四大一线城市出手降首付、降房贷利率 市场期待北上深限购松动

21世纪经济报道记者李莎 北京报道2023年12月14日，北京、上海相继发布楼市新政，调整普宅标准，降低首付比例，下调房贷利率，政策力度大，引起广泛关注。

8月30日广州执行“认房不认贷”，一线城市需求端政策调整大幕就此拉开。到9月1日，四个一线城市全面执行“认房不认贷”，此后四地陆续优化公积金贷住房套数认定标准。

不仅如此，一线城市相继对首付比例、房贷利率、普宅标准等政策进行调整优化，广州还对限购政策进行调整。整体来看，一线城市中广州和深圳的政策调整步伐较快，北京和上海政策调整相对谨慎。

12月14日，北京、上海发布重磅楼市新政，自此，四个一线城市都有降首付和房贷利率的政策推出，北京、上海和深圳都依据市场情况对普宅标准进行了优化。但除了广州之外，目前其他三个一线城市仍未有进一步的放松限购政策推出。

降首付比例

继率先全面执行“认房不认贷”之后，广州也是近期首个降低首付比例的一线城市。

据9月9日《广州日报》报道，广州下调二套房首付比例，在广州无房以及有1套房无贷款或贷款已结清，再购房首付低至30%；在广州有1套房且在供，再购房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。这意味着广州二套房商贷首付比例低至三成。

11月14日，广州住房公积金管理中心发文，明确广州首套房公积金贷最低首付比例从30%降至20%；在广州有1套房，无贷款记录或房贷记录已结清，再购房公积金贷最低首付比例为30%；对在广州有1套房且有未结清房贷记录的，再购房公积金贷最低首付比例为40%。

深圳成为第二个降首付的一线城市。11月23日起，深圳将二套房最低首付比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

北京、上海会否跟进降低首付比例、何时降低首付比例、首付比例降至多少等问题颇受市场关注。12月14日，北京、上海接连发布楼市新政，解开系列疑问。

12月14日起，北京降低首付比例，首套房最低首付比例由之前的普宅不低于35%，非普宅不低于40%，统一下调至不低于30%；二套房最低首付比例由之前的普宅不低于60%，非普不低于80%，下调为城六区首付不低于50%，非城六区不低于40%。

12月15日起，上海降低首付比例，首套房最低首付比例由不低于35%，下调至不低于30%，二套房首付比例由普宅的50%和非普的70%，下调至不低于50%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域二套房最低首付比例不低于40%。

一线城市的首付比例正在与普宅标准脱钩，更多参考购房居民名下的房产情况和贷款情况，以及促进产城融合、职住平衡情况。

降房贷利率

近期四个一线城市都有降房贷利率的动作。

9月8日起，广州首套房商贷利率下限突破5年期以上LPR，降至LPR-10BP，二套房商贷利率下限为LPR+30BP。广州也成为首个下限突破5年期以上LPR的一线城市。9月29日起，深圳跟进下调房贷利率，下调后首套房贷利率和二套房贷利率与广州相同。

与广州和深圳相比，北京和上海的楼市基本面相对好，楼市政策的定力也更强。

12月15日起，上海下调房贷利率，首套房商贷利率下限降至LPR-10BP，二套房商贷利率下限调整为LPR+30BP，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域二套房商贷利率下限调整为LPR+20BP。

同日起，北京也下调商贷利率下限，城六区首套利率下限不低于LPR+10BP，二套房利率下限不低于LPR+60BP；非城六区首套利率下限不低于LPR，二套房利率下限不低于LPR+55BP。

调整之后，广州、深圳和上海的首套房商贷利率下限都突破了5年期以上LPR，降至LPR-10BP，北京的房贷利率也有大幅下调，但仍较其他三个一线城市高10-20个基点。北京、上海的房贷利率政策都不同程度向产城融合、职住平衡区域倾斜。

调普宅标准

市场关于一线城市普宅标准调整的呼声由来已久，深圳成为近期首个调整普宅标准的一线城市。

11月22日，深圳住建局发文调整普通住房认定标准，调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。与之前的普宅标准相比，取消了实际成交总价低于750(含本数)万元的要求，普宅标准重回2019年规定。

12月14日，北京、上海相继发文调整普宅标准，提高面积，调整或取消价格要求。

具体来看，在建筑面积方面，北京和上海都将单套建筑面积从140平方米（含）以下，调整为144平方米（含）以下。

在成交价格方面，北京取消了成交总价限制，仍以5环、6环为界，将5环内住房成交单价上调到8.5万元/平方米（含）以下，上调1.15倍；5-6环住房成交价格上调到6.5万元/平方米（含）以下，上调1.05倍；6环外住房成交价格上调到4.5万元/平方米（含）以下，上调89%。上海则取消了成交总价限制。

不难看出，一线城市普宅认定向面积回归，深圳、北京和上海都取消了普宅标准中的成交总价要求，深圳和上海的普宅标准不再参考成交价格，而北京仍保留了单价限制，但结合市场价格情况，大幅提高了单价标准，覆盖市场上约70%的房源，惠及更多群体。

放松限购

降首付、降利率和调整普宅标准，更多意在降低购房者的购房成本，但在放松购房资格方面仍然比较谨慎。

作为一线城市调整楼市政策的先行者，9月20日，广州率先发文放松限购。

此前广州执行比较严格的限购政策：广州户籍家庭限购2套住房，广州户籍成年单身人士限购1套住房，非广州户籍家庭需连续缴纳5年个税或社保，限购1套住房。

根据新政，广州户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域仍然限购2套住房。广州户籍成年单身（含离异）人士在这些区域仍限购1套住房。

非广州户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房的个税或社保年限要求从5年缩短为2年。

限购政策调整后，黄埔、番禺和花都不在限购范围内。

其他一线城市目前的限购政策调整动作不多。仅10月24日，上海金山区出台人才安居新政，即金山滨海城区、高新社区、亭枫社区部分区域施行人才购房政策，非沪籍购房者所在单位或个人满足一定条件且有3年个税或社保，单身即可在上述区域买1套房。

业内人士认为，广州限购政策放松有很强的信号意义，一定程度上说明自二线城市密集放松限购之后，一线城市也开始对限购进行优化，其他三个一线城市也有放松可能。广州优化限购政策至今已近三个月，市场仍在期待一线城市更多限购优化动作。