多城取消土地限价后土拍分化明显：有城市拍出“新地王”，有城市地块全部底价成交

每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺

12月14日，东莞首宗不限价地块成功出让，溢价率达30%。同时，该地块29241元/平方米的成交楼面价还刷新了东莞楼面地价新高，成为当地“新地王”。

同日，南京九批次18宗涉宅地块挂牌出让，仅有1宗地块以4.76%的溢价率成交，其余17宗地块均以底价成交；无锡当日完成八批次土拍出让，共挂牌9宗地块，除1宗终止出让外，其余8宗地块均以底价成交。

据中指研究院最新监测数据，截至目前，全国22个采取“两集中”土地出让方式的城市均已发布涉宅用地公告，其中18城取消地价上限、恢复“价高者得”的土拍模式，北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

其中，包括杭州、成都、苏州、合肥、南京、无锡、济南等在内的部分城市，在取消地价上限后已完成了首次或多次土拍。总体来看，土地规则调整后，已出让地块城市的市场分化明显，有些城市频现高溢价地块，有些城市则以底价成交为主。

“需要注意的是，一线、二线、三四线城市土拍热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。”中指研究院土地市场研究负责人张凯向《每日经济新闻》记者分析认为，预计2024年上半年，核心城市优质地块仍将受到房企追捧。

取消土地限价后，多城频现高溢价地块

自11月以来，全国重点22城陆续发布涉宅用地公告。截至目前，共有18城取消地价上限，恢复“价高者得”的土拍模式，包括广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳和郑州。

图片来源：中指研究院

每经记者观察发现，在房地产市场区域分化愈发明显、开发企业投资战略更加聚焦的背景下，核心区域优质地块仍保持高热。取消地价上限后，近期多个城市土拍中出现高溢价成交地块。

12月14日，东莞首宗不限价地块出让。经过140轮激战，这宗位于南城CBD的2023WR010地块最终被保利以总价18.1亿元、溢价率30%斩获。而29241元/平方米的楼面地价，也刷新了东莞楼面地价新高，成为东莞“新地王”。

12月12日，杭州举行第13批土地出让，9宗地块平均溢价率10.5%。其中有5宗地块溢价率成交，最高溢价率达38.32%。

11月15日，成都取消限地价后首次出让7宗涉宅地块，最终有3宗溢价成交，其中两宗地块的溢价率分别达到16.8%和30%。12月12日，成都再次出让6宗涉宅地块，其中3宗地溢价成交，最高溢价率达43%。

值得一提的是，民营房企在12月12日的成都土拍中表现积极。如锦江区29亩地块经过超70轮举牌，最终被成都本土民营房企成都仁和置业斩获，溢价率43%，23500元/平方米的成交楼面价也刷新了成都楼面价纪录。

11月2日，在合肥取消土地限价后的首次土拍场中，5宗地块中除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外，其他3宗地块的溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。其中滨科城BK202305号地块吸引了保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产、安徽高速等11家企业报名，最终被安徽高速以总价33.88亿元、溢价率44.9%收入囊中。

11月20日，合肥再次出让3宗宅地，均溢价成交。其中，关注度较高的经开区地块和瑶海区地块，溢价率分别为17.76%和19.76%。

11月29日，苏州取消土地限价首拍成交6宗地，共揽金75亿元。其中，最受关注的园区奥体04地块经过两个半小时、120轮竞价后，最终被北京金隅以总价28.97亿元、成交楼面价39027元/平方米、溢价率30.09%竞得，刷新了园区最高成交楼面价纪录。

“溢价率上限放开后，22城中已有18城新供地块取消了溢价率上限，11月共有20宗地块成交溢价率超过15%。不过，目前尚未有容积率小于1.0的郊区地块推出。”张凯分析认为。

明年上半年，预计核心城市优质地块仍受追捧

不过需要注意的是，调整土拍规则后，虽然实力房企对核心城市部分地块表现出较高热情，但整体来看，城市与城市、各个城市区域间也表现出明显的分化现象。

相对于杭州、成都、合肥、东莞等城市的高溢价地块频现现象，南京、苏州、无锡在取消土地限价后的地块出让却以底价成交为主。

11月25日，南京举行取消土地限价后的首场土拍，9宗涉宅地块全部以底价成交。12月14日，南京九批次18宗涉宅地块挂牌出让，仅有1宗地块以4.76%的溢价率成交，其余17宗地块均以底价成交。

12月14日，无锡完成八批次土拍出让，共挂牌9宗地块，除1宗终止出让外，其余8宗地块均以底价成交。

12月14日无锡8宗地块均以底价成交 图片来源：中指研究院

11月29日，苏州取消土地限价首拍成交的6宗地块中，仅有1宗溢价成交，其余5宗均以底价成交。

中指研究院苏州分院高级分析师金珂分析认为，从苏州本次土拍的拿地房企来看，依然多数为地方国企，且大多延续了联合拿地的模式。热门地块的争抢一定程度上提振了苏州市场信心。而另一方面，不限价时代开启后，土地市场分化将进一步加剧，非核心板块的地块底价或低溢价成交或将成为普遍现象。

“此外，土拍市场一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。拿地企业结构方面，受到各地监管影响，地方国资拿地金额占比有所上升，22城均值为23%；央国企拿地金额占比接近50%。具体来看，今年以来，福州、郑州、无锡、沈阳、长春等城市的地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。”张凯表示。

图片来源：中指研究院

中指研究院的最新数据显示，1-11月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积56757.05万平方米，同比下降21.16%；成交规划建筑面积33801.99万平方米，同比下降27.72%；住宅用地出让金达21674.44亿元，同比下降21.42%；成交楼面均价为6407元/平方米，同比上涨8.62%；平均溢价率为5.37%，较去年同期增长2.06个百分点；共流拍地块835宗，流拍率为17.11%，较去年同期增长0.01个百分点。

其中，一线城市住宅用地推出规划建筑面积同比增幅最大，二线城市成交规划建筑面积同比增幅最大，二线城市成交楼面均价同比增幅最大，一线城市平均溢价率最高。

展望2024年，张凯预计，2024年上半年核心城市优质地块仍将受到房企追捧，全年土拍热度则取决于房地产市场企稳程度。“地方政府倾向于将优质地块留到2024年上半年供应，届时房企资金相对充足，出价意愿更强。”