徐汇滨江，只卖15万单价了

今天，链家公开了一套最新的二手房成交记录，值得大家关注——

位于徐汇滨江的百汇园中区成交约14.8万/平，这也是徐汇滨江近期成交中非常有性价比的价格：

就在1年前，2500万只能百汇园买一个130平两房，今天可以多买超30个平方，性价比还是非常明显的：

作为参考，火箭哥顺手拿之前刚刚清盘的汇元玺作为对比，我们可以看看这套房子有多划算——

根据一房一价，汇元玺中区价格普遍在13万左右：

我们都知道，新房的成本远比纸面价格要贵，因为隐含的还有时间、资金成本、租金、税费等额外开支；

火箭哥之前做过一版测算，在5年限售解除后，新房的卖价必须要到成本的1.27倍才算保本，不然都是亏钱：

我们假定汇元玺和百汇园地段平齐、江景一致、产品力同等，那汇元玺中区的房源按照1.27倍计算那在5年后的保本售价为：

13*1.27≈16.5万/平

我们假设百汇园这套最新成交满五唯一，其产生的增值税、契税、中介费成本相加，最终的数字恰好也在16.5万/平左右。

换句话说：

强如徐汇滨江，也抵挡不住大势，倒挂已经基本消失；

上海新房的倒挂概念出现了3年，今天基本宣告退出历史舞台。

01 “一切向好”

倒挂消失，对于大家都是好事——

房子太好卖，低分你我根本没机会上车，开发商也对房子漫不经心、粗制滥造；

房子越难卖，分数要求越低、房子品质越好，一切都在从「房炒不住」往「房住不炒」发展。

当潮水褪去，当年炒房最严重的几个板块今天几乎都已经全部阵亡，仅剩下少数几个板块在苦苦支撑——

前后仅2年不到，大虹桥徐泾的万科天空之城从高点的9万/平到今天的6.8万/平：

同属中环滨江，前滩标杆小区之一：中粮前滩海景壹号最新小三房成交价约1450万，是2022年初成交的85折：

市区各大板块的次新房都有8-9折的折扣幅度，当年10万的房子今天只要8万了，光从价格来说已经跌出性价比；

今天最火的浦开云璟2期之所以会有这么多人买，不是因为项目真的有多少倒挂，而是浦东人民真的没房可买。

从人性角度，买房的人却越来越少，追涨杀跌的人性在楼市展现无疑——

根据火箭哥整理，进入2023年12月后上海日均成交量仅约450套；

对比之下，在认房不认贷新政前上海日均可以成交约505套。

也就是说：

今天的上海楼市，比放开认房不认贷前的成交量还要打9折。

上周有不少关于上海降低首付比例的传闻，但目前看来出台可能性也极小，上海可能还将维持当下的博弈状态一段时间；

对于我们购房者而言，新房VS二手的问题不再是「一定要买新房」的必选项，而是「新房&二手同步看」的双线走：

没有一定要买的新房，也没有一定不能买的二手房；

在没有倒挂的今天，交易是否成交的唯一标准就是价格，这可能才是真正进入市场化经济的标志。