上海
绿景白石洲璟庭
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基础信息
项目名称：绿景白石洲璟庭（T308-0084）
户 型：110-187㎡（3至4房）
建筑类型：住宅、公寓、商业、酒店、基础生活配套
产权年限：70年/40年
预计价格：8.2万/平
占地面积：约30568.31㎡
建筑面积：约456628.31㎡
容 积 率：10.9
绿 化 率：30%
总 户 数：住宅1257户、公寓1497户
梯户比：2T2/3T2
车位比：1983个
交房时间：2025年年底
物业公司：深圳市绿景物业管理有限公司
开 发 商：深圳市绿景天盛实业有限公司
绿景白石洲价格分析
4单元单价最便宜，3单元同户型同层比4单元贵2000-5000元/平，比5单元贵2000元/平左右。
层差：5层与6层价格一样，6-31楼每层价差在200元/平，33-50层每层价差400/平，52-62层每层价差100元/平，64层以上价格一样，顶复价格最贵。
绿景白石洲户型分析
绿景白石洲整个项目包括了写字楼、公寓、酒店、住宅，是一个超大型的综合体。绿景璟庭总属于一期，占地约3万，总建面约45万，容积率10.9，分五栋建筑体(3栋住宅+2栋公寓)。
其中1-1栋商务公寓453套、1-2栋商务公寓1036套，共1489套。住宅1-3栋430套、1-4栋441套、1-5栋386套，共1257套。3栋住宅均为74层。
绿景璟庭3栋住宅不仅电梯高低分区，户型也不同，低区为110-118-125㎡3房，高区为187㎡和顶复；主推110-180㎡的户型。
户型分析：
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朝向分析：
项目分为西北、西南、东南三个朝向。
西北向：3-4单元最大的视野障碍是“世纪山谷花园二期”，“深业”建筑最高41层，也就是说这两栋的西北向最少要40层以上视野才会比较理想。
5单元倒不受“深业”建筑影响，但它与3单元和4单元共同面临“白石洲三期01-01地块”的威胁，看效果图该地块的建筑不会低。所以基于现状来说至少要40层以才会有比较好的大沙河湿地景观，后续还是要看“白石洲三期01-01地块”的建筑规划。
东南向：3单元和4单元首当其冲的就是自身地块内的2单元59层建筑遮挡，其次也靠近“白石洲天悦花园”，对着“白石洲三期02-04地块”，看规划效果图建筑高度不低，所以对东南朝向的视野和景观别抱有太高期望值，到后期整个项目完善后基本是城市楼景了。
西南向：该朝向能看多远、看到啥都是可以确定下来的，临近的建筑高度比较矮，12层以上基础视距就有保障了，远处有一些超高层建筑，40层以上远景视野就有了，最理想的还是50层以上，就能看到完整的大沙河湿地景观和深圳湾、伶仃洋海景
绿景白石洲项目分析小结
1、景观分析：多个户型存在采光问题，厨房和洗手间几乎没有采光，有的洗手间甚至没有窗户
2、使用率分析：使用率较低、目前市面上没有标尺寸的户型图，超高层还要承担避难层的公摊面积
3、容积率：高达10.3是深圳目前容积率最高的楼盘
4、位置分析：位置是南山中等乃至上等位置，未来流通性有保障
CHAPTER 2
配套情况
交通：项目紧挨着地铁1号线白石洲站，临近2号线世界之窗站，未来周边还将会有20号线、29号线，无缝覆盖项目片区；
自驾出行也很方便，连接深南大道、北环大道、沙河东路等城市干道，通达深圳各处。
商业：40万㎡商业，无论整体规模还是商业规模整个深圳都是相当炸裂的
学校：据悉，白石洲1平方公里范围内，聚集了5所初中，7所小学，堪称南山学校密度极高的片区之一。据开发商透露，其中3所九年一贯制学校，均由南山外国语学校（集团）办学。学位）
区位规划发展
华侨城板块发展起步比较早，除了白石洲片区城中墟市氛围感还比较重，其它区域商品房化程度都是比较高的，随着绿景中国“沙河五村旧改”项目陆续推进，片区将进入全面商品房化时代，城市界面会焕然一新，居住属性会更加纯粹，公共配套服能力也会大幅提升。
华侨城作为深圳发展中期就建立起的“富人区”，在自身产业不咋突出的情况下，价值和热度依然不减，跟它所处的有利区位有直接关系。南侧毗邻超级总部基地、西侧沿着大沙河分布着留仙洞总部基地、西丽高铁新城、高新园总部基地、后海总基地。
前期的白石洲就是因为高新园而繁荣，近两年留仙洞总部基地、后海总部基地正在加速完善，超级总部基地也在如火如荼的兑现，未来居住消费需求量只会更大，白石洲凭借空间距离优势，绿景项目庞大的体量和强大的公共配套服务能力，未来依然可以承接最强产业阵容发展利好。
绿景白石洲
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