这两天楼市信息量有点大！懂行人预测：明年或大概率出现2个走向

今年没几天了，市场也就这样了，毫无疑问，越来越多的人开始关注明年的楼市走向。但要想判断明年的楼市，必须结合目前的市场状况，以及国家对楼市的政策倾向。特别是临近年末，国家对明年的工作部署就显得尤为重要。仔细梳理一番发现，楼市，这几天的信息量有点大！懂行人预测：明年或将大概率出现2个走向。

先看看这几天的楼市主要信息。

1.都说一线城市楼市是整个市场的风向标，往往是先知先觉。最近一线楼市动作频频的无疑是深圳，无论新房还是二手房成交数据，环比、同比都回正了，特别是二手房，11月成交3133套，同比、环比分别上涨44.5%和12.9%，创出了最近7个月的新高。连当地的中介都说，一些业主感觉看房的人多了，索性不着急卖了。

深圳楼市为啥生变？梳理原因不难发现，前阵子一二套房首付比例下调，豪宅认证标准下调，成交就上来了，说明啥，只要政策放宽，对于一线城市来说，市场还是会有反应的，至于反应力度有多大，那就要看政策的放宽力度和持续时间了。现在一些业内把目光投在了其他几座一线城市，鉴于一线城市的示范作用，跟进的概率还是挺大的。

2.每年都预测楼市走向的中指院副院长黄瑜，实际也大差不差，今年是如何预测明年楼市的呢？之所以大家都比较关注，主要还是他们掌握的数据多，通过大数据预测具有一定的基础。在她看来，中性情形下，明年房地产销售规模大概跟今年差不多，或微降4.9%。但她也提到了，现在的政策环境已接近2014年全国战略去楼市库存前夕，已属于最宽松阶段了，如果经济持续恢复的话，商品房销售规模应能小规模增长。

3.新一线城市官方允许无降价幅度限制的卖房，网友拍手叫好。在苏州在此之前，不少城市的楼盘也试图以较大幅度优惠促销回笼资金，最终都未成行。官媒中国房地产报发出呼吁，应允许开发商降价促销自救。考虑到房企交付压力，苏州走出不干涉房企降价幅度，应是顺应了当下房地产形势，与其硬托住不让降，倒不如置死地而后生。当然也有专家担心了，还是要防止价格大幅下降，以防市场预期越来越弱。

以上3则信息，可以说是从各方面反馈了目前的真实市场，总结起来无非3点：

1.现在最难过的不是房产投资者，也不是购房者，而是开发商，如果这样一直持续下去，暴雷的房企肯定不止现在的6成量，像这两天有媒体报道的新城地产，在硬撑了两年后，这家年销售额曾无限接近3千亿的头部房企也可能债务违约了。随着时间推移，毫无疑问，将有更多的房企陷入经营困难。不仅给银行带来金融风险，还因为交付不了房而产生社会稳定，这也是苏州等地不得不放开限价让开发商自救的直接原因。

2.商品房销售规模回落到12亿阶段没什么悬念。从统计部门给出的数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积和销售额都在9万多亿，同比大概有-5%的下降，如果全年也按这个幅度算的话，差不多就从去年的13万亿规模下降至12万亿多点。市场就这么个市场，明年基本上也就在这个上下范围，看看购房市场，也没几个投资者了，目前的市场规模应该是比较真实的了，不要有什么大幻想。

3.各地楼市的因城施策并没有阻止市场越来越弱，兜兜转转一圈，还得回到一线城市做表率。9月和10月，北京、上海、广州执行了认房不认贷，市场成交量明显回暖，但市场随着进入淡季，数据又冷下来，而深圳在11月份大幅下调首付比例，有接力前面政策的意思。可以看到，如果市场持续性不能得到延续，大概率还有更进一步的放松限购的政策出来，直到市场热度得以持续。

当然，数据已展示出如此明显，官方不可能看不到，从官媒和专业机构的持续表态看，我们能读出一些讯号。

央媒经济日报在日前说，我们现在的房地产市场处于调整期，预计再经过一段时间的调整，就会向稳定过渡，接下来，我们还将进一步防范房地产市场风险外溢，在较大需求空间作用下，房地产平稳健康发展应有信心。

中国证券报大概也是类似观点。在12月11日刊发的《政策持续优化调整，促进楼市企稳回暖》一文中提到，临近年末，多地出台了促进楼市回暖的行政，预计后市还将持续优化政策，包括土拍、楼市供需两端，以及房企的融资环境都将得到进一步改善。在文末还特别提到，三大工程建设的加入，将助力楼市修复筑底。野村中国首席经济学家陆挺也表示，通过相关数据分析，虽然现在还无法确认房地产完全触底反弹，但已经看到企稳迹象，房地产的风险也有望渐渐出清。

看到了吧，从官方和专业机构的表态看，我们的楼市正处于触底阶段，房地产的金融风险也处于出清释放阶段。总体看，对房地产市场企稳回暖还是抱有坚定的期待，眼下还有困难，中长期还是看好。

就一些人关心的楼市走向问题，在懂行人看来，明年或将大概率出现2个走向

有的人手上持有房产较多想变现，但苦于挂牌的房子多客户少，有的人想把老房子卖了置换新房，但也是苦于老房子没人接手。还有一些刚需族，他们不知道现在的市场到底是不是底，担心买房后还有下跌空间。所以，你别看市场冷了，仍旧有一些人比较关注楼市的走向。在懂行人看来，市场展示出来的信息其实是很清楚的，加上国家对楼市的政策定调，明面或大概率出现2个走向。

一是化解房地产风险，实现软着陆的策略或已形成，房地产企稳或指日可待。

我们跟发达国家经历的房地产泡沫有所不同，它们主要在于房企和购房者的双资金链断裂，最终导致金融风险爆发。而我们呢，好在购房端的首付比例控制较好，整体房价下跌不容易触及首付比例，断供风险较小，现在主要集中在房企债务端。从目前看来，国家已经放开融资口子，一视同仁满足所有房企的合理融资需求，相当于给病人及时“输血”，这对房企稳住阵脚是非常关键的，接下来怎么办呢？

那必须是要让房企有造血功能。目前看来，其实还是要像2015年那样去楼市库存，只不过要换一种方式，过去是棚改给钱去买库存商品房，现在是由地方政府、国企收购没卖出去的商品房作为保障房，这也是国家为什么一直在推行房地产新模式中的“三大工程”建设，再建那么多房子没有必要，通过收储库存商品房，不仅解决了楼市库存，让楼市供求平衡，还可以解决一些人没有住房的问题，当然，也盘活了房企和发展了经济，可谓一举四得，有地方已经这么做了，这可能是房地产实现软着陆的最佳选择。现在有专家就说了，化库存为保障房，无非是房企主动对接地方，还是地方主动找房企对接的问题了，需要点时间。

二是房地产价格再继续大幅下跌的空间有限。

中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶在前不久说，防止财富缩水最好办法是保证房地产平稳发展。作为半官方性质，他的话应该也是决策者应考虑的方面，大家试想一下，我们老百姓家庭7成以上的财富都在房产上，如果房价一夜归零，意味着什么？相当于我们几十年的发展，啥都没留下。很显然，无论一些人喊得如何热闹，不可能也不允许出现那种偏激的情况。就目前情况，房价还有下跌空间吗？

美联物业全国研究总监何倩茹，根据她的研究判断认为，像深圳楼市的价格下调已经很大了，起码有30%了，市场其实已经在筑底了。如果再联想到深圳楼市新房和二手房成交数据明显回升现象，我们能理解她说话的含义。

当然，谈楼市走向，不谈影响经济、信贷、调控政策，那也是不负责任的。从目前对明年的经济部署来看，经济发展应是有信心的，应该比今年还要好点。而信贷政策，现在也要求统筹跨周期调节了，应会继续延续宽松的信贷环境，而对楼市呢，想必也是继续尽力呵护的，正如国君宏观所言，“先破后立”也意味着处理房地产风险将更稳妥审慎，以不发生系统性金融风险为前提。至于政策就不用说了，无论是国家层面的，还是地方，有的地方已经将“卖旧买新”政策延长到明年底了。

可以预见，政策底到位后，房地产再继续下跌的空间越来越小。当然，也不能说楼市马上又是一片红红火火，房企风险化解和购房者信心恢复都需要时间。从机构给出的数据看，在今年前11个月，10家头部房企有9家房企在10座城市的拿地金额占比超过了85%，比如像京、沪、宁、镐等城市都是这10家房企土拍重点布局的地方，如果他们能率先回暖，说明我们的市场就真正企稳回升了。