，房贷利率从4.55%（LPR+35BP）调整为4.1%（LPR-10BP）。

二套房的首付比例和房贷利率，按照区域不同，实行差异化政策。

其中，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%，房贷利率从5.25%（LPR+105BP）调整至4.4%（LPR+20BP）。

除了上述差异化地区，上海其他行政区的二套房最低首付比例保持50%不变，房贷利率从5.25%（LPR+105BP）调整至4.5%（LPR+30BP）。

“房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。”严跃进说，以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

新政还进一步促进区域职住平衡。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。

今年9月，上海实行“认房不认贷”之后，房地产市场总体平稳运行。严跃进预测道，此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振，进一步稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

“合理避税”实违法 “阴阳合同”不可签

“指导”客户签订“阴阳合同”，还称“合理避税”？小心！这已构成违法行为。日前，奉贤区城管执法部门接到一起房产买卖投诉，经调查，今年年初刘先生找到上海某房地产经纪事务所的经纪人员陆某，表示要购买一套二手房。经过一段时间的看房、选房，最终以160.3万元的价格谈下了一套满足需求的底楼房屋，并与中介机构签订了《房地产买卖居间协议》。但在签订《上海市房地产买卖合同》也就是俗称的“网签合同”时，陆某告诉刘先生，“网签合同”上的价格写成100万元，这样过户完后能少交一部分税款，并称这是“合理避税”。城管执法部门根据相关证据材料，对房地产经纪事务所和当事房产中介人员分别进行了罚款3万元和1万元的行政处罚。

消费者受房产中介诱导签订“阴阳合同”进行交易，违反了相关法律规定，涉嫌构成偷税的违法行为，将产生相关法律风险。《中华人民共和国税收征收管理法》规定：纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，以规避税费为目的订立的“阴阳合同”可能会被认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成交易，将签订“阴阳合同”的行为称是“合理避税”，并为此提供便利，既扰乱了房地产市场秩序，又将相关的法律风险转嫁给交易双方当事人，违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，终将受到法律的制裁。

金海岸工作室

作 者 | 杨玉红 金旻矣

图 片 | 东方IC 网 络

编 辑 | 陆佳慧