北京刚需买房|老北苑踩盘分析（500-600w两居室小区推荐）

与新北苑相对的是老北苑，老北苑的版块定位更偏向于刚需，所以我们在老北苑的踩盘主要是看的500-600w2居室的主流小区。这次踩盘的小区主要有五个，分别是望春园，天怡家园，茉藜园，清友园，莲葩园。当然老北苑也有改善盘或者低于500w的小区可以选，比如筑华年，楼龄新品质不错，价格对标新北苑，低于500w可选的有绣菊园，紫绶园、美立方，平安佳苑，城锦苑，还有新街坊，鑫兆丽园等，但这些小区要不就是老，要不就是回迁，不是特别好的标的，就不重点写了。新北苑和老北苑的带看中介小哥是同一个，他讲解的很细致，而且人也很真诚，点赞，关注老北苑的，可以好好看看文章，说实话，我自己买房的时候，都没有对小区研究的这么细致。

1、地理位置及交通

老北苑和新北苑以13号线为界，北边是新北苑，南边是老北苑。老北苑位于北苑路以东，清河以南，北五环以北。老北苑也在五环外，贷款最多243w

老北苑和新北苑的区域位置相近，都是承接望京、西二旗、中关村等区域人群的居住需求，只是这块主要是刚需群体，和新北苑的人群不同。老北苑的交通主要是13号线北苑站和5号线立水桥南站，未来还规划了17号线的勇士营站。

二、生活配套

老北苑的生活配套比新北苑更成熟一些，各种底商、超市什么的更多，毕竟这块发展了20多年了，已经是个非常成熟的板块了，人口密度更大，生活便利度也比新北苑更好一些。

大型的医院可以和新北苑共享，比如三甲医院中国医科大学航空总医院，就在老北苑这边，离老北苑这边更近，还有一些社区医院等。

大型商超如龙湖天街也可以和新北苑共享，此外还有一个6万平米的商超，刚新装修改造完成，还有上品折扣、卜蜂莲花、物美、易世达等商场。老北苑有两个街心公园，而且离奥森也不远。

教育方面有和平街一中朝阳分校，小学初中高中都有，只是学校一般般，在这买房也不是冲着学校去的。老北苑的学校比新北苑差一些。

三、小区踩盘分析（500-600w预算2居室小区推荐）

这次主要分享五个小区的踩盘，这五个小区中按照小区的推荐度排序依次是：望春园，天怡家园，茉藜园，清友园，莲葩园。重点推荐的是望春园，清友园，茉藜园，这三个小区是老北苑成交比较多的，能够随着大盘的增长来增长。天怡家园小区比较小，房源量不多，成交没有那几个小区活跃，但是人员素质很高。这些小区除了天怡家园是单位分房以外，其他四个小区的开发商都是北京城建，物业都是城承物业，也均为商品房社区。

不得不吐槽一下看的一套房子，哪个小区忘记了，业主不在，在家里装了监控，里面的沙发什么的都用布盖上了，这倒正常，关键是他在客厅的沙发上写了一个大纸条：你已经进入监控区，说实话，看到这个我很反感，中介都在场，我是能偷你东西还是咋地，这么大件的家具我也拿不走啊，搞的想买房的看着这张纸条也很排斥，劝大家以后别多此一举，装监控可以，大家都能理解，但也别让买家觉得很反感哈，只是一条小建议

下面我按照小区由差到好的顺序来写。

1、莲葩园

莲葩园跟清友园水平差不多，但是小区比较小，均价5.5w左右，2003-2004年建成，有6栋塔楼，都是25层高，3梯8户或10户，中间是花园，总户数1300多户，物业管理还不错，物业费1.38。北苑停车位都挺紧张的，莲葩园旁边有个停车场，租的话一个月400多。

马赛克掉的是老头老太在打牌

这个小区离地铁站挺远的，5号线立水桥南站步行1.3km，13号线北苑站2.1km

看了两个户型，一个是17层，面积111.66平米，报价630w

下面这个是10层的，106.54平米，报价585w，一般这种满五唯一的成交价在580w左右，如果有别的税费要比这个便宜才行。这个户型的次卧几乎没有光，很黑。

2、清友园

清友园是2000年-2003年的小区，均价5.7w左右，分三期建成，5栋板楼，10栋塔楼，还有2栋楼是底商，塔楼25层高，板楼12-14层，一层独立下水，一共2700多户，1-3居都有，小区环境相对一般，挺大的小区，人车不分流，楼道挺干净，3梯8或9户，物业管理也还可以，物业费1.38-1.82元。2期卖的最好，楼道铺砖，1期楼道没有铺砖，3期没有阳台，停车位地下400一个月，地上150一个月，停车位紧张，很多车都停在小区外面的路中间，这都快成北苑特色了。离地铁13号线北苑站步行1.3km左右

这个小区的优点在于上学方便，里面有一个公立的一类幼儿园-清友园实验幼儿园，这个小区的业主优先上，和平街一中的小学部也在院内。

小区里的幼儿园

和平街一中的小学部

两居室的户型很多，看了一套23层的103平两居室，报价606w。

103.13平，套内84.12平，23层/25层，报价606w

塔楼的共有问题就是：1、不通透，2、密度相对大一些，3、总会有一个卧室有点采光受影响。这个房子右边那个卧室就对着墙，厨房那个小窗户就是两个楼凹进去的地方，不过这个还不是最受影响的，后面还看了一个房子，几乎次卧就是黑的，没有什么采光，这个大家看房的时候应该都能注意到。

3、茉藜园

茉藜园小区环境比清友园好一些，均价6w左右。2003-2005年左右建成，分三期建成，6栋板楼，12栋塔楼，板楼有4栋是总高18层的，2栋总高15层，塔楼26层总高，1-4居都有，一楼有底商。板楼以三居室为主，120-156平左右，也有一居和两居室。共3500多户，离地铁5号线立水桥南站步行1.2km左右，13号线北苑站1.7km左右。

小区环境不错，公园比清友园大，且小区有个人工湖，楼的建筑质量也不错，楼道贴了砖，毕竟纯商品房社区，物业管理还可以，物业费1.38-1.8元，另外还有纯天然的温泉水直接入户，但是需要花钱的哈，28元一吨。

小区的人工湖

缺点就是停车位紧张，地上的150一个月，小区外面停了很多车，户型差一些，除了朝北的，东南、西南的两居都有一个暗卧，几乎就是没有任何采光的那种。还有就是小区密度比较大，塔楼3梯8-10户，板楼1梯2-3户，不过塔楼社区普遍密度都比较大，还有的楼会临街。

看了一套88.77平的房子，25层/26层，2004年的，报价560w，可以看到次卧二次采光，非常暗

4、天怡家园

这几个小区里面，天怡家园比较特殊，和其他几个小区的物业和开发商都不一样，天怡家园是按照公房分配的经济适用房，现在很多已经交易过转商了，建筑质量很不错，甚至好于一些商品房，毕竟是给公检法这些单位建的，小区比较小，只有6栋楼，3栋板楼，3栋塔楼，板楼总高11层，塔楼19-20层，塔楼是2梯8户，板楼1梯2户，一共700多户，自采暖。小区物业是翠微物业，管理的还挺不错的，塔楼物业费1.7元，板楼2.3元。

小区是2005-2007年建成的，均价6.7w左右，板楼户型好一些，南北通透，而且梯户比低，比塔楼贵，均价要7w多。这个小区的车位配比1:0.8，相对宽松一些，比清友园和茉藜园好停车，半人车分流，每个楼都是直通地库的，这是别的小区所不具备的。离地铁5号线立水桥站步行700米左右。

天怡家园在这几个小区里属于不错的，小区的人员素质比较高，住户多是国企单位的职工或领导，加上离地铁和商场比较近，还是值得关注的，只是小区比较小，成交量没有望春园茉藜园清友园那么大。

看了一套4层/19层的房子，96.04平米，报价612w，中间楼层报价639w

5、望春园

望春园在老北苑属于比较好的小区了，仅次于筑年华、山水蓝维这些，当然筑年华单价要8w了，可以对标新北苑的世华泊郡和国际城，这个看个人选择。

望春园均价6.7w左右，2006-2010年建成，共18栋楼，3200多户，10个塔楼，5个板楼，还有2个塔板结合的板楼，板楼总高14层或20层，1梯2户或2梯3户，塔楼总高23-25层，3梯10户，14-15层是设备层，不住人。

建筑质量不错，外立面贴了瓷砖，物业管理也还可以，卫生环境、外墙都保持的不错，物业费2-2.5元，绿化也很好，有公园有水系，绿化率40%，窗户也都比较大，客厅落地窗，挨着清河，靠近清河方向的楼栋可以俯视河景。

人车分流，且车位充足，配比能达到1:1，再也不用担心停车难了，离5号线立水桥南步行900米左右，13号线立水桥站得1.7km了

缺点就是小区北侧有一排高压线，但是那个是备用线路，平时不通电；离地铁站挺远的，但是这几个小区都没有很近的；北边临一条大路，而且有13号线的噪音影响，这个大家自己到时候注意下，尽量不选这种噪音影响严重的房子。

四、总结

老北苑也是北部刚需上车的热门板块，在西二旗、望京、中关村工作的小伙伴可以考虑，在这边买房的刚需群体500-600w预算的居多，今天介绍的这几个主流小区是可以重点关注的，其中望春园的品质最好，升值性比大盘高一些，其他几个涨幅在大盘左右。这次分享到这了，大家想看的板块也可以告诉我，我去分析一下。

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